|
其实写下这篇文章的时候，我能够预料到此文发布后仍然是不讨喜的。 因为肯定会有人说，“又来黑南龙湖了”。在这场土拍狂欢中，有部分人部分开发商不会具体看你什么观点如何分析，只要说“不适合”、“不推荐”等字样，就会认为你在黑南龙湖。他们时而义正言辞大声声讨，时而要操那个人的全家，时而对表达不同意见的媒体进行道德勒索，时而又觉得是作为善良天使的自己的一种完美体现，觉得自己是热爱南龙湖——但我觉得，我们泱泱大郑州最不缺的就是伪道德人士，而这部分人最害怕的是——代价，哪怕有一点代价，都能吓退一大半人。 所以，我需要提前讲明的是，本文不是在黑一个区域，而是在土拍三天之后，想冷静客观地就此次南龙湖土拍发表一点自己的看法，以及对在这里购房、投资的一点所想——购房、投资在南龙湖是人，是切切实实地利益付出，我只是提供我的看法提供参考，而说这是黑南龙湖的人，只是为了争所谓一口气，也就是面子。 但，不能因为顾及你的面子而让更多人损失了票子吧? ▼土拍回顾 2018年1月22日，郑州新郑南龙湖5块地集中出让，根据“不熔断、不限价”的特性，每块地都经过数百轮的竞争，5块地总揽金49.2亿元，龙湖、雅居乐各落一子，正商独享3宗。据报道，这5块地每亩单价最高为1504万元，楼面价最高为7516元/ 平，至此南龙湖的很多在售楼盘开始封盘，很多人也开始喧嚣，“南龙湖房市的春天要来了”。 ▼开发商在南龙湖拿地王，他们是怎么想的? 笔者计算，按照楼面价最高为7516元/平计算，加上建安、配套、、绿化、税费等等其他费用，地王楼盘必须卖到1.3万-1.4万元/平才不会赔本。但是各位请看，在调控政策严厉实施的当下，南龙湖的市面上的在售楼盘价格基本为高层1万/平，乃至更低的8000+元/平，洋房价格也基本稳定在1.3万/平，最多不超1.4万/平。 不止于此，南龙湖与郑州市区中间还隔着一个管南，这个刚需置业的热门区域也就是在2017年年底，部分在售楼盘价格才达到了1.4万/平，大部分还是1.3万+/平，而再弱一点的二七运河新区，基本都还是1.3万+/平的基准线。 也许你会说，南龙湖这五宗地纷纷拍出高价原因是位置好，“紧临南绕城高速和郑新快速路，未来还有地铁出入口，交通区位明显。” 那么一个问题来了，假如南龙湖房价在1.3万-1.4万/平，管南和二七运河新区这样的三环到四环的楼盘也是1.3万-1.4万/平，你会选哪个?不用说，笔者想大多数人还是会选择四环内，甚至三环内还有一个正商城，也就1.3万多点的价格，以及高新区和常西湖新区的部分楼盘，难道放弃这些跑到南龙湖买同样价格的房子?以同样的价格，买通勤时间更长、距离最远的房子? 事实是，南龙湖房价一下子涨这么高，是不正常的，更违背了上级对房价过快上涨的大调控政策。在这种情况下，在南龙湖拿地的开发商也不是傻子，当然要盈利，不过时机要选对。 郑州以及周边远郊新区房市调控已经持续一年有余，进入2018年政策是不会大幅松动的。 但是根据笔者估计，开发商是在等待政策松动，这个松动应该会出现在2018年下半年或者2019年年初，而现在在南龙湖拿地的开发商根据周期最快也得在下半年的七八月份开盘——问题来了，会不会迟迟不开盘?甚至像北龙湖某些楼盘一样，捂盘一年?等2019年年初政策有所松动再开盘? 并且，退一步说，即便到时候南龙湖房市的政策率先松动，也不见得房价就会快速上涨，必须缓慢速度地涨。所以此在南龙湖拿地，未来两年，笔者认为房源销售并不会顺利。 还有，南龙湖部分开发商因此借此机会封盘甚至宣扬涨价无非是故弄玄虚，但这的确会让南龙湖小幅上涨一下，但持续不了多久。而笔者朋友圈里的各楼盘置业顾问，好像个个被打了鸡血，要么“某某楼盘即日起封盘，价格将再次上调，现在不买以后就真的买不起房子了”，要么“曾经郊县你看不起，以后主城你高攀不起!主城区价值再次凸显，而楼盘接到公司涨价通知，还会再涨!”——你们这样误导购房者、投资客真的好吗? 我还记得你们在元旦前纷纷表示要涨价，结果元旦后大部分项目还是推出了首付分期业务。这次，是来真的还是继续自嗨? ▼目前的南龙湖真的支撑不了1.3万/平的价格 笔者认为，南龙湖无法支撑1.3万/平的房价，并且认为南龙湖如果真的在短期内涨到了这样的价格，就不适合购买和投资了。 如果时光倒退5年，我认为南龙湖是适合郑州刚需安家落户的一个不错的地方。首先，南龙湖在郑州周边远郊新区中距离东区CBD是最近的，大概15公里，自驾25分钟左右。 虽然，南龙湖与二七区和管城区之间夹着正在开发、还有大片土地出让的二七运河新区、管南片区、商都新区，并且二七新区就是因为存在大量的土地出让，而片区价格陷入滞涨，而南龙湖与二七运河新区相比，高层价格仍然存在2000-3000元/平的价差。 但我们往更好的方面来看吧，时间在推进，南龙湖与市区之间的空白地带正在被填充。更何况，经过南龙湖的地铁2号线延长线给这里的人们带来了便捷，连接郑州市区，华南城奥特莱斯和郑州市区任何一个大型商场一样，能够满足当地居民的餐饮、服装、娱乐等消费。 但是，笔者现在更聚焦于南龙湖目前的一些现状。 目前南龙湖除了已经通车的地铁2号线外，公共交通依然薄弱，高峰期堵车严重，应该合理规划郑新快速路、双湖大道，并且限制大车、小蹦蹦三轮车，否则如果你白天开车从郑州区南龙湖，到下午5点之前还不返回主城区，那么很有可能将被堵住出不去; 而南龙湖目前还有大片未拆的城中村，影响区域档次和居住氛围; 因为南龙湖成了买房的价格洼地，所以也就承接了从市区外溢的刚需客户，最初的高端定位到后来的大型物流专业市场、小开发商的刚需盘，使得这里已是刚需与品质的混杂之地; 乡镇级的教育配套让学位也很紧张。现在南龙湖高层小区越来越多，配建的学校没有跟上，而周边公办小学是很少的，学位非常紧俏; 南龙湖定位“宜居教育城”，也的确集中了几所大学和中小学，但这里的大学城与郑州的北大学城、龙子湖大学城氛围也相差很多，且现在发展中心已不在教育领域。 接下来，南龙湖房价肯定会急窜上升一段，但目前这里的现状，以及5块地未来做什么产品标准也不清楚。 别忘了，外来房企又如何，前一段南龙湖某楼盘因为品质严重缩水，都快被玩儿坏了…… 后记 最后，我们根据以上的观点，来前后呼应下我们本文的标题。 笔者建议：南龙湖接下来的房价肯定会上涨一波儿，而郑州三环到四环的房子肯定也会趁机涨上去一波儿，如果你有南龙湖的房子，现在抓紧应该做的是，把南龙湖的房子卖掉，去买郑州三环、四环的房子。但这个节点你要把握好，就是在南龙湖正在涨价而郑州三环到四环还没来得及涨的时候——因为，两者相比，南龙湖房子未来升值还是不如三环到四环的房子。 对于南龙湖的现状、未来、房产购买及投资，您认同本文观点吗？或者您有什么其他看法，都可以在本文下方评论留言，一起来讨论讨论，说不定在这波洪流中赚一笔！
|
|
|
