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✍️ 撰文 | 王纵横 ☞ 《地盘》特邀撰稿人 前脚，房管局刚刚恢复业务办理，房企、中介陆续恢复经营，后脚，部分售楼部又暂时关闭了，这座曾活力无限的城市，何时才能复原往昔的模样？郑州楼市下半年还有救吗？ 1 灾难也是试纸 郑州，成了全国的焦点，也牵动着全国人民的心。 因为这接二连三的灾难，多家主要快递品牌物流受阻、暂缓发货，许许多多的商贸物流陷入瘫痪，许多城市的铁路运输甚至按下暂停键：西安、成都、武汉、北京……穿梭不歇的陆路网脉被一同搁浅了。 郑州的全国交通枢纽的价值，此刻尽显。  ©暴雨突袭造成郑州东站旅客滞留 在汛情叠加疫情的双重影响下，房企市场年中疲软，动力不足。近期开盘数量大幅缩减，成交情况也平平无奇。 当然，也仍有一些楼盘表现不错，不时有金水北、管南等楼盘的热销传来。这次灾情，对于资产来说，是最好的试纸。 事实上，即便没有这场灾情，下半年的郑州楼市大概率也是“温吞水”。 严苛的资金监管三道红线，已经牢牢困住了大多数开发商的手脚。 7月26日，财联社发布消息称：重点房企的买地金额将被纳入监管，不得超过年度销售额的40%。  ©高杠杆房企再遭严管 消息一出，雷霆万钧。对于购房者来说，这就像一场及时雨，不管后续影响如何，短期内可以把清醒的不清醒的都淋上一遍。 被淋得更透彻的开发商，拿地总会更谨慎一些，这样一来，至少土地市场对新房市场的热度传导，能够减弱一些。 眼下，购房者是不知所措的。 虽然，放贷始终是银行的“原始冲动”，但短短几个月里，郑州新房贷利率从5.88%涨到6.125%，迷惘之中损失了一辆车。  ©郑州最新房贷利率（来自乐居） 二手房贷款审批更加严格、周期更长，停贷传闻越来越汹涌，连公积金贷款都传了门槛提高的消息。它们就如一个个楼市“堰塞湖”，急待银行放出的“大水”疏通。 不管是停贷、上浮还是公积金新政，这都是一场并未事先张扬的“钱荒”。下半年，郑州新房买房成本进一步升高，银行贷款余额更加不够用了。 接下来，郑州楼市好的板块依然会有徘徊式慢涨，一边倒的走势将不复存在，一个无比纠结而复杂的郑州楼市默默浮现。 2 楼市需求不变 身处灾情中心，很多人的心绪早已被搅乱。 有人悲观地认为，今年郑州楼市凉凉了，避之而不及；也有人视之为千载难逢的机遇，准备抄底杀入。一场关于楼市走向的争论，甚嚣尘上。 这些年来，我们对一件事深信不疑，越是大型公共事件的信息轰炸之下，越要保持独立的思考。  ©商品房增长趋势示意 2012年北京水灾，2016年武汉水灾，楼市行情都没受影响，迎来的反而是，2013年北京房价上涨，2017年武汉房价上涨。 最近的例子就是去年的武汉，严重的疫情持续了那么久，今年武汉楼市也恢复如初了，光谷板块还异常火热。 郑州楼市，当然也不会因此被击垮。在漫长的楼市历程中，这些灾难注定只是一个个小插曲。 一定程度上，它的确延缓了部分购房者的置业需求，但后续郑州潜在的购房需求依然会释放，市场的供求关系并不会因此而改变。 ©市场因政策变化逐渐轮动（泰辰行） 从上半年的市场行情来看，郑州楼市行情不错，一直笼罩在“涨价”的气氛中。从4月初的管南片区，到5月份的金水北，多区域、多项目接连放出“涨价”的消息。 甚至，郑州再现日光盘，所有人都看得瞠目结舌。 碧桂园天悦湾、锦艺旭辉一江云著的开盘都很漂亮，都是当天就宣布接近清盘，大大超出预期。 经开区的保利天珺，品牌背书叠加均好型产品设计，吸引改善及刚改客户关注，项目首开去化表现突出。  ©性价比都占优势的天珺去化良好 郑州楼市虽一路亢奋，但一些板块也是偶有起伏。 高新四环某项目打出了9800元/m²的清盘特惠价；金水北美盛教育港湾也出特价房。 看吧，又冷又热又真实。 当然，一些楼盘的让利，是为了更快速的出货。事实上，郑州大多数项目价格，整体仍然会“按兵不动”。但显而易见，楼市的分化越发明显，主城与近郊价差越来越大，主城价值被牢牢锁住。  ©主城房价呈现缓慢看涨趋势 此刻，相信大家买一套好房子的意愿，也变得更强烈。 滨河、常西湖等有“海绵城市”规划的区域或许会受追捧；那些地势抬高的小区，一楼架空层、物业给力的楼盘，更具投资价值，这样的资产会更加闪光。 当灾难过后，交易重启，一切都会显现。“销声匿迹”的购房者开始出没，开盘计划和置业计划也会纷纷重提日程。 3 信心堪比黄金 楼市从来是信心比黄金重要。 客观地说，郑州的基本面是向上的。 七普郑州常住人口1260万，超过武汉28万。全国排名前十，10年间人口增长397万。作为一个有近亿人口省份作支撑的中原省会城市，郑州绝对是中国优质城市之一。  ©郑州人口吸附力优势明显 下半场已经拉开序幕。 据乐居不完全统计，下半年郑州楼市供应阀门将热火开启，36个纯新盘待入市或开盘，一大批新项目正排着队冲向市场。 这是一个信号，一个市场信心恢复的信号。 下半年，郑州纯新盘项目主力依旧是主城区。 金水北，康桥天樾九章，预计9月份开盘入市；郑东新区，绿城凤鸣朝阳和中海北龙湖筑，也排队入场。 一直紧抱北龙湖“大腿”的杨金更扬眉吐气了，开发商大换血，万科、禹洲、正弘等入驻，打造杨金首盘。  ©杨金与东区之间的联系正在变得更加紧密 黄河战略下，惠济区被寄予厚望，万科、中海等几大改善热盘密集入市，曾经默默无闻的“北静”之地，今年热度飙升。 万科翠湾中城是当仁不让的焦点：垂直绿化建筑，空中花园，错层阳台，十足的产品力，让它成为自带流量的顶流。 二七区一改往日低调不张扬的模式，二七新区、凤湖智能新区清一色的品牌大佬，万科、金地、电建、保利、龙湖等，加上刚首开的万科航海未来城，二七的精彩较量已经预见。 高新区也不示弱，碧桂园云顶的大平层，让无数改善客垂涎；保亿豫景晨园，也加入双湖科技城的混战。  ©宜居高新受到市场瞩目 下半年，郑州楼市就像一个决斗场，杨金、惠济、二七，都在争抢购买力。 往年，地囤的越久、利润可能越高；如今，开发速度才是王道，现实不允许开发商慢慢卖。一年左右，从拿地到清盘的项目，比比皆是。 近两年，郑州也有意识地减少供地，楼市的供需正在良性发展，开发商的信心正在恢复，但仍需要政策面的利好来进一步提升购房人的信心。 眼下，金融那只最厉害的手，扼住了楼市的咽喉。金融手段一卡紧，对刚需的冲击显而易见。 对刚需来说，很多时候，首付款已经掏空了6个钱包。再多掏出10万，都是一件比中国男足冲出亚洲还难的事。 ©购房成本再上新高 和改善族较量，他们手里没有一套可以卖掉的不动产；和职业炒家相比，他们名下也没公司，不会玩抵押经营贷的套路。 每个月的流水就那么多，做高既不现实，也无途径，银行轻描淡写的一句“提高利率”，到他们头上，就是一座山。 所以，刚需上车更加刻不容缓。 短线来看，刚需的购房计划可能被“撞了一下腰”，但如果迫于现实，不约而同都等一等，长期来看，会“挺了一下背”。 ©奋进中的郑州属于每一个深爱着他的人 2021年郑州的夏天，注定不同寻常。 接踵而至的灾难，让整个城市，忽然都“慢”了一点。 但风雨过后，郑州楼市大概率会很快复苏，因为决定市场的因素并未改变。接下来的金九银十，就是最佳爆发点。 郑州房价持续高歌猛进的这几年，身边的买房人只多不少。 的确，房子每一年都在增值，也是促使他们下单的重要原因。 |
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