北龙湖？中，嗨！

3月17日9点，郑州北龙湖12号地开卖，8家房，14个马甲，300多亿保证金云集。

多轮鏖战，这块地被中海拿下，119.36亩地，34.2亿元，楼面价25280元/平米。

2.5万的楼面价是什么概念？

除了北龙湖，郑州单价超过2.5万的房子，屈指可数！对比此次土拍的楼面价格，可谓是赤果果的“面粉贵过面包”！

那么，中海再次落子北龙湖，对于开发商和买房人，有什么影响？听我一一道来。

1

与融创和金茂2016年3.6万+的楼面价相比，北龙湖12号地2.5万楼面价不算什么，但也丝毫不影响它成为北龙湖“阶段性地王”。

我先前说过，大家都喜欢地王，但都不希望自己弄个地王，大家都希望的是地王就在自家隔壁。

果不其然，中海摘地后第一时间，绿城湖畔云庐“发来贺电”置业云庐正当时，接着美林上苑也发前来祝贺，红色的海报娇艳欲滴。两位“友商“必定笑的合不拢嘴，发来祝贺是让邻居看，更是让客户看：

邻居家的面粉比我的贵，以后的面包也将比我的贵，买房子还是趁早趁现在。

道理就这么简单，因为客观事实明摆着：

与近年来北龙湖新出楼面价相比，中海拔高了区域楼面价。它比建业25号地楼面价高出3000元/m²，比一路之隔的绿城11号地湖畔云庐楼面价高出近5000元/m²，参考北龙湖目前在售的项目情况，北龙湖将全面进入4万+时代。

2

每一次北龙湖土拍，引发的狂欢远不止在北龙湖，这次情况更为特殊。

自2016年开始，郑州楼市横盘，简直一潭死水。此次土拍，就像打破了郑州楼市的紧箍咒——地价上涨，房价怎么可能不上涨？

以前的土拍，地价和楼面价起伏不大，有时候可以忽略不计，甚至出现流拍，但是这次可是高出了5000，相当于郑州房价均价的30%，而楼面价的变化一定会在房价上体现出来。

有人说北龙湖的土拍是个案，但你记住恩格斯那句话：越是特殊的越具有普遍性！

北龙湖土拍特殊性，其实是整个郑州土拍市场普遍性的缩影：

核心区域的土地越来越稀缺，该区域的产品价值也将越来越高，越来越值得投资和持有。

2020年，郑州楼市分化十分明显：改善楼盘和刚需楼盘的分化，主城区和郊区的分化，品牌品质楼盘和一般楼盘的分化。

两极分化过程中，好的楼盘越来越好，不断受到追捧，差的楼盘越来越沉沦，门可罗雀无人问津，“马太效应”淋漓尽致。

3

房住不炒，并不意味着房价不涨。很多时候，房价上涨多半不单单是炒房引起的，归根结底还是供求关系。

反观郑州市场，明面上的情况，近年来大量的土地供应，市场趋于饱和。但仔细分析，便会发现深层次的“矛盾”：

细分市场上虽有大量供应，但品质房源太少。于是，市场上的矛盾就变成了，老百姓想要改善楼盘，和品质楼盘匮乏之间的矛盾；矛盾激化之下，就出现了冰火两重天的局面：大量的低品质楼盘如同鸡肋，仅有的品质房源如鸡腿般吃香。

每一个滞销楼盘、每一个热销项目都是对这个矛盾的生动诠释，两极分化，可见一斑。

按照这个逻辑，郑州的房价上涨有上涨的基础，不涨也有不涨的原因：品质楼盘稀缺，它们今后依然是香饽饽；那些无配套无品质无希望的“三无”楼盘，必将被淘汰。

分化将进一步加剧，郑州房地产市场的下半场情形由此依稀可见。

4

和产品市场分化严重的情况类似，此次土拍也透露出这样一个信号：

房企也在分化。

此次参与土拍的房企有中海、绿城、中交、保利、招商、金茂、华润、正商等8家房企，这8家企业除了正商，其余7家清一色的一线企业甚至央企！

以往，那些游走于北龙湖土拍市场的企业此次并未参与，是他们不看好北龙湖这个区域、不看好12号地吗？当然不是。剩余土地越来越少，北龙湖土地稀缺程度将越来越高；随着各种规划和配套的不断兑现，北龙湖的价值与日俱增。

相应的，不可否认的一个事实是：进入北龙湖的门槛越来越高。个人置业北龙湖门槛在升高，房企进军北龙湖门槛也在增高。

现在的郑州楼市，房企分为两种：一种是北龙湖有地的开发商，一种是其他。

对于开发商来说，在熔断机制下竞综合房价，谁的马甲多，谁胜率高。以此次土拍为例，竞拍保证金22.8亿元，两个马甲就45亿元。从竞拍前的交纳保证金到最后的退还保证金（如果没有拍中的话），至少10天，按照10%的融资成本计算，仅资金利息就得660万元，就是一套北龙湖送进去了！

这次竞拍12号地，8家房企动用了14个马甲，一时间300多亿元资金集中于此。其中中海动至少4个马甲，90多亿保证金。郑州本土开发商，有几家出的起？看看近几年销售排行榜，北龙湖没有给本土房企开门，简直窗户都没有。

今后的北龙湖土拍，没有郑州本土开发商哭的地方。

克尔瑞2021年1-2月大郑州本土房企销售金额榜

十几年前，房地产还处于黄金时代，只需要三五个人，筹集一两个亿就能玩转一个项目；几年前的房地产白银时代，这已经成为传说。资金、管理、专业度、市场份额等，样样都决定着一家房企的综合实力。

实力的强弱，仅仅代表着分化程度的不同。

房企和市场的分化就像自由落体一样，不断加速。只不过很多人就像是附着在自由落体上，没有觉察。

全文完。