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还在纠结如何选房？ 是觉着地理位置太偏？ 还是觉着生活配套不丰富？ 想到这些问题不免感到头疼。  纠结来纠结去，房子到现在都还未入手。今天《地产风云排行榜》就来与大家讨论一下关于选房的问题。 关于选房区域 新区&老区 买房的时候区域是第一选择，这远比你选那一栋楼、什么样的楼层，东户还是西户更加重要。很多人二套购房者纠结是老区置换新区还是老区置换老区。很多首套购房者也在纠结是选择老区的小户型还是新区的稍大户型。 讨论这个问题之前我们先讨论下政府为什么要开发新区。目前全国大部分的城市都在进行新区的开发，无论是新一线城市还是三四线的小城市。  比如成都的天府新区，其意义完全不亚于再造一个新成都。  比如武汉的涌现一批“特别区域”，比如光谷新区，是国家级的高新技术开发区、长江新区，是武汉市自己规划的一个新区，为了应武汉缺少国际影响力的城市新区而规划产生。  还有郑州规划的绿博白沙片区，据说提前预留了省政府外迁地。之前无人问津的港区近些年也是因为政府的一纸文书和使馆区的设立，区域发展突飞猛进。 首先我们都知道土地财政是一锤子买卖，可以理解为我们的不可再生资源，老城区没有了土地买，土地财政锐减，没有钱就没有办法修地铁，修公园，GDP就没有办法拉动，怎么办？当然是开发新区，新区有大片大片的土地可以来卖。 此外新区的设立还可以迭代城市的发展，缓解老城区的人口压力，升级配套和优化基础设施，弥补一些产业空白，比如：高新技术开发区、经济技术开发区的设立。  新区的发展首先都有哪些步骤呢？ 1、 首先新区要有一个响亮口号和很牛的规划，比如你叫什么“某某新城”“某某新区”，然后要把规划图晒出来，上面一定要规划的满足人们的想象。 2、 其次区域的内要达到“三通一平”（通水、通路、通电、平整地面）或者“七通一平”（ 通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面），绿化也要做好，同时对原住居民进行拆迁和安置。 3、 区域内的学校、医院等基础设施要尽快落地，为新区做保证。 4、 一些政府机构或者政府家属院要先搬过来。 5、 然后通过各种的利好政策来吸引开发商投资建设商业和住宅。 这样规划再逐渐落地，新区逐渐发展，房价逐渐上涨，地价越来越高，这就基本形成了一个良性的循环。  其实一个新区的发展归根到底还是人口的发展，一个新区没有人口的汇入最终只会变成一个“鬼城”，而新区人口的汇入主要来自两个方向，要么是老城的人口，要么是外来的人口，这也就是一些二线或者新一线城市搞新区往往能搞好，但是三四线城市的新区往往沦为“鬼城”的原因，一个没有人口汇入的城市怎么可能有多余的人口去填充到新区。 市中心的老城区最终会怎么样？ 中国的城市只有极个别的城市市中心是越来越值钱的，最典型的是北京：故宫就在那里，所以从这个城市出现以来就是故宫附近的房子最贵。 而别的城市是没有这样的影响力的，只有通过不断的迁移城市中心来向前发展，比如郑州中心城区的迁移路径就是：二七——紫荆山——郑东新区，一路向东的路径发展。 所以如果你是在一线城市，城市实力强，发展是摊大饼，四面同时发展，那么中心城区的房子只会越来越贵，等到变成了文物可能会更贵。 但是如果你在二类的城市，后劲不足，只能依靠一个个的新区去一点带面，并且一个新区的发展需要至少10-15年的时间。 房子确实是中心城区的最贵，但是很多城市的中心城区在一直变。  什么样的新区才是最值得购买的呢？ 1、 首先这个新区的有一些名校或者有名的医院已经开始动工或者搬迁，这是政府为新区做的保证。 2、 这个区域有明确的地铁规划，并且最好是多条的地铁线路。 3、 新区距离主城区中间不能有空白区域，否则那就不是新区了，那是卫星城。 4、 区域内很多一线开发商已经开始入驻，自己不会选，跟着一线开发商选应该不会选错。 5、 基础设施迅速落地。无论是道路还是综合管廊的修建，甚至是路边的绿化如果能够迅速的落地，至少可以说明政府对新区发展的一个决心。 最后在选择新区的时候，就要去看一下这个新区的建设是谁来主导建设的，是国家主导的？省政府主导的？还是一个区域自己主导的？最后选择就会清晰很多了。  东户&西户 我们在购房的时候除了要选择位置外，还要选择开发商，选完开发商我们还要选择楼栋号，然后是楼层最后我们还要看看到底是东户、西户还是中间户？其实每次选择的岔路，我们都可以来一个专题帮大家分析一下，今天我们就来一起分析一下，买房究竟选择东户还是西户？ 大部分用户对东户都比较青睐，都认为东户肯定要优于西户的，但是这个并不是一定的，因为东西户具体的优势还是劣势，还是要根据小区的位置和楼层的平面图来进行分析。比如东户如果是面朝一条大路，西户面朝的是小区的内部景观，这时候就要好好考虑一下。 · 东户有哪些好处？ 1、老一辈的人都认为“东为上”，受传统思想影响，父辈大部分都认为东户是要优于西户的。 2、东户可以免于”西晒“的影响，因为西晒的阳光是比较强烈的， 3、东户在夏季的时候会比较凉爽，空气更容易进行流通。 · 东户有哪些劣势？ 东户一般会比西户价格方面稍贵一点，这个一方面增加了购房的成本。 · 西户有哪些好处？ 冬季西户能够接受更多的光照，冬季能够使房间更加暖和，房间能够尽可能的使用自然光和热量。 · 西户有哪些劣势？ 西户的西晒是大家比较在意的，如果建筑的隔热和工程质量不够过硬，夏季的西晒会对住户影响比较大，朝西的卧室在夏季舒适度会有比较明显的降低。 其实，如果楼盘按照国家标准进行建设，根据国家建筑保温节能的标准，东西户的居住差异是很小的，基本上已经不存在西户“冬冷夏热”的情况了。反而，西户因为日照时间更长，性价比更高，再加上如果开发商的针对西户的一些特别关照，西户优势会逐渐凸显出来。 究竟是东户好还是西户好，最终大家还需要进行综合考虑，比如：东西户的观景比较、东西户的户型差距、开发商西户的价格优惠等等。买房子没有十全十美的，无论如何我们很难找到一个最好的户型，但是我们可以根据我们的实际情况，选择一个最合适的户型，合适的才是最好的。  关于买房的优惠 我们在买房的时候，如果房子总价是100万，那么优惠1个点就是一万，再加上别的什么优惠，甚至能够轻轻松松的省下几万块钱，这些都是实实在在的优惠。由于心理作用，几万块钱可能在动辄几百万的总房款面前显得很渺小，容易让我们忽视，但是回头想想我们买什么东西能优惠几万呢？今天我们就来盘点一下：在买新房的时候能够拿到优惠的7种方式。 在我们在买房的时候，博弈的就是信息差，我们获取越多的关于楼盘的信息，对我们购房就越有利，所以获取信息最重要的途径就是：多问，问置业顾问、问购房者、问楼盘策划等等，通过一切手段最大化的获取这个楼盘的信息，然后从中获取该楼盘的购房优惠。 1、电商的优惠 电商优惠说白了其实就是开发商躲避政策风险的一种手段，因为项目在取得预售证之前是不准收取客户定金的，但是“锁客”最重要的手段肯定是让购房者出钱，只有客户真正的出了钱，才会真的对这个楼盘更加的上心，开发商也通常通过这个方式筛选准客户。开发商不能收钱，就找第三方收，所以就有了所谓的“电商优惠”。一般的体现形式就是交多少抵总房款的多少，一般是在开盘前的一种优惠，但是这种方式是法律禁止的，参与有风险！ 2、按时签约的优惠 一般开发商为稳定成交，当你交纳定金选房以后，如果在规定时间内签订购房合同、交纳首付款会再次给你一定的优惠，这是一种固定客源的优惠方式，防止购房者在签约前变卦。 3、开盘当天的优惠 开盘当天开发商为刺激购房者下定决心，也会推出一些优惠政策，并且这些一般都可以和别的优惠叠加使用，开盘优惠一般都会限制在开盘当天使用，所以如果你是真的准客户，开盘的优惠不要错过。 以上的这些都是最基础的购房优惠，置业顾问也会和你说明白，当然除了这些还有一些隐性的优惠就需要我们自己挖掘了。 1、老带新的优惠 老带新指的是已经购房的业主可以推荐新的购房者，这样老业主可以享受一定的佣金，如果你要购买朋友已经购买过的楼盘，那就赶紧问问这个项目有没有老带新的优惠吧。根据目前市场的行情来看，老带新是一种比较有效的营销方式，容易操作，并且对楼盘能形成一个比较好的口碑营销。 2、单位团购房 单位团购房指的是：单位内一定数量的购房者自发组团或者在团购组织的安排下，以低于散户的市场价格购买房产的一种购房形式。但是团购房要警惕的是可能存在的风险，因为它属于非正规的开发商融资手段，后期如果出现扯皮会比较麻烦。所以需要谨慎参团。 3、五人成团 这种团购形式和单位团购房更加松散，并且缺失单位成员的相互熟识的性质，因此需要更加谨慎。 4、分销的佣金返点 目前很多开发商都有“全民经济人”的活动，一般在品牌开发商的公众号就可以注册，然后提供的客户成交以后就可以收取一定比例的佣金，准购房者可以和朋友沟通好以后，通过这种方式来获取一定的优惠。 最后给购房者一个忠告：不要瞧不起你的职业顾问，他们可能在你没成为准客户的时候，会用一些非正规的方式引导你成为准客户，但是当你真的成为准客户的时候，他们是你买房过程中最能帮助你的人。容积率、得房率这些你可能懂也可能不懂，他们可以帮你选，一些真实的销控信息也只有职业顾问那里才有，最终的选房方式、最终的优惠政策，甚至说有没有内部销控，有没有提前选房，这些细节都是职业顾问才能告诉你的。 所以，职业无贵贱，敬业有高低。 end |
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