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一、选模式 在投资之前，一定要去选土地运营模式，目前土地运营模式有六种。 第一种：土地承包 这种模式应该不陌生了，很多人已经流转了300亩地或200亩地正到处找项目。 优点：能完全控制土地，发展什么种植项目自己说了算，土地可以集约化、规模化种植。 缺点：前期资金占用量大，雇佣人工成本大（人难管），土地全部集中在你手里头，风险大。 第二种：土地中介，也叫土地银行 不想种地的农民把土地给中介，中介把土地再转租给其他人，从中赚差价。 优点：自己不承担种植风险。 缺点：如果土地转租不出去，就要中介去运营这些土地。 第三种：土地服务性全托管 土地托儿所形式，土地服务型全托是产前、产中、产后的“一条龙”服务模式，合作社等组织收取服务费，在合同里注明各项附属条件，并向农户保证达到定额的产量。 优点：先收费，后服务，合作社的利益有保障，不承担自然灾害风险。 缺点：农民接受起来慢，合作社只赚服务的钱。 第四种：土地收益型全托，农民将土地委托合作社全权管理 每年给农民定额的租金或分红。 优点：可以先不给农民钱去运作土地，年底给农民分红或固定收益。 缺点：开始让农民相信你难，自己还得承担种植风险。 第五种：土地“半托”型合作模式 有的地方也叫菜单式托管。比如合作社和农民商量，选择一些服务项目，服务结束后由农户验收作业质量。 优点：让农民接受起来容易。 缺点：选择的多样性管理难，利润点低。 第六种：土地入股模式 入股模式被看成最高级形式，农民用土地作股加入，参与经营，利益共享、风险共担，是未来的主要运营模式。 优点：和农民共担风险，不占用大量资金。 缺点：农民说退就退，对土地的控制力度弱。 二、抓关键 选好了模式之后，一定要抓关键，抓住关键环节，才能减少土地拿到手的成本，抓住关键人才能减少纠纷。这需要你对土地流转或托管、入股的流程一定要了解。流程如下图所示： 农村土地流转程序 土地流转的关键点就是土地价格，给高了你的运营成本大，给低了农民不愿意把土地给你，所以价格一定要定好。 三、抓运营 运营的重要性不用多说，如何抓运营，希望下图中的思路能给你一些帮助。 高效管理 曾经有这么一件真事：一个企业在一个村子租了农民的200亩地，种植花卉苗木。几年之后，这个企业有了很不错的收成。农民见企业获利很多，就要求涨地租，否则，他们就收回土地自己干。在这个事例中，资本和农民不是双赢。资本获利甚丰，而农民对拿到手的地租不满意。如果上调地租，资本又会不满意。其实，这样的事情是很常见的。 2014年中央一号文件指出，土地流转和适度规模经营要尊重农民意愿。土地从一个农户向另一个农户流转，他们之间相互协商，农民的意愿可以得到比较充分的体现。但土地从农民向资本流转，一些农民的意愿就不容易体现。比如一部分农户同意出租，另一部分农户不同意出租。或者农户开始同意出租，几年之后不再愿意出租。上面说的事例就属于第二种情况。 对于这种情况，有人会说，农民签了字就必须履行合同，资本赚钱后他们眼红要毁约，是缺乏市场观念契约精神。其实也不能完全这么看，资本和农民之间存在信息不对称，资本对土地价值的计算比农民更准确。他们租下土地，很多时候是在赌土地升值。但农民不是赌徒，他们根据土地现有的价值估算租金。 如果因为信息不对称而利益受损，农民就会很不满意，甚至做出过激的事情。资本可以“市场法则”为理由，并在地方政府协助下，拒绝农民的要求。但农民的不满情绪不会就此消失，而是会蔓延和传染。 那么，在土地流转中，农民的意愿如何得以体现呢?我们的建议是“保持沟通，适时调整”。政府和资本要了解农民的诉求，农民朋友也应看到土地零散经营的弊端以及土地整合的好处，调查整个项目的风险与利益。如果发生纠纷了，可以根据下面的流程图维护合法权益： 农村土地承包纠纷仲裁流程图 |
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