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定性之言： 若项目研发阶段决定了项目总货值的90%，那么总图阶段就已决定了总货值的80%。 若项目研发阶段已将成本控制了70%，那么总图阶段就已将成本控制了50%。 总图决定了景观的构架与格局。 总图决定了物业管理成本的基础。 · 一、用足指标 · 1、用足容积率和建筑指标 1.1 用足容积率 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润 1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。 案例：北京唐宁ONE项目 北京唐宁ONE -雕刻空间把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积多元化产品，混合分布总图指标 1.2 用足建筑密度 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。 用足地方法规案例一 双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率 用足地方法规案例二 赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间 · 二、货物最大化 · 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例） 1.1 不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目
1.2 不平衡使用容积率案例B---重庆睿城项目
2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。
类独立别墅案例
联排大院案例
类联排洋房案例
3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 案例1：优质的外部资源
案例2：晶蓝半岛项目的外部资源有限，只能依靠自己创
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 案例：赠送半地下室和阁楼面积
案例：架空层赠送案例
案例：七合院模块复制
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