首发｜“颗粒度真相”2020东哥跨年演讲全文发布。

原创 东哥 东哥探盘 2020-01-08 16:29

2020年1月5日14:45，郑州美盛喜来登酒店中原厅，“颗粒度真相”2020东哥跨年演讲盛大举办。

这是东哥跨年演讲第三季。

今年，东哥跨年演讲的主题是——颗粒度真相。

以下是跨年演讲全文，与你分享。

开场前篇

转瞬间，2019已成为历史。

在过去一年里，我们每个人有自己熟悉的现在能够回想起的场景。2019有几个场景、有几个人、有几个事、有几个词，于我来讲印象极其深刻。

在开场之前，我想和大家分享三个故事、两个电影、两个词。

第一个故事：

2019年的一天，一个东粉儿，我的一个小师妹，非常正式深情地问我：“东哥，我觉得我身边很多人都有两三套房，而且一家都有多套。你说未来的房子会不会真的如大葱一样便宜？我现在手里面的三套房怎么办？”注意，她还没结婚。

我给她讲：你这担忧属于什么？属于是幸存者偏差。你觉得你身边很多人有两三套房。但是，我告诉你，郑州人还有很多人没有房，而且还有更多的人想要来郑州买房工作、生活。

“幸存者偏差”这个词对我影响非常大。它其实表达了我们看待世界、看待事物的一种方式，它取决于我们的样本量，取决于我们的角度，取决于维度。

第二个故事：

2019年有天我去北京，和十年前北京同事的一个哥们聊天。当时他有一句话，我觉得说得特别牛逼，立马拿手机记了下来。这句话就是——“我们的一切观点皆为偏见”。

“我们”包括每一个人，也包括我在内——今天未来三个小时的观点也许是我的偏见。偏见的形成来源于个人的认知体系，来源于我们思考的维度，来源于我们的数据。用我大白话来翻译，重要的一点来源于我们的立场，屁股决定脑袋。

第三个故事：

这个更有趣，2019年有一次我去驻马店讲课。开发商老总说：我们这边有很多东粉儿要和你一起吃饭。在吃饭的时候有一位98后姑娘说了两句话，让我虎躯一震，改变了我的世界观。

第一句话是什么？“钱没有了可以再挣，但感情没了，快乐就来了”。我觉得这句话特别牛逼，但是第二句话更狠。

第二句话是“为什么要谈感情？是手机不好玩还是酒不好喝？”

这个时候我突然感觉到我老了，新一代出来了。我想到了一个词“人群迭代”。当人群迭代的时候，整个世界都不一样了，你会发现你错了。世界属于年轻人的，世界属于未来的。在这个时候你发现你所有的立场、所有的认知颠覆了。

2019年这三个场景、这三个词对我影响非常大，我时刻也在更迭自己的认知。在这个过程中里，还有一个词对我震动非常大，也就是今天你们认为一个非常莫名其妙的主题：“颗粒度真相”。

提到颗粒度，我们想到什么？

看这三张图，这三张图代表了从粗到中间再到细的颗粒度认知，当然这三个是墙面。大家提到颗粒度的时候还会想到宏观，想到更微观的显微镜下的一种微观认知。

在颗粒度认知过程里，我得到了一个更深结论和观点就是：颗粒度思维的差异，形成了我们每一个人看待世界不同结果的差异。

你们发现世界永远是这样客观存在的，不同的东西是因为人，不同的人因不同的方式，以不同差异的态度看同一个世界，你得到的东西是不一样的。

我把颗粒度思维理解为四个词：精细化、精准化、精致化、极致化。后面我会有专门的阐述。

今年我看了两部电影，一部新电影，一部老电影。新电影就是《利刃出鞘》，基本上是2019国际最佳悬疑片，另外一部电影叫做《罗生门》——如果对世界电影非常了解的人，你们应该知道这部电影，是1951年的电影。你们打开手提袋，这里有一个U盘，我已经把这部电影放在U盘里面，我认为这部电影是形成我们看待世界和看待自己一把非常好的钥匙，我非常有心地装里面了，你们自己看。

这两部电影其实表述了同一个主题：关于真相的探讨！

看完电影之后，你会发现这个世界根本没有真相，真相存在于我们每一个人的认知里。我们每个人总想要去寻找真相，因为我们想要成为智者，我们想要让自己的行为变得更科学、变得更正确，你必须要有真相。

但是真正落到自己的时候，你问自己一句话，你真的是想要真相吗？还是说你只想要自己想要的真相？这个时候你静一下，你是不是这个样子？其实我们每一个人是在逃避真相的，很多人是不敢面对真相的，但是我们一定要寻找真相。

阻碍每一个人寻找真相的过程中，我认为最大的敌人不是别人，而是两个，第一个是信息源，第二个是我们自己。

信息源和我们自己的立场阻碍了真相的获取，就好像这个画面一样，这个画面非常好的演绎了我们每一个人在获取信息获取真相过程中——盲人摸象。你认为自己看到了、得到了真谛，你认为看到所有的东西，我真的是亲自感受到了，但是，你只是摸了一个腿、你只是摸了一个嘴、你只是摸到了一个鼻子，你得到只是微观，站在更高的角度来讲，你的真相根本不对。但是你觉得自己是对的。你真的对吗？

我们每天生活在一个碎片化时代，每天看自媒体、每天看传统媒体、每天看报纸，得到了很多种信息，我们处于一个信息焦虑的时代，你觉得自己得到信息非常多。但是，你得到信息源对吗？你的样本量对吗？你得到信息源也许是这个，也许是不对的。你说我亲自看到就是这样，那个上面就是这样写的。但是它只是一部分，真相是那边的，正好相反的。这就是这个世界的微妙，静下来你再看一下这个世界。

这个世界只有一个东西客观存在，这个东西是什么？我所理解就是“道”，我所理解真相客观发生的东西只有一个，伟大的侦探柯南告诉我们“真相只有一个！”所以说今天我想用理性、逻辑、推理的方式，带着今天在场的800多人以及直播间前面的十多万人，开展一场真正的郑州楼市颗粒度真相悬疑大片之旅，这是今天我想要完成的任务。

大家好！我是东哥。欢迎来到“颗粒度真相”2020东哥跨年演讲现场，这是东哥跨年演讲第三季。感谢今天到场的所有人，感谢赞助商，感谢幕后所有的团队。

在未来时间内，我用三个小时，把所有的逻辑、真相呈现出来，但是我今天想要给各位表达内容太多了，400P，我知道三个小时完成不了。所以，中间的过程可能我只是速度加快，信息量加快，你们拿好你们的笔和本，把整个逻辑串清楚，这个逻辑开通之后一定会脑洞大开。

今天跨年演讲分为八个篇章。提前剧透一下，八个篇章里面我会发布四个独有的信息源，其中第三篇章和第四篇章是核心，我将用一个小时去阐述，然后发出核心的东西。这是提前给大家的剧透。  

【第一篇章】

我们经历了一个怎样的2019年？

世界充满了危机，世界充满了希望。2019年的世界是什么样的？

我们一起度过了世界的2019年，我们一起经历了中国的2019年。刚才的视频，看到最后的时候，我是热泪盈眶的。我觉得无论我们怎么理解中国过去的2019年是难、是轻松，你是满意、你是失望，但是它就是在那儿客观的存在。

观察世界、中国、郑州的2019年，我觉得有几个人特别牛。

第一个，李佳琦。我不知道现场有多少女士们买过他的口红，听说他卖口红特别牛。李佳琦是我的目标，谈不上偶像，因为我觉得他才是大V，他才是真正的KOL，带货能力超强。我觉得李佳琦真的是颗粒度思维、颗粒度行动、颗粒度经济的极致体现。各位，你对口红研究那么极致吗？我做不到，我只能做到向他学习——我对郑州楼市、郑州楼盘能够苛刻到每一个地块，苛刻到每一个楼盘，苛刻到每一个户型，苛刻到一年他开了几次盘、什么价格，知道它的楼房哪一个户型好卖，这是我能做到的，待会儿就呈现我的牛逼。

第二个，李子柒。也姓李，姓李的人都挺牛的。2019年是李子柒的时代，之前两三年也是默默无闻的，只是一个小众的，突然之间2019变成中国文化、中国符号到西方的一个文化使者。背后的逻辑是什么？背后的逻辑我看到了坚持、努力、专注。

第三个，一个悲伤的角色：奔驰哭车女。我相信各位都看过那个视频，我看完之后感觉非常凄凉。她代表了我们普通民众作为一个消费者的弱势，她也代表了2019中国社会的一个符号。

第四个，这是一个更大的角色和人物：哪吒。他今年有一句话“我命由我不由天！”这句话放在2019年很应景。这部电影取得了50亿票房。很多人说中国电影不行，但一个动画片能创造这么高的票房，代表着什么？不是说中国电影不行，是你导演的电影不行。我认为也是一种极致的体现。

第五个，周杰伦发布了一张单曲《说好不哭》。据说当时把腾讯播放器挤崩溃了，这首歌我相信很多80后、90后有更多的感触，说好不哭。

2019年年度流行语：我太难/南了！

年度关键汉字：南！

真难，我也难！

我为了筹备这个跨年演讲，每一个页面、每一个字逐个雕琢。其实我本来可以不难的，我自己给自己套了一个枷锁，让自己去难。其实我认为这个事情也不难，你觉得难是因为你有理想、你有目标，你的标准比其他人高，所以说你才难。

这是我们的2019年。

2019年每个人都感慨：过去几年靠运气挣到的钱，今年终于靠实力把它给亏光了。这句话其实有点极端。我不相信这个世界有那么难。你别听其他人瞎说，就像你判断你身边有没有有钱人，你发现真正有钱的人特别爱说自己没钱，“今年生意不好做赔钱了”。而真正没赚钱亏钱的人却开着豪车，“今年又赚大钱了”。你要用真相的思维去看待世界的微观，而不要只相信自己的眼睛和耳朵。这个世界太微妙了。

郑州2019年。

在做跨年演讲PPT时，我对郑州2019做了盘点。说实话，我很遗憾。郑州2019年没有一个大事让我觉得郑州特别自豪、郑州特别牛逼——毕竟2018年年底盘点的时候，郑州还有GDP一万亿、一千万人口的数据总结。

然而，郑州过去的2019年，它在一步一步往前走、一步一步在变化。在变得美好。

每一个人都有自己的2019年。

我们都有自己的城市基本面判断。我最讨厌一些人无聊天天在那儿骂郑州这不好那不好，你既然觉得郑州不好就走吧，别在郑州呆了。一方面在这儿吃着娘的奶，另一方面骂着娘的话，砸着娘的锅，你在这儿干嘛呢？而我发现骂郑州的很多是天天在网上的键盘侠，有什么意义？你有那个时间你为郑州打扫一下卫生，把地面上的纸片捡起来，最起码也为郑州现代化、文明化、卫生化做出了自己的贡献。你在骂别人汽车拥堵加塞的时候，自己能不能不加塞？自己能不能瞄准路线往前走？这是我们每个人的责任。

2019年的郑州有更多的视角让我们去理解它。一千万的郑州人，有一千万个关于郑州的理解。我们理解的郑州是现代化的北龙湖的CBD的郑州，还是高铁西广场写字楼的郑州，还是少林寺符号的郑州？还是奥林匹克体育中心、少数民族运动会璀璨绽放的郑州？每一个郑州其实就存在于我们心中。

我在为数不多盘点2019年郑州到底发生了什么的时候，仅仅能够总结出来这八点。我略微有那么一点点不舒服。但是，我对2019年郑州最大的认可、郑州2019年最大成绩是什么？是郑州这个城市的微观——城市精细化变得好了，街道变得美了，很多地方做了调整，郑州从微观上发生了裂变。

这是我对郑州基本面的判断。至于新的人口结构、经济指标，今天不再探讨。

在我的世界里面，我相信郑州越来越好！我爱郑州！这是郑州的世界。

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【第二篇章】

颗粒度思维认知复杂世界

下面开始我们的第二篇章，在开始之前我还是先对今天的赞助商表示一下感谢，感谢美盛地产集团对本次跨年演讲的总冠名，感谢建业·J18、东望云朗、永威上和郡、康桥集团、星联芒果、碧桂园象府、华润新时代广场对本次跨年演讲的赞助支持。感谢雅居乐御宾府、泰禾郑州公司、BWG蓝鲸智库、商河文化、黄金时代健身云畔会所对本次跨年演讲的特别支持，感谢你们！

今天我再用五到八分钟时间聊一下颗粒度这个主题，我认为这个东西太好了，对我2019年的触动特别大。2020年我公司的战略可能都受这句话的启发和引导，我要做出调整。  

关于颗粒度，我认为我们这个世界就存在于四个词：时间和空间；宏观和微观。世界没那么复杂，就存在于时间和空间的交织，它就存在于我们个体用宏观和微观的方式去看这个世界。

但，有时世界又很复杂。我们怎么去把这种复杂的东西解决掉？

我认为我们要用颗粒度的思维。

比如说像开篇的视频，我们用望远镜仰望太空，或从太空里面看到地球这种颗粒度会是什么样子？我们用一个显微镜去看量子，看这里面微观的东西是什么样的，这是宏观到微观。

平时我特别喜欢用一个软件叫做谷歌地球，因为我需要研究城市、研究楼市、研究板块，我经常用谷歌地球从大到小，在这个过程里面，会发现从世界到五大洲到国家，到省、到城市、到区域、到每一个点，以及我看到这个点的人，它透视的是一种什么？是一种动态的空间颗粒度。这些地方我认为对于买房者投资者以及房产从业者至关重要。

同时我们看待这个世界，要改变以下过去单一、片面的认知。

这个世界分为一维空间、二维空间、三维空间、四维空间的立体。大部分人只处于什么水准？一维空间、二维空间的水准，部分人是三维空间，极少数人能够做到四维空间来理解这个世界。

真的，我们现在静下心来。

三维空间是什么？三维空间是长宽高，你看待这个世界是立体的长宽高。

四维空间呢？四维空间和思维逻辑是在立体长宽高之间，又多出来一个维度——时间维度。而单一的你看到一个点、一条线，这只是一维的、二维的，但是，从点、线形成面、体、超体，这就是四维的世界。

这里面最大变化是什么？最大的变化是在这里穿插了一个时间的维度和逻辑，在这个时候我们现在反思一下，我们看待楼市、看待房地产发展、看待房价、看待房子能不能买、看待房产投资，是不是也犯了这种错误？

只是以点的角度去看，它降价了，之前买13500，现在才12200，不行，我要去维权。你买这个房子是楼王的位置，12000是靠路临边位置。东哥，绿博某一个盘之前卖17000，现在卖9500，你误导我们。我说哪个产品、哪个户型？我说人家卖17000是洋房，现在是一次性特价房的高层。

你犯了什么错误？你犯了点线薄片化的错误。当然还有更多的事情，你必须还要把时间这条线穿插于对这个事物认知，形成一条线，你才能够成为智者。这是颗粒度对于这一块的理解。

当然大家看到，在颗粒度理解里面又分为不同的延伸，比如：

1、时间颗粒度。

时间颗粒度指的是我们看待实物分配自己时间的尺度，你的时间安排是24小时，还是半天，还是一小时，还是30分钟，还是10分钟，还是5分钟。你的时间颗粒度越精细，代表着你的价值、你的工作效率会更高。我们普通人和王健林时间颗粒度、和比尔·盖茨时间颗粒度是不一样的。所以你要尊重别人时间颗粒度，不要迟到。

我认为郑州人有一个地方不好，在这儿需要把它公示出来。这是一种真相，我们不敢面对一个真相——就是我们郑州很多人太爱迟到了，变成一个恶性循环。

两点半的会议、三点的会议，每一个人从心里认为它一定不会准时开始，我要3：10开始。当无限循环的时候怎么办？你的行为让守时的人变成受害者。真的，这是我们郑州，每一个人经历的这些事情都会对这个个体、对这个城市造成影响，而在这一点我认为一线城市比我们真的要好很多。

其实时间代表着什么？时间代表一种颗粒度，时间又代表着一种契约精神。这句话很伤人，但有这样一个机会我站在这儿，想给所有人员说这一点，我们郑州需要改变、我们郑州人需要改变。

2、数据颗粒度。目前处于大数据时代，很多做房地产营销的，你手头有很多数据，但是真正问你客户在哪里，它的属性、类别等等，在微观层面上精准化的时候，其实你根本不知道。虽然你口口声声叫做“以客户为中心”。

3、管理颗粒度。你对于2020年全年工作计划、工作管理的精细程度、安排程度怎么样？

4、工作颗粒度。所有的这些东西用颗粒度模式我们可以诠释更多。

5、颗粒度经济。2020年甚至以后我认为东哥探盘应该做颗粒度经济，它一定是未来一个更好的经济形态和工作方法。  

6、认知颗粒度。所有可以总结为五个字“认知颗粒度”。因为只有认知清晰，才能够行动清晰。

认知颗粒度再规划为四化：精细化，把一个事做扎实了，精准化，把一个事做到目标明确，把事情做精致、极致到一定程度。精细化、精准化、精致化、极致化形成我们对颗粒度的理解。

因为时间关系，颗粒度今天不能用更多时间来阐释，因为今天我们讲楼市。但是刚才我提到几个颗粒度，是为了使大家能够理解后面的内容。

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【第三篇章】

地产年度回忆未必是伤痕

终于到了今天演讲的核心篇章，开始讲地产了，这是我最擅长的。

第三篇章我定了这样一个主题：地产年度回忆未必是伤痕。因为对于很多人表面理解来说，觉得2019年中国楼市、郑州楼市都是痛、都是难。但，真的是这样吗？

郑州2019年、中国楼市2019年是真难还是假难？

我用了一个问号，就像前面我所说，很多人哭穷，那是假的。你别听他说今年赔钱了，其实暗暗窃喜，到买房的时候有钱了，买车的时候有钱了。

另外一个问题，我为什么用问号？我在这儿放了一个图，这个图取自于丁祖昱先生前几天跨年演讲的一个内容，因为我没有全国数据，只能用我能够相对相信的丁先生的图。2010—2019全国商品房销售额，从这里大家可以看得出来，这个值是一直往上走，2019年依然是顶峰值。2010—2019年全国房地产新开工面积也依然是顶峰值。

如果说这个数据是真的话，这代表着什么？代表着2019年中国房地产并没有那么糟糕。销售额总量、开工总量甚至还有价格，价格是另说，在我理解中国的房价、郑州的房价其实是假摔，从数据来讲，记住，数据、数字我们能看，你还要看数据的来源。

人人都说2019年是中国房地产的十字路口，往左走往右走，如何行？人们又说2019真的到了中国房地产下半场，我说未必。地产下半场，这个词我都听得耳朵快聋了，五年前都说地产下半场要来了，三年前说地产下半场要来了，一年前说地产下半场要来了，万科说要活下去，但突然发现它活得特别好，我认为都是假摔。什么是真的？真的情况来源于既有客观事实。

2019年中国房地产发生了什么？有几个特别的事：

第一，A轮、B轮、孙宏斌轮。这个事情代表了什么？代表中国房地产也在发生变化，中国的房企也在发生变化，行业的游戏规则在发生变化。当然有一个前提，孙宏斌是我个人非常尊重和崇拜的一个人。

第二，2019年你发现一个非常好玩的事实，中国房地产圈明面上发生了一个改变——开始地产圈反腐。我参与观察中国房地产发展16年了，之前我没有见过如此大的规模。但是，2019年是第一次地产反腐开始了。我相信各位有更多的趣闻，你们看到过很多，在这儿不说了，过年说点喜庆点的。

第三，出现了大鱼吃大鱼的趋势，过去是大鱼吃小鱼，2019年出现大鱼吃大鱼，TOP100公司在吃TOP100公司，吃掉之后会变得更大，集中度会更集中。这是2019年又一个变化。

当然，更多的变化呈现在这样一个榜单里面，年底了出现很多的榜单，对于大部分的榜单数据采纳我不是很信，相对而言，我还信易居榜单一点。你不要看榜单的数字，这个数字只是一个排序。从这个榜单看出来大鳄前十，碧桂园、万科、中国恒大、融创中国、保利发展、绿地控股、中海地产、新城控股、世贸房地产、华润置地。这十个已经全部在郑州或者河南出现，最高的金额是七千多亿年度销售额，这个额度比去年还要高，恒大比去年也高，前两天专门看了一个文章，最小的TOP10华润2430亿。

再看另外一个数值，前TOP50的门槛是735.9亿，整个行业规模集中度其实越来越高，后面根本都排不上了。这个趋势从全国来讲是这么明显，郑州还不是那么明显，但是一定要相信未来一定是这个逻辑，往前去推进和推行。

第四，房企破产。大鱼吃小鱼，必然会有房企破产。2019年出现很多耳熟能详的企业破产，董事长亲自给员工发薪，“对不住，我不会出国的，我给你们把钱发了，我们破产了”。为什么破产了？其实原因很多，我们不要说一个企业破产，这个公司不行了，不是那回事，背后更复杂。至于你们听说传闻2019年有几万个房企倒闭，那个消息呵呵一笑就可以了，那是项目公司注销而已。一个项目结束之后，那个项目公司就注销了，这很正常，要看门道。

郑州房地产2019年。

我们回头看郑州2019年的房地产。

如何评判2019年郑州楼市？我们每一个人有自己的标准，我有我的标准。今天是东哥跨年演讲，今天我只说我的观点，未必对，也许是我的偏见。

第一，郑州楼市2019年销售量增加还是减少？到目前为止，我没有数据，我也不知道，而且我也不相信那些数据。

第二，各房企完成任务了吗？今天在座来的很多房企公司高管、营销总，您的任务完成了吗？

这两个问题我没有答案，我又看到了一个版本来证明一种猜测。这也是丁先生在那次发布会里面的一个图，这里面提到了全国一百城新建商品住宅成交面积TOP10，郑州荣列全国100城的第8。从这个数据里面，2019年比2018年销售面积是增加的，增加将近一百万平方。这是一个版本。从官方版本数据来讲，郑州2019年卖的房子比2018年还要多。你信还是不信？我也不知道。

我有我的研究方式。为了这次跨年演讲，我把2016、2017、2018、2019四年，从东哥探盘成立开始到现在，做了四年的开盘数据监控，我一个一个捋发现几个数据，这个数据是我们的数据，你们看。

1、开盘周末频次，2016年是213，2017年是270，2018年是265，2019年是268。这是从数据来讲，开盘频次差不多。

2、从可监控数据来讲，一年卖的楼盘数，这个数也就是参考，2016年是67485套，2017年是88391套，2018年是80100套，2019年是60500套，从这个数据来讲开盘频次一样，但推售的套数比过去少了。这是推售套数，卖了多少我也不知道，我也不相信那个开盘数据。

3、每一次开盘推售房源套数多少，我选了三个指标：第一个指标是500到1000套之间，2016年是18次，2017年是36次，2018年是39次，但是2019年只有19次。第二个指标，单次推盘1000到2000套的，由2016年10次缩小到2017年6次，缩小为2018年3次，缩小为2019年2次。第三个指标，单次推盘2000套以上，2016年2次，2017年1次，2019年1次。前几天恒大推出一个楼盘，据说卖的非常好，据说是100%卖完，那也就是说它的销售也是两千套。

你说郑州楼市不好吗？不好的话那么多人买房，一下子卖两千多套，别听开发商给你哭穷，也别听其他说房地产不行了，那都是扯。一切没有你想象中那么悲观、没有你想象中那么悲惨，我们用数据说话。

我只是列了几种假设，今天没有结论，真相在哪？

真相在各房企财务的手里，真相在老板手里，真相在各个营销人提成年终奖数额里。

各位自己知道，我没有真相。

谈一下我对2019年郑州楼市的观点，有几个判断：

第一，流量盘好卖，豪宅难卖。

第二，降价盘好卖，公寓难卖。你们发现每一个盘只要一降价，人就堆过去了。豪宅难卖，门可罗雀，公寓2019年真的难，公寓量太大了。这就是我对于2019年基本面的判断。

在微观上：

1、日子不好过，真的不好过，地产公司都说难。

2、交房维权、降价，这是购房者的感知。

3、兑现不了吹过的牛逼。交房的时候都露馅了，之前的时候都吹得天花乱坠。

4、传说知名的开发商纷纷跌落神坛，变得低调了。

5、开盘数据可信吗？销售面积、销售量、销售价格我不信。

6、是要量还是要价格（利润）是个问题。你会发现只要想卖房就降价，以价换量。你想要价格高，你的量一定是低的。

7、地产圈浮躁、浮躁、浮躁，买房人也浮躁。

8、大户型不好卖，区域不同，整体140平米以上。我所理解大户型是140平米以上，你们静心观察每一个区域都是这样，除了北龙湖和东边，南三环像管南、二七是不是？高新区是不是？常西湖是不是？大北区是不是？都是这个样子，还有绿博，原来有大户型纷纷跌落，现在一百平米以下，大户型不好卖。你们看到很多降价的户型其实是大户型，更多看到极端降价在180平米三房的洋房，它卖不动才降的。

9、2万元以上房子不好卖，但是两万元以上的确没有好房子。北龙湖是有好房子，但是太贵了，待会儿我会讲两万魔咒。

10、客户专业成长速度比营销人员快。你们发现现在地产圈、地产人是在退步，而买房者是在进步，买房者的专业知识、市场了解、竞品了解，比你的销售员、策划了解得都深，真的，有的时候我向粉丝学习。

11、精装纷纷改毛坯，是不是？形成了表面上的看似降价。

12、公寓供应量太大了，越来越难卖。

13、买房者以城市人为主，入户门槛放宽。这是不是2019年的特点？

14、投资性需求压抑。你们不要觉得没人投资房产了，只是因为他没名额了，他真的想买却买不了了，比如我，还有很多人要买房投资的，只是因为限购限贷真的没有名额。

15、贝壳链家威武牛逼。  

2019年郑州楼市、郑州房地产就是这个样子，这是我的观察。

东哥新锐榜2020年

正式开始东哥新锐榜2020第一个榜单发布，在开始之前，我先声明，这是我的个人倾向、个人的理解，不受任何外物的影响。

第一，年度关键词：维权。

我相信各位感受会非常深，在2019年几乎每一个周末都在维权，几乎每一个楼盘交房都在维权，甚至老百姓会说一个楼盘交房，没有维权都不好意思说自己买了一个房子。原因是什么？我不知道，今天在这儿不做探讨。不能说各打50大板，当我在这儿说各打50大板的时候，一定会有更多的人骂我。但我始终认为，还不能完全说某一方的错，就好像夫妻两口子吵架，但是开发商真的需要反思，当维权更多的时候到底是因为什么？您的态度也需要发生变化，毕竟老百姓买房真不容易，他是你的上帝。

第二，年度表情：我太难了。

这不说了，今天已经发布多次这个“难”。

第三，年度图片：一张截屏。

我相信各位对这个图印象很深，我本身不想把这个图再放上来，而且放上来的时候我做了PS处理，到目前为止这个事情没有结果。真相是什么？不知道。当时一个简单的声明说这个事子虚乌有，不能服众。当事人置业顾问加我微信说“东哥，我是冤枉的”。我说“我不知道，这也是你的一面之词”。但是，在这个事件上，中间这位置业顾问是谁都无关紧要。最重要的是什么？最重要的是伤害了郑州人民的感情，最重要的是伤害了买房人的感情。虽然说有时候我自己也像一条狗，但是你不能说“他的确像一条狗”，这个事到目前为止还没有了结，也许时间能够冲刷一切吧。

第四，年度悬疑大剧：融创城事件。

刚才那个图片和这个事件也一样，首先我声明对于融创没有更多其他的刻意的观点，我只是就事论事。融创城事件从开始、中间、结束，第一季、第二季、第三季发生那么多，我觉得每个人都需要反思，融创也需要反思，为什么会这样。从开始一张图，到大半夜的开盘，到价格到底是降了还是没降，到后面的假摔。我更不能容忍的是那个假甩，我觉得那是侮辱郑州人的智商。借此事件，我希望所有的外来房企，第一年跨年演讲都讲过这个事，你想要到郑州来生存，必须尊重河南的文化，尊重河南人，尊重郑州人。不要有趾高气扬的态度姿态来俯视这片土地。郑州和中国的很多城市不一样，郑州人挺轴的、挺拗的，虽然说那天晚上依然有很多人愿意当狗，跑到了现场，那是另外的话。

第五，年度话题者：贝壳。

贝壳作为渠道，席卷了2019年的中国，也席卷了郑州。每一个开发商都说自己被贝壳绑架了，很多人也问我对这个事情的态度。我对这个事情到现在为止发表我的观点，第一，我没有态度，我认为存在即合理。第二，房产从业者你反思不是贝壳绑架你，是你自己绑架了自己。第三，贝壳解决不了房产销售的问题，贝壳只能解决降价盘、流量盘、郊区盘的问题。这就是我的观点。

第六，年度任务：渠道人。

（播放视频）渠道人非常有才，也非常不容易，简短的视频非常生动描述了渠道人的生存方式。下一个渠道人和渠道人差不多，他们是年度最佳销售员，（播放视频）我觉得这个事情特别好玩，没有经过她的允许直接放上来了。我建议各位房企的销售总可以聘她，我替您做了一个广告。

第七，年度开发商（本土）：建业。

我把这个榜单给了建业，当然入围者也有正商、美盛、普罗中国、正弘。建业2019年我觉得在脱胎换骨，当然建业除了建业·J18之外，建业集团没有给我赞助，这是发自我内心的。在2019年，我认为建业做了自身的一种改良、改革，甚至是做自我的革命，这是我对建业的理解。当然，表面上的数字，至于600亿的总销售额还是超一千亿加上代建的数值，这是另外一种统计数据的不同。但是我看到建业对于整体布局，对于文化的坚守，对于商业的努力，特别是因为后面我要说的建业·J18，不是因为建业·J18给我的赞助，我对胡总特别尊重，我把这个榜单给了建业。

第八，年度开发商（外来）：融创地产。

这个角色未必代表一定好。我在评选这个榜单的时候，我的意思是这个企业频繁出现在我们的眼前，这个企业搅动了行业甚至推动了行业，不管是往前推、往后推、往左推、往右推，在过去三年跨年演讲里，有两届融创获得这个榜单的名单。

融创曾经说过他是区域价格领跑者（高价），现在真的是变了价格领跑者（低价）了——跑得很快。融创被称为“价格屠夫”。很多公司烧香说融创千万不要在我的这个楼盘旁边，你一来我就完蛋了。融创千万不要到我的组团，一来你就降价，我没法玩儿。

融创到底是降还是涨，我不知道，如果有本事我们把北龙湖融创壹号院降到三万，直接把它给抢了。这是开玩笑。任何企业的降价行为属于自发行为，我个人不作道义或者其他方面点评，存在就是合理，降价对于老业主也许不好，但是对于新买房者是机会，而且声明我还是融创业主。

第九，年度新锐区域：管南。

管南市场在2019年还是比较熠熠生辉的，整个区域变城市场的热点，区域的房价也在慢慢往上涨，它的研究聚焦度超越了常西湖新区、北龙湖、白沙、绿博。

第十，年度明星楼盘：美盛教育港湾。

这个盘在郑州主城区金水北区。他凭借这么多的教育资源、商业资源、地理位置资源，我觉得是绝无仅有。2020年据说一个盘要达到将近一百亿销售总量的推售量，2020年可能还有更多的精彩。

第十一，年度明星户型：我把这个榜单给了永威上和琚610平户型。

永威上和琚也没有给我赞助。我极度爱这个户型，当然最牛的是这个户型里面主卫有两个马桶，可以两个人同时上洗手间。

第十二，年度最新锐建筑：空缺。

郑州楼市2019年最新锐建筑其实是一种悲哀，我觉得这个城市慢慢缺少创新精神，郑州地产圈缺少创新精神。我们变成了盖房卖房，我们变成流量，一切对于艺术的、美的、创新的追求在慢慢丧失。我觉得应该悲哀才对。

第十三，年度城市封面：大玉米+奥体中心。

当然这张图是我们熟悉的场景，感谢这个图的作者，我没有经过您的同意把图放上来，再次表示感谢！

第十四，年度网红打卡地：建业华谊电影小镇。

我相信这个榜单能够实至名归，很多人应该明白华谊电影小镇在2019年变成整个郑州的网红点。

第十五，年度新锐售楼部建筑奖大奖：郑州华侨城。

我把这个榜单给了华侨城，我相信到过华侨城这个位置，看到这个建筑的人，对它印象深刻。虽然说它未来不是售楼部，但是它现在成了售楼部的功能，我把这个榜单给了华侨城。

第十六，年度风尚大奖：建业·J18。

我把整体年度风尚大奖榜单给了建业·J18。建业·J18里面的空间艺术造诣超越目前郑州所有售楼部。我第一眼进去被倾倒了。

第十七，新年度期待楼盘：

2019年我最期待楼盘有建业·J18，2020年出来之后一定会惊艳很多人，大家关注这个区域，它也是绿博的名片。华联ARC，大家可能没有听过，但这个盘2020年一定会出来。恒大云玺，它有可能是西郊价格标杆。嘉里中心，它已经是三四年的老大难，今年不知道能不能发售。还有金茂北龙湖、绿城北龙湖、龙湖景粼玖序。这是我所理解的2020年期待楼盘，当然还有更多土地因为没有更好的资源，我没把它列入这个榜单。

第十八，新年度期待区域：科学谷。

2020年一定是科学谷绽放的时间点。如果你想赚钱，如果你想买房投资，如果你关注郑州区域，一定不能忽视这三个字：科学谷。

这是科学谷的未来，也许这个图你们第一次看到，但是你把这个照片拍了一定不要忘了这个区域，而且要对这个区域充满信心，它是郑州3.0版本。365天工作日这个区域，前程路和雁鸣路之间的区域会第一次绽放，十八里云溪也要建好，北三环科学大道通了，往北和连霍的高架通了，一切给你很大的惊喜，如果不信我们等着瞧。

第十九，新年度期待建筑：河南科技馆新馆。

这就是效果图，2020年5月份或者最迟2020年10月1号河南科技馆新馆正式运营，一定会惊艳我们双眼，当然这两个区域都在白沙。

第二十，年度东哥震撼记忆瞬间：

当我第一眼看到建业·J18艺术空间的时候，第二我看到大玉米灯光秀的时候，第三是我到了海南看到一个楼盘战国墅，第一次明白原来房子还可以盖成战国商周时代的风格，那么牛。第四个场景是我看到了在雁鸣湖永威上和府别墅样板间的空间感、落地窗，给我很大的震撼。第五是融创城那位所谓美女的假摔，给我以很大的震撼，我觉得人性怎么如此可怕。第六个是震撼，我提到了林与城维权业主维权，坐在地上痛哭的视频，我忍不住把视频发在朋友圈大骂了三天，对不起，我觉得那个事情突破了我的底线。第七个非常美好的瞬间是东哥跨年演讲前300张出票的声音。12月12号当天前三百张票你们抢的，我就在旁边听叮叮的声音，两分半钟把前面的票卖完。

我觉得东哥探盘，东哥还是有票房号召力，感谢你们的买票。拍电影不容易，做事不容易，我把做事理解为我要拍艺术片，平时做了一些软文，我把它理解为拍商业片。我必须要用拍商业片的钱用来养活我拍艺术片的团队和我自己，希望大家能够理解。

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【第四篇章】

迷雾下的郑州楼市颗粒度真相

下面进入本次东哥跨年演讲最核心最重要的环节。因为我必须要在180分钟时间之内把400P内容给大家讲完，所以必须语速加快，很多地方不能更多阐释。时间有限，如果全部讲完我得八个小时，绝对不行。在这个环节，希望大家集聚精神拿好手机、拿好笔，所有核心在这里面展现，也是展现东哥高光的时间。

我们每个人现在就像今天的雨蒙蒙、雪蒙蒙一样，处于一种迷雾的状态来看郑州，看发展、看时间、看楼市、看投资、看房价、看自己的未来。在迷雾当中怎么前行？要有自己的顿悟，也要有别人指点，今天东哥给你解读大郑州。

现在提郑州，我们要提大郑州以及另外一个词【郑州大都市区】。

这些资料图片不是我的臆想，全部来自于官方。郑州大都市区空间规划（2018—2035年）是今年正式发布的。我们现在理解郑州的时候一定要理解这个图，一定要理解郑州大都市区是“1+4”一体化发展，郑州和开封、新乡、焦作、许昌之间关系是一脉相承的。就好像我们谈到东京的时候叫做东京大都市区，在谈到巴黎、伦敦的时候，谈到长三角、大湾区的时候都是一体的。

我们要看到主政者更高的战略意图以及我们的信心，在这个时候不要骂，如果你说骂只是说你的格局太小，你看得世界太小。

郑州大都市区包含郑开一体化、郑新一体化、郑焦一体化、郑许一体化。至于你困惑和担心郑州市往南边发展还是往北边发展、西边发展、东边发展，你多虑了，各自有各自的路线。我们不要非A即B，不要非黑即白，不要非东即西，每一个区域都有每个区域路径。不要今天发了一个文，你就惊惊愕愕说“东哥，郑州和许昌要连在一起，郑州不往东发展了？”。我说那是你的理解问题。  

这是官方的解读，郑州大都市区空间格局：一核、四轴、三带、多点。

1、一核：郑汴港核心引擎区，是郑州大都市区发展的核心增长极。

2、四轴：完善主要交通干线和综合交通运输网络，提升南北向沿京广、东西向沿陇海等区域发展主轴辐射带动能力，建设郑焦、开港登功能联系廊道，打造特色鲜明、布局合理的现代产业城镇密集带。

3、三带：黄河文化生态带、嵩山—太行山区文化生态带和农区田园文化生态带，共同构成郑州大都市区外围绿环。多点：次级中心城市、新兴增长中心、重点镇和特色小镇等构成的郑州大都市区多层次发展空间。

你看这个图的主城区、航空城，亮点在焦作、新乡、许昌，你拍出来自己研究，因为今天时间有限，我不做深层次的解析和解读。

2020年、2025年和2035年郑州大都市区发展目标，这里有2020、2025、2035年，当我看到这样一个场景，形成了米字形高铁，郑州在河南空间感、河南在中国空间感的时候，我由衷感叹一句：河南挺牛，我作为河南人我挺牛。牛吗？牛！

2019郑州出现了这样几个词：“东强、南动、西美、北静、中优、外联”。

很多人不明白东南西北外是什么关系，它指的哪一块，我今天给你阐述一下。一手抓新城建设, 一手抓老城有机更新。你们注意一下这个词，“老城有机更新”出现在今年中央经济工作会议，这也许是下一次发财机会，你要关注读懂政策。

第一，东部要“强”起来。以郑东新区为依托，统筹经开区，中牟县部分区域，统筹国家自贸区、跨境电商综试区、国家大数据综试区、金融集聚核心功能区等战略平台建设，把这一区域打造成为全省对外开放窗口、产城融合发展示范区和全国重要的先进制造业、现代服务业基地。郑州强不强，关键看东部。郑东新区要从“以城带产”向“以产促城”转变，把发展高科技产业、聚集高科技人才作为战略方向，发挥好在全市的引领带动作用。这是东强。

第二，南部要“动”起来。南部其实指的是谁？指的是航空港那个范畴，不是指的南三环、南四环、南五环。依托航空港实验区，围绕“枢纽+口岸+物流+制造“，完善以航空枢纽为带动的多式联运体系，做大做强。以智能终端为代表的电子信息先进制造业集群，打造国际航空枢纽经济引领区、内陆地区对外开放高地。这是南动。

第三，西部要“美”起来。仔细看，西美和你理解的也不一样。以郑州国家高新技术开发区为依托，西美主体是高新区，统筹荥阳市、上街区，拓展覆盖西南县市，将其建设成为城市的生态屏障、全省创新创业最活跃区域，让美丽人居、美丽生态、美丽经济成为西部的鲜明特征。在这里唯一的疑惑是常西湖新区和中原新区没出现在这里面，可能官方的理解常西湖新区应该是市区的一部分，这是我的猜测，我闹不明白这一点。

第四，北部要“静”下来。依托黄河生态文化带建设，突出“自然风光+黄河文化+慢生活“，把水、滩、林、文化、产业等作为一个有机体系进行研究谋划，打造郑州的“后花园”，让这片区域成为最具有北方城市气派和文化代表性的区域。北部我理解北四环以北、黄河两岸在这一片，而且这个概念今年会非常大，据说北四环以北规划要重新做，这是据说的。如果要重新做，其实是对于在北边买房要好的，真的变成后花园。

第五，中部要“优”起来。通过道路有机更新带动城市有机更新，实现形态更新、业态更新、功能更新。强化现代商贸、文化创意、金融商务、国际交往等功能，不断提高产业层次，激发老城区活力，彰显中原文化魅力，让郑州这座城市既有历史底蕴、又富有现代气息。这是中优。

第六，周边地区要“联”起来。加快郑州与开封、新乡、焦作、许昌等城市的深度融合，推进交通一体、产业协同，生态共建、资源共享，拓展发展空间，强化优势互补、实现协调发展。

这是东强、西美、南动、北静、中优、外联，读懂这个句话，这个定位一定是未来五年甚至十年发展主轴，没办法，郑州就这么大。接下来开始今天最核心高潮环节。下面开始高光时刻。

郑州城市楼市全景图

这里有两张图。

这个就是给大家吹牛的，我说我用一个月时间做了180兆的一张图片。这张图片也给了你们，也在这个U盘里面，很多人说东哥牛，你把这个图打印出来能够卖钱，这一张图太值钱了。我说不卖，我免费共享给所有郑州的买房人，免费共享给所有在郑州所有的投资者，免费共享给郑州所有的房产人，你把这张图回去打印出来。

它能够精细到什么程度？能够精细到每一条路的名字，精细到每一个地块是建好还是没建好，能够精细到每一个楼盘，能够精细到这个区域还有几块土地可以出让，能够精细到竞品有几个，精细到地铁口离你楼盘还有多远，我把所有的地铁都在上面标注了，我把学校都在上面标注了，今天本来想现场演练，但是任何电脑都带不动180兆一张图。

除了这个图之外，下面这些组团也在这里面，未必全部包括，但大部分我都无偿给大家。但是你们理解我一下，上面还是有一个二维码的，你们可以分享。

我认为作为一个买房者、投资者、郑州房产从业者研究者，离不了这两张图。

再说组团，这是用我东哥的研究方法，我把郑州理解为这么多组团，我用了组团这个概念，这是郑州东哥独一份。很多人都在用片区，我认为片区理解城市这是2.0版本，3.0版本应该是组团。当你看了北京、上海、广州、深圳逻辑的时候，你发现会用组团来理解郑州楼市、理解区域。

用我的方式告诉你郑州有哪些组团？

由中往外，老城区金水组团、老城区西城组团、老城区管城组团、金水北区组团、大北区组团、金水科教园区组团、龙子湖组团、高铁东广场组团、老郑东新区组团、北龙湖组团、老经开区组团、滨河国际新城组团、白沙组团、绿博组团、国际物流园区组团、中牟新区组团、汽车产业园组团、老城中牟组团、官渡组团、雁鸣湖组团、航空港组团、滨河国际新城组团、管南新区组团、孟庄组团、南龙湖组团、曲梁组团、郭店薛店组团、新郑新区组团、新郑老城组团、二七新区组团、常西湖新区组团、老高新区组团、高新新城组团、中原新区组团、马寨尖岗组团、贾峪洞林湖组团、新密城区组团、上街老城组团、上街南部组团、荥阳老城组团、荥阳新区组团、荥阳健康园区组团，以及虽然不属于郑州，但隶属于郑州房地产市场的平原新区组团。这是我脑中的郑州组团全部天下，我们一个一个来看。

郑州的一环、二环、三环、四环、五环，很多人答不出来郑州的一环在哪儿。今天你学一下，出去可以吹牛。

一环：

就是这个区域，你们在大图里面每一个楼盘都落位好了。郑州的一环指的是金水路以南，紫荆山路以西，陇海路以北，大学路以东。这是郑州一环。

二环：

郑州二环指的是哪儿？农业路以南，中州大道以西，航海路以北，桐柏路以东，图也非常清楚，无偿你给们。

三环：

郑州三环指的是哪儿？老城区内北三环、西三环、南三环、中州大道，我后面加了一个老城区，其实有人说打死不出三环外是不包含郑东新区，东边边界是以中州大道为界，在这个区域里面所有都给你们标注了，只差路网了。今年东哥探盘精力将转向二手房市场的研究，我把每一个盘供给量、二手房房源量，打通和新房联系，实现我们对二手房市场的理解，我把精细化再做另外一种苛刻化的高度。这是我的理解，也许你不认同。

我把三环分成三个组团，因为这个分析只有是郑州人才能够懂的，只有我们才能够懂的。理解为老城区金水组团、老城区管城组团、老城区西部组团。这个划分的标志是以京广铁路陇海铁路、京广快速路为界，形成了东城和西城，东城分为南和北，因为属性不同，金水和管城是不同的，它不是严格意义上的地理标志。这是老三环内，我们看这是三环内的一些楼盘，你们可以按照楼盘的名单去买。

四环：

这是郑州的四环，本来我们可以实现2019年四环高架通车，但是没有完全实现，这是2020年郑州正式进入四环的范畴。很多人问我要这张图，从今天开始，这个图我可以往外公布，细化到每一个盘。未来房地产属于三环外到四环之间的天下，土地供应也处于这样的天下。

你要明白四环，北四环在哪儿？就是上面标注的这条路大河路，不要再怀疑了，北四环、西四环、南四环、东四环。你看，西四环形成的常西湖和东边这样一个区域形成对称的关系，从整图上看高新区和滨河的关系是这样一个逻辑，对称着看才能看得更全面。

五环：

郑州的五环在哪儿？五环已经形成，只是你不知道，郑州五环就是这个图上展示的，北五环是新S314，目前已经在修，部分已经通车。

东五环相对清楚，白沙和绿博之间的万三公路，目前已经通车。南五环在哪儿？南五环是南绕城高速南边的一条G310，目前正在修，未来部分是高架，这是一条主要的公路，那是南五环，这是官方的。西五环是新S234，目前已经在修，部分已经高架起来，你们看谷歌地球都能够看得出来。

这是郑州的五环之歌。我建议所有郑州房产从业者、购买者，开着车把郑州一环转一圈，二环转一圈，三环转一圈，四环转一圈，五环转一圈，才有资格好意思说我要在郑州买房投资，你才好意思说我在郑州做房产从业。你都天天不出去，只看地图打天下，你想买房赚钱是不可能的。

这是一、二、三、四、五环。

我把郑州分为东城、西城、南城、北城、中城。中城讲过了，接下来说东城。

一、东城

我的理解是中州大道以东，黄河以南，郑东第二高速以西，郑东第二高速很多人都没有听说过，郑民高速以北，这是整个东城。在整个东城组团里面有这些组团：

1、北龙湖组团：

目前是郑州房价最高的一个区域，我把每一个名字都标志上来了，上面都有。北龙湖是郑州目前的一个名片，但是2019年也经历了悲伤的事实，我们不得不2019年郑州的北龙湖价格出现了部分往下降的一种情况，而且很多楼盘每个月销售额是个位数。甚至很多人说卖的还没有推的多。

当然北龙湖有它更大的逻辑：限价、人们观望等等，使北龙湖跌下了神坛。今天在场800的人有北龙湖的业主，光我知道就有60个，你们在哪儿？能给我打个招呼吗？

北龙湖目前有29个盘可以购买，我希望你们拍下来，买不起，至少把它当成目标。它的价格范畴在3万8到6万2之间，我指的是均价，这里面采纳样本值是洋房的样本值，我把高层给舍弃了。这些蓝色地块指的是新盘，是之前没有卖的。这里面排名不分先后。下面的启迪科技城、卢森堡中心、大公府是公寓产品和大平层产品，明年的新产品有佳田美林上苑、万众顺和禧、青风院子、正商丰华上境、美景美之心、绿城新地块、中海新地块、金茂新地块以及宏光揽境一个高层，余下大家都相对比较熟悉一点。

2、老郑东新区组团：

这是目前这个区域，在我统计范畴之内已经没有新房了，没有新盘了。想买也买不了，完全进入二手房市场。

3、龙子湖组团：

连霍以南、金水路以北、东三环以东、东四环以西这个区域，龙子湖组团目前有四个房子可以选择，我说的是住宅，水之郡、鼎天东尚、万向桃源居、万向湖畔晓风。目前房价的主体在17000到19000之间。

4、高铁东广场组团：

未来会变成郑州一张名片，在这个区域里面住宅特别少，目前只有碧桂园天琴湾、华润新时代广场、宝能郑州中心、星联中心、正商国际大厦、楷林中原总部基地这几个项目。当然这里面三个都是今天赞助商，碧桂园天琴湾、华润新时代广场、星联中心，祝你们大卖！

这个区域目前的住宅价格2.3万左右。如果说以这个区域2.3万为一个值的话，我不反对买房者在高铁东广场买公寓，因为这个区域的公寓精装在一万三到一万七之间，它的价格和住宅比已经是百分之六七十的幅度，而且符合我对于公寓购买三原则的三项原则，商业区、商务区、地铁口，它全具备，这话是我的真话，不是因为他们赞助了。

5、金水科教园区组团：

金水科教园区前几天新规划出来了，非常可悲的事是这个机场留下了，这个机场留下改变杨金的命运，我们不得不承认这个机场对于区域的影响。但是杨金有一个老的邻居就是北龙湖，杨金之前过于骄傲于这个邻居，把自己价格定得太高，直接飙到两万以上，导致2019年杨金的命不好。它没有想到北龙湖自身难保，你还想靠北龙湖吗？在这个区域里面目前有这么多房源，美盛北龍臺，感谢赞助商，康桥东麓园，也是赞助商，鸿园、福晟九州府、东方宇亿万林府、瀚海尔湾，瀚海尔湾后面还有住宅，以及没有开盘的泰禾东府大院、天伦风华苑、天伦绿城桂语兰庭以及康桥香麓湾，这是这个区域可以看到2020年供应，这个区域目前房价是15000到22000之间，我取的是高层，洋房舍弃了。

6、白沙组团：

这就不说了，虽说你们关心，到后面有白绿专题。白沙组团目前有这么多的房子可以去买，瀚海观象两万多，说实话降价了，亚新紫藤公寓，2万5，说实话瀚海观象一降价，它特别难受。蓝城玫瑰园，傲骄，小高层17000，很多人觉得不值，但卖得就是非常好。星联岚溪府，低调的发财，东润城默默无闻，碧桂园生态城在科学谷的北边默默耕耘，星联湾还有别墅，有钱的可以去买，在贾鲁河边。碧桂园象府是科学谷内仅有三个盘之一，另外一个就是瀚海观象，永威森林花语还有叠墅产品，高层早都卖完了，今年应该能够交房，能够惊艳白沙，还有佳润滨河家园。

2019年白沙组团非常惊艳的楼盘，有两个，一个是蓝城诚园，很多人想不到蓝城诚园以1万7的价格，导致很多人去疯抢必须一次性才能抢到。另外一个盘很多人不屑的，而且是我力推的一个盘，我说力推是出于投资的考虑，是谁？很多人其实也买了，就是汇泉东悦城，在2019年从5月份开盘到年底半年时间卖了一千多套房子。为什么我说它好？不谈品质，只谈价格，只谈资源占有，绝无仅有。

2020年还有蓝城诚园C区房源、星联枫桥湾的房源，这是在河边特别好，可能要卖两万多，汇泉东悦城的二期很有可能继续1万2，郑东华府已经沉盘，在那儿呆四年，重新装修，听说要卖两万五，这个更狠了。诚园南地块，我改了一下名字，就是前一段闹得沸沸扬扬，到底属于宏盛还是属于华联的，就是这个盘。汉德如意府，目前是在等待，据说市场价14500，到目前为止还没有开盘，如果说他14500毛坯，我认为它代表了白沙目前的市场价——毛坯住宅14500，因为周边的二手房房源毛坯就是14500到16000之间，不要单看表象。

我标了一下科学谷住宅，在最新科学谷规划里面，河边有住宅要出来，但是这个房子，普通人能不能买到是一个问号，当然你们可以关注，如果说有可能的话就拿下，房子住宅不多。

7、绿博组团：

2019年过得难受，被很多人冷嘲热讽，被很多人讽刺。到现在为止还有这么多的房子，普罗理想国、永威上和郡、万科兰乔圣菲、建业电影小镇橙园、建业新筑、名门紫园、金科天籁城、金科博翠书院小镇，碧桂园中央公园、康桥香溪里、康桥香溪郡、远洋万和四季、星联安郡，以及新的今年要推出来建业·J18、正庄恒熙东苑、康桥悦溪园、绿都新盘、信友新盘、高屋绿博储备地块，还有这么多房子。这个时候你发现2019年绿博为什么难受？供应量太大了，没办法。看问题我们再往后看。

8、经开区组团：

这里有三个组团，老经开区、滨河国际新城、国际物流园区，在这三个组团里面，我们逐一来看。

（1）老经开区组团：这是老经开区组团的范围。目前在这个区域里面，传统的四大奢盘被卖完了，就是当时的地王，目前可买的房子不多。2020年可买的房子只有这四个，正商汇航佳苑、阳光城檀悦尾盘，绿城诚园是一个待建项目，以及福塔北边新地块过两天要拍地，只能买这几个。

（2）滨河国际新城组团：2019年的日子似乎过得也不是特别好，因为价格还是有点高了，现价2万1，实际上你根本卖不到。大概你的价格范围其实也就是在15000到19000之间，余下的之所以2.7万，是因为今天活动的赞助方之一康桥美庐湾的价格精装达到了2.7万，第二个档次亚新海棠公馆高层的精装是2.3万，第三个坎儿就是今年新开盘的绿城明月滨河的价格，均价达到19500和2万，这是第一个阵营。余下的阵营是在15000到17500之间，这是目前滨河国际新城价格反映。我拿的参考值是以高层作为参考，洋房不算。

（3）国际物流园区组团：2019年的日子过得也难受，万科、碧桂园、金地这三个开发商被坑了，三个被坑得好惨，因为它们处于国际物流园区的东北角，因为白沙的限价，因为绿博的围剿，导致这个区域这三个盘碧桂园峯景、万科溪望、金地名悦日子真不好过，纷纷把精装改为毛坯，价格大概处于9500到11000之间。这个区域里面还有绿都东澜岸、九龙新城以及美景美地麟洲公寓产品的呈现，这是这个区域的特征。价格在9500到11000之间，再怎么着也是东五环范围之内。明年还会有新地块出现，星联新地块、路劲新地块、保利新地块、英地新地块。

9、中牟组团。其实是分布着六个：中牟老城区组团、中牟新区组团、汽车产业园区组团、绿博组团、雁鸣湖组团、官渡组团，是右边的这个范畴，你们去理解就行了，我们不再细化。

（1）雁鸣湖组团：北龙湖杀了雁鸣湖，没办法，北龙湖洋房出来，雁鸣湖所有的别墅销售一蹶不振。这是目前雁鸣湖组团，因为这个地方我没放价格，这个区域主要以别墅洋房为主，你们参考一下。万科长基云庐、永威上和府、长基雁月湾、正商双湖湾、绿地香颂、绿都雁鸣叙、永实项目以及康桥郑东林溪湾，提议大家去一下永威上和府，环境超一流，建筑超一流，它能够打动我，我相信一定能够打动你们。

（2）官渡组团：你们也许第一次听说这个词，但是五年之后很多人都打死不出五环外了，可能更多刚需要到官渡买房了，真的，而且据说已经有开发商在这儿囤地，过了官渡就是开封西区。

二、西城

这是整个西城的范畴，我们这个时候把精力聚焦，你理解郑州，郑州的西城，我理解为西三环以西，北五环以南，上街西边界以东，南五环G310以北，G310目前正在修，就是右边这个图，这个图也是高清的，也是落位的，你们的U盘里面有。所有在西区做项目的，很多人是第一次看这个图。很多人之前看组团、看区域只是零星化的，这是第一次全面呈现。

1、西区组团。常西湖新区组团、中原新区组团、马寨尖岗组团。这个区域看似这么大，只有这么多房子。

（1）常西湖新区：融信望湖宸院、世茂振兴璀璨熙湖、华瑞紫韵城、汇泉景悦城、融侨中晟悦城，以及2020年要出现的裕华城、恒大刁沟项目、金科中原。

（2）中原新区：目前在售有永威西郡、汇泉西悦城，这两个盘很多人把它理解为常西湖新区的范畴，站在严苛范围理解，它处于西四环之外，应该属于中原新区，以及康桥须水项目、中原华侨城。

（3）马寨尖岗组团：原来只有一个开发商招商公园1872一个在孤苦伶仃，前几天金茂进驻这个区域，展开了深层次合作，相信有更多新的产品出现。

这个区域目前的房价大概在12500到15500之间，我指的是高层，我认为目前常西湖在这个区域内价格天花板短期内16000，想突破16000太南，我相信各位在这个区域做楼盘的人你们有更深刻的感知。

2、高新区组团。分为高新新城、高新老城。它以西四环为界，是完全不同的市场。目前，这个区域能够有房的是这么多房源，在这么多房源里面以西三环为界，形成了价格13200为标准，老城基本上是至少13500到15500，目前高新老城高层价格的高顶值16000，和常西湖一样，低顶值是13700，而西四环以外这是另外一回事，三环起价11500到13200，这是高新新城的逻辑。而高新新城目前最痛苦的一点在于什么？供应量太大，短期赤膊相见，一个降价纷纷跌落一地。

3、荥阳组团：

我们进入荥阳，这是很多人看荥阳高清图，我也把它进行落位，每一个楼盘进行呈现。荥阳组团其实是分为四个逻辑，荥阳老城、荥阳新城、健康园区组团、南边的洞林区贾峪。这是一个特殊的市场，这个区域有这么多楼盘，简单看一下，很多人也不在这儿买，只有区域型客户和部分刚需客户才在这儿买房，目前它的价格在6500到9500之间。这是荥阳市场。下一步看贾峪洞林湖组团，2019年日子也不好好过，各个盘也在纷纷往下行，6号线似乎也没有改变这个区域的命运，我们看这个区域里面目前有新田城、郑州碧桂园、恒大山水城、福晟南山府、东原阅境以及新的万科远洋项目，还有更多项目出现，目前这个区域的高层价格是在八九千，洋房也没高那么多，反正突破12000挺难的，这个区域日子挺难受。

4、上街组团：

我们要知道上街是大郑州不可分割的一部分，我们不要把上街遗忘了，上街是区。上街分为两个逻辑，上街老城组团和上街南部组团，这是全部上街的高清图，我问了很多人才拿到这个高清图，免费给你们。上街组团大概有这么多比较知名的项目，中粮进驻郑州第一个项目中梁首府就跑到上街，以及南部组团度假产品，据我了解目前这个区域的五云山泰禾大城小院、万科民安三度湖山好像卖得也都不好，有市场因素、距离因素等等因素。或者说郑州人对于远郊生活的理解上，我觉得还没有到那个程度和层次。

三、北城：

包含金水北区组团、大北区组团、古荥邙山组团以及平原新区组团。

1、金水北区组团：

我们理解金水北区组团，这是我的划定标准，指的是北三环以北、连霍以南、京广快速路以东、中州大道以西，因为我觉得这个范围和连霍以北是截然不同的两个市场，它的价格差异太大了，所以理解为金水北区组团的市场。

目前这个区域房价蛮高的，甚至比三环内还要高。但是市场的无情到目前为止，使这个区域所有房子减掉精装价，没有几个能突破两万的，这个区域的高层似乎还没有达到当年普罗旺世二手房的高度，市场还是很残忍、很残酷的。目前可以买到万科江山府、名门翠园、华瑞紫金嘉苑、瀚宇天悦城、瀚海思念城，以及今天赞助方美盛教育港湾，也就在这个区域里边，碧桂园天麓、泰山誉景、融创中原大观，以及2020年要推出的一个盘旭瑞和昌优地，价格在15600到23000之间，目前均价在17500，这个价格不低，超越三环内很多盘。这是金水北区。

2、大北区组团：

再说一个在2019年过得最难受的一个区域大北区，或者叫惠济北区这样一个范畴。我把所有的楼盘在这上面落位了。其实这个区域我们应该怎么理解？我把它再细分，怎么细分？以北四环为界，分为南和北两个市场，再以文化路为界分为东西两个市场，这个区域很特殊的。我们必须用颗粒度思维把这个区域进行肢解，才能够理解这个市场更为明白。2019年这个区域因为融创大河宸院以及融创中原辰院的率先降价，把整个区域的价格拉下来，导致成为郑州楼市最悲惨者。目前这个区域里面能够买的这么多房子，价格由之前的高峰16000跌到了最高值14500，也就是11000到14500。但是就像刚才我所说的，这个区域我看好。我认为2020年有可能会迎来反高潮，会反杀管南和二七。

我觉得它只是一个阶段，短期内的虎落平川被人欺，这是大北区，我对大北区有独特的理解，目前三号线、四号线以及前几天二号线的开通，以及黄河大战略的实施，把整个北边的区域，你们看这个的时候，很有可能北四环以北这一片规划要重新改，这是我得到的内幕消息，和黄河的融合，很有可能要重新改。如果要改，把北边这个区域容积率降低，整个北边会迎来另外一个生命。另外一个因素你们不要忽略，在这个时候我认为买这个区域房子的人，给你们打call，给你们提升振气，你们现在忽略了北四环高架，北四环高架通车的那一天，你对于这个区域理解就截然不同。我经历过那个时代。我在北京、深圳一线城市经历过一个城市往外扩张的时代，开通那一日，你的视觉、你的感受截然不同。你会觉得还OK的，你不要难受。我认为这个区域目前11000到14500的价格是低估的，这是我的观点。我没有为任何人站台，只是为我认为的真理服务。

3、古荥邙山组团：

这是一个特殊的区域，碧桂园山河郡、正商河峪洲、融信江湾城以及清华忆江南，这是属于另外一个独立市场，属于郊区型市场、度假型产品以及部分区域型刚需产品。

4、平原新区：

虽然说属于新乡，但从房地产角度来讲属于郑州房地产的维度，平原新区也是被人欺，2019年的难度特别大。但是，它的房价也在慢慢的往下行，甚至跌到了五千，但是五千只是部分房子。很多人骂平原新区，我只总结一句话，他根本没去过。如果他去过平原新区，对平原新区认知和他的想象是截然不同的，真的，从我公司到平原新区核心区，开车25分钟能到达。这个区域里面的环境非常好，它竟然有电影院、有超市、有二手房中介、有很多饭店、有银行，很多人还真的以为这个地方是鸟不拉屎的地方，不是的，我建议你们看一下这个区域。当25分钟的差距，它的房价能相差三倍、四倍的时候，我认为某些东西不是坑。我认为平原新区从居住角度是郑州的卫星城，当然因为行政问题其他问题，它的配套交通这是一个顽疾，至于吹牛的地铁就不用想了，十年内、十五年内都根本实现不了，但是很多人把平原新区给侮辱和误解了。

四、南城

1、二七新区和管南新区：

我把这张图做出来之后，我认为我做出来了一个巨大的贡献，因为之前对于管南和二七新区的理解都是片面，我把它连成一块之后，突然发现豁然开朗，而且之前把这个图无偿分享给大家，这是高清的。这个区域的路网最差的、最乱的，在这个时候清晰了。这个区域里有这么多盘，整体上管南的房价比二七新区的房价要贵一千到一千五，虽然处于南三、南四、南五这个环节，但是出现了管南新区有9600这个价格，是因为我把正商智慧城划到了管南新区组团。虽然说我知道它属于南龙湖，但是从范围来讲，它属于管南新区组团范畴。

说实话，管南新区因为竞争、因为其他的因素，对它的价格预期也不要特别高。管南新区的城太多了，有九个城，每一个城深千亩，未来源源不断的供给量会造成房价上涨的预期存在问题。如果说融创城当时真以10500的全部价格往下行的话，一定也要把这个区域房价给拉下来，这也是给这个区域房产从业和购买者提的一个醒。二七新区的房价相对便宜一点，12000到13000，很多人说二七新区是最没有存在感的，但是说实话，各个盘也都卖完了，剩下这么多了。

2、南龙湖组团：

我也进行了落位，其实是分为东西两个部分，想要理解南龙湖必须要亲自躬行，而不要看那些文章和图片。不管是吹空的还是吹实的，其实都不是真相，真相存在于南龙湖有这么多楼盘。其实2019年南龙湖的房价也在下行，三个地王的出现，没有把南龙湖的房价给撑起来。我非常感动的一件事，当时和正商一个项目在聊的时候，他说这个项目一定要做精装，把品质做起来，后来发现没办法，在现实面前也把精装改毛坯，价格也在往下走。这就是南龙湖市场。

分为主南龙湖和南龙湖外围，价格范围在7200到10500，但是南龙湖核心的价格也就是8000到9000之间作为一个值两侧的范畴，你们去印证是不是这个样子，我旁边是有价格备注的。南龙湖属于新郑下面的一个镇，属于郑州刚需者的天下。

五、航空港：

航空港太大了，在2019年价格其实也是在下行的，目前价格天花板11500，永威南樾曾经创造了12000的价格，目前似乎成为历史的天花板和顶峰值。因为部分项目的原因，导致北港的项目也在往下走，8000到11500，至于恒大未来之光是一个独立的区域。我们不做点评。而2019年最难受的是曾经在高点时刻拿地南港的几个盘，价格纷纷没有达到预期的目标，甚至有几个盘一直在往后拖着，而没有开发。目前航空港的价格高峰值是11500，低峰值是8000。

我把整个郑州这么多的组团说一下，点评完毕。

下面说白绿。

我相信很多人对于白绿有更多的期待，一定想让我站在这儿说几句。江湖封我为白绿帮帮主，白指的是白沙，绿指的是绿博，如果说今天我不发两句言，很多人认为东哥怂了。其实2019年我写白沙文章写得特别少，因为我怕，不想让人认为我只关注白沙绿博，但是我不写的话，很多人认为我怂了，东哥你逃避，你看绿博价格下行，你不吭声。好，我今天吭声一下，呈现几张图，说三个观点。 

这是白，这是绿，中间以东五环为界形成这样一个格局。在这个格局里面，白绿有什么？

再把白绿和郑东新区连为一体，你再看角度不一样了，而且白沙组团是郑东新区的一部分。当你说郑东新区的时候脑子里面应该浮现白沙也是郑东新区的。OK，我们要有这种认知，不要否定否认。

这是2019年11月13号，也就是一个月之前郑东新区到白沙、绿博卫星图，你们告诉我，白绿是鸟不拉屎吗？很多地方在填，路网是什么？资源是什么？楼盘是什么？这是事实，这不是我画的图。我们看到了现实，这是2019年11月13号，我们回顾一下白绿城市发展进化史。

2015年1月13号，这是五年前白沙、绿博的图，象湖还没有注水。

2015年4月15号，象湖有水了，这个时候绿博完全是村，路都没有，什么都没有。

2016年12月15号，白沙发生了变化，路网开始出现了，绿博依然是村，出现了一条路。

2017年12月17日，白沙竖向路出现非常多，绿博也出现了路。

2018年年底，白沙横路、竖路形成了交织，楼盘出现了、资源出现了，绿博横向竖向的楼盘出现了更多。

2019年5月25日，这是白绿的图，谁能知道北三环要往这边凸，科学谷就在最北端，豫兴大道绿博段，目前隐隐约约那个图，已经和白沙的连在一起到雁鸣大道，这不是村，这不是鸟不拉屎。

用了三四年的时间，白绿改天换地。所有骂白绿的或者你不了解、你没信心的可以去开车跑一下，得到的东西不一样，只看到眼前一点没有建筑物，你要看整体。有些地方没有建筑物是没办法，因为这个区域是很大的，就是未来的六合CBD，我相信未来郑州最高楼300米、400米的楼一定会出现在这个位置。象湖北那是五个特殊建筑物，再往北科学谷、锦绣大道、前程大道、东五环，它有它的逻辑，我用事实来阐明我的逻辑理论，今天不是白绿专场。

老郑东新区进化史

如果你不信，我们再回头看另外一个维度，老郑东新区发展史。

2005年10月10日，也就是目前我们呆的地，当时我们在哪儿？貌似在这儿，这里十几年前还是空地荒地。

2007年，这里是空地、荒地、高架地，路都不通，你看北边农业路还不通，还阻隔着，北龙湖、龙子湖、高铁东广场，高铁站还没有。

2009年12月27号，龙子湖刚刚成形，南边高铁站刚开始修。这是2009年的郑东新区。

2011年，高铁站还没有出来，路网慢慢开始成形。

2013年，高铁站开了，高铁西广场开始了。高铁东广场慢慢有路了。

2014年3月11日，郑东新区以及连上了开篇白沙那个图，都连在一起了，我们能看到一个城市的发展，时间形成了闭环。

白沙之歌

最后我放一张图你们会更感慨郑州。白沙就是这个区域、就是这个图，你们自己悟、自己理解，坚信我的判断，到目前为止，我对于白沙的观点依然保持，我对白沙投资房产的观点依然保持。我不相信一个区域和高铁东广场只有一路之隔，房价能相差一万多，这就是我投资白沙房产增值部分的空间。在这个区域未来有文化、政治、经济、商业、科技，所有的东西，这就是我的房价增长空间。我要的就是这个价差，房子无关紧要。你们再看看每一个区域落位，没有住宅用地的，到目前为止，整个白沙看似128平方公里住宅用地是极少的，真的是极少极少的，这是另外一个维度，什么决定价格？供求关系决定价格。再看一下白沙，房子已经盖得很多，不是你们看到一点点鸟不拉屎，变化很大的。

绿博之歌

我用事实说话，绿博和白沙不一样，你们再看一下这是绿博整图，这是绿博的北边，这是绿博的南边，绿博和白沙唯一的不同在于，第一，绿博属于中牟，第二，绿博的土地供应量有点大，导致短期内供求关系出现问题，就出现了价格往下行的态势，是我认为这是短暂的。因为白沙没有土地供应，当未来白沙行政资源、各种资源要聚集的时候，人要住只能往一个地方走，要么往西，要么往东，但西边房价是两万三、两万五、四万、五万，而那边的房价是八千、九千、一万一，人群都是趋利的。

天堑与鸿沟

我觉得我们看待白绿的天堑与鸿沟，不存在于空间，而在于心理和时间。我们自己对自己设置了一道天堑。当看这个图的时候，白沙和高铁东广场只隔了一条东四环、京港澳高速，你就觉得它是一个村，这是谁的问题？是你的问题。当白沙和绿博之间只隔了一个东五环，只隔了一个中间的绿色通道，只隔了一个郑东新区和中牟的区别，它的价格能差得非常多。一个卖得强，一个卖不动，那反问一句，假设2020突然之间中牟划区了，房价是不是要突破那个鸿沟，价格是不是要涨？投资要的是这个钱，别急。

房价：

房价的问题更复杂，这是全国楼市房价，我对于郑州房价的理解，这是很多人关心的，到底是高还是低？我说这个事情没有高和低，只有比较。我告诉你一个结论，郑州房价不高，大家看这个图。

我把整个中国核心省会城市、重点城市做了这样一个分类，一线城市、二线城市、三线城市三类，把所有的房价标上来了。郑州均价14008，这不是我的数据，这个是另外一个版本的数据。

在这个数据里面，我只是告诉你在全国一线城市，北京、上海、广州、深圳，二线城市，成都、杭州、武汉、重庆、南京、天津、苏州、西安、长沙、沈阳、青岛、郑州、大连、东莞、宁波，以及九个国家中心城市，北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州、西安，在这些城市里面，郑州房价排名你们知道是多少吗？

这是整个中国房价从高往下的排名，郑州排在第34位，而GDP的排名，郑州是第16位，从资源、国家整个中心城市、从房价来说，我觉得是不匹配的，郑州目前的房价一定是低估的。

现在我觉得只要郑州买房一定还有增长空间，都已经到这个点了，还能够跌到什么程度？我觉得是低估了。而很多城市的房价是高估了，房价是变动过程，不要短期得结论。

我们再看另外一个维度全省的城市房价地图。

这个图的数据，我采纳了泰陈行的研究报告，对你们表示感谢，提前给你们打过招呼。在这上面我们看一个数据，郑州的房价、地市的房价是什么？地市的房价在往上走，洛阳的房价到了多少？新乡房价是多少？南阳房价多少？

它们越涨，越证明郑州的房价稳。我认为郑州的房价应该是它们区域至少是两倍，甚至某些区域的三倍。我说的是均价，我认为郑州目前的均价应该达到一万八到两万才对，而不是一万四，我不是房价鼓吹者，只是说出我的逻辑。

发布2020东哥房价地图

今年的东哥房价地图摈弃之前版本，我认为之前每一个区域只写一个数值，这是极其不负责任的，因为每一个区域不同，产品形态不同，它对于购房者没有任何的指导意义。所以，我采取了以一个区域高层价格的低值和高值之间一个点，在这个范畴之内你寻找一个点作为参考这个区域价值的临界点，这是我对这个区域的理解。因为时间关系，我不敢深入往下走了，大家拍照自己研究，随后有机会我再开番外篇的直播，给你们深度讲这个逻辑。

我理解郑州的房价均价目前是一万四千多，至于多了多少，我也不知道，而且房价是怎么均？你没法均，是均市区还是均全部，是均别墅还是均高层，是均所有一切吗？你们知道这个数就可以了，何必较真呢？

我把郑州的房价理解为四个等级：

1、6500—10000元。

2、10000—15000元，目前主流是这个10000到15000房子是最好卖的。

3、15000—20000元这是一个坎儿。

4、20000以上是一个坎儿，两万以上房子真难卖。

2001—2019郑州房价均价趋势

我又做了一个统计，把2001年到2019年所有数据拿出来，其实还是在往上走、往上行的。拿官方数据，2019年和2018年比还是持平的，而2018年和2017、2016年相比是直着走的，未来是平行线还是抛物线，还是往下走？我认为绝对是平和往上走，绝对不是往下走的抛物线。我用事实说话，数据只是一个参考。

郑州房价下跌真相

很多人说郑州房价2019年跌了，当我告诉你跌的时候，你要说标准怎么定，跟谁比。现在和过去，区域楼盘之间，还是产品类型之间，我们从另外一个逻辑来看。

我认为房价所谓的跌、我们看到的跌，很简单的原因就是供求关系！一个区域供求关系大，它就出现了问题，一个区域短期供求关系小就上扬，比如说某些区域2019年价格往上走的区域是白沙，除了限价一万二之外，它的供求关系不大，很正常的。现实当中所谓的降价，核心就是因为限价和限购所造成的，你说白沙的房子非要按一万二，有什么办法？凭什么国际物流园区限价两万一，白沙限价一万二？你必须要按一万二来卖，其他城市必须按照这个价格来卖，这是市场价吗？我认为不是市场价，市场价反映在二手房。但是，二手房短期内又受到新房价格的影响，所以目前很乱，我们等待不乱那一天寻找真相。

这是形成很多错觉，降价的原因是因为卖不动，因为价高，因为回款需要，因为要完成年度目标，尾盘清货，特殊房源，像1楼、顶楼、4、14、24、18层等等。还有变异户型。或者纯粹的促销，或者大户型。或者精装改毛坯，或者捆绑，或者付款方式等等。比如很多楼要求一次性，它的价格便宜，你觉得降价了，其实不是的。

我的观点不是产品品质决定价格，不是成本决定价格，是供求关系决定价格，这是我们看待房地产的根本。这个根本一定是对的，而成本决定价格的底线边缘，成本决定楼盘交付品质。

这一张图是目前房地产公司最基本的成本，一个不倒的楼，哪怕是砖混盖出来就得这个钱，3162元，你们看这个图，它的土地成本是多少？土地成本是一平米300，土建成本是1600，基本上只能把一个房子盖出来成本的成本。你想要一个房子卖五千、卖六千，几乎不可能。现在整个中国房价前一百城的均价有多少？9000。你觉得郑州房价花了一万买了一个房子，还怕站岗，站个鬼。

宏观供求关系决定大价格，微观供求关系决定微价格！这是我的看法。

我又把这两个图放出来，哪里跌了、哪里涨了，每个人心中都有自己的答案，你去猜吧，我也不说这个事了。

对于房价来讲，认为就像一个高峰一样，有高有低，很多时候把自己心给放稳了，你看大势就行了，不要买了房子，别人搞了一个促销就天天哭爹骂娘，天天要维权，维什么权？没用的，而且天那么冷。我们看待房价就是这个图，有起伏、有下跌、有谷底、有往上走。至于你自住、投资在谷底买还是在什么时候买，您自己看着办。

这是我看到房地产，我所看到的组团，我所看到房价，我所看到的真相，因为时间关系，没法更多的阐述。

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【第五篇章】

自住买房VS投资买房：不同方法论

你们应该知道有这样一句东哥说过的名言：“一切不以投资为目的和准则的自住购房行为都是耍流氓”。

单独看这句话，我觉得可能我误导了一部分人。投资和自住标准真的是不一样的。自住和投资买房要标的分离，要思维分离，要逻辑分离。

在过去时间里，我见识到很多人买房的痛苦、投资的痛苦。今天想批评你一下。

每个人其实都有七宗罪——傲慢、暴怒、嫉妒、色欲、贪婪、饕餮。在买房的过程中，我们每个人都犯了这样的错误。这不是骂，其实这是一种爱，我真的希望你能够幸福、能够快乐，很多痛苦是你自己给自己找的。

我看到很多人：

1、贪小便宜吃大亏。

2、道听途说，不亲自求证，自己吓自己。

3、不学习、不实践、懒惰。东哥，这个房子能不能买？我说你买了房子自己去看看？他说不行，我忙着，周末得带孩子。我说那个事重要，还是买二百万的房子重要？买一个房子自己都不去看，买什么房子？有太多这种事。

4、盲从，不遵从内心。只要楼盘一降价，一看到别人买就自己买。明明自己看中一个房子想买，一看别人没买，自己又不买，这是盲从。

5、急功近利，刚买就想涨。自己买了之后第二天不涨就觉得是失误，就觉得东哥说的不对，他缺我了，哪能这样？

6、自住与投资目的和标准的混乱。自住和投资的标准完全不一样，投资的房子也许根本不会住，但是它是最佳投资品，不要以品质的思维要求投资的房产，那是大错特错。买房投资不要买CEO盘，不要买高品质特别好的盘，你的钱是给开发商的，你赚也要赚另外的钱。

7、在这个过程里面又发现一个错误是什么？苛求完美。既要，还要。导致自己什么房也买不了，自己还痛苦。买了之后骂周边所有的一切，骂天骂地骂整个世界，那是你自己的问题，这一点特别是刚需年轻群体犯的错误更明显。

自住买房：

简单说一下，还要不要买房？其实你的潜台词是——房地产会不会崩盘？我明确告诉你，有需求、有购买力，买！郑州目前的房价，我认为安全着呢！

如何买？

多简单：目的明确，方向明确，动态考虑。动态考虑意思是你不要想着一下子就完成、完美、一劳永逸，一劳永逸是劳力士干的事，这不是你能干的事，你未来的房子一定要变化的。买房子要评估自己的实力，有多大屁股，穿多大裤衩。评估自己实力然后去做，现在买的房子绝对不是最后一套房。包括北龙湖的业主，你们现在买的北龙湖房子也一定不是最后一套房子，咱们等着看。

买哪里？

就这些区域，根据自己的情况，看看自己兜里有多少钱，问问自己的内心，了解自己的需求，自己选择标的。你要问清楚，拿一个笔、拿一个本，把自己目的、需求、现实想一下，分类、孩子、教育、交通、配套考虑一下。中间有一个词第一次提“分类”，我意思是说一个家庭很有可能两套房同时在住，这是很多大城市的特征，郑州未来也是这样，不要想着用一套房子解决所有的需求，教育和舒适两者之间很难搞定。

现在再问你一句话，你为何不买二手房？你打死不住三环外二手房为什么不买呢？我认为也是检漏的机会，为什么？因为你既要、还要。

除了郑州买哪里？

我划圈这些城市你自己看吧。北京、西安、重庆、武汉、长三角、大湾区、海南、昆明，满足部分度假需求，南宁的靠边，就这一块可以考虑，其他城市就别看了，没用。除非天津有教育需求，我认为投资的话就远离。我并不看好北京未来房价的上涨空间，目前价格已经太高，未来可能有问题。北京情况很特殊。大湾区要重点考虑。

防骗指南：

没什么指南，恪守人性的东西就可以了。

1、无证不买。

2、没有土地证的任何内购不碰。

3、名不见经传的小开发商尽量不碰。

4、经纪人朋友圈的话只信30%，当成信息渠道而已。

5、鉴别商品房、安置房、廉租房、商业属性住房。

6、莫贪便宜。天下所有被骗皆因贪便宜。

7、关注东哥探盘微信公众号。至少不会QUE你。

房产投资：

核心是什么？很多人说房产不能投了，我反对这句话，作为老百姓在你没有更好投资途径之前，最好的稳妥的投资路径还是房产。

投资的逻辑

1、房产投资的本质。我认为房产投资在我的概念里面特别简单，没那么复杂，投资这些东西是最关键的东西，在我们老百姓理解投资是什么？其实和养猪、卖菜、做买卖没什么区别。我低价买、高价卖，而且能卖出去，我要赚这个价差。

这个时候你明白为什么我说投资不要买那么贵房子的原因吗？投资要针对最广泛劳动人民群众谁接你的盘。逻辑就这么讲，多大资本进干多大事、做多大生意。赚的其实不是你投资的钱，赚的是你的认知、风险、煎熬、体力、时间的钱，当然还有运气。运气在房产投资里面也是一个不可或缺因素。

下面这些话，跨年演讲第一年说了、第二年也说了，今年再说一遍，你们把这个话记在心里边，很多人根本没理解，也根本没记在心里边。

一是不要只关心你购买新房价格，更要关心楼盘所在区域现在以及未来二手房价格。

二是谁会接手我的房子？谁会租赁我的房子？接手我房子的人是自住吗？是谁？他是干什么的？有多少数量？单价总价承受力有多高？他在乎什么？这是您要考虑的。

三是最需要思考的核心：现在买入的价格，持有、等待合适价格出手。因为现售的角度来讲，你现在买的房子逻辑是什么？现在买的房子三年之后才能交房，交了房之后半年一年之内拿到房产证，如果说限售政策不动的话，三年之后才可以销售，这是七年的时间。你现在思考不是明年赚多少钱，而是考虑七年之后你的房子能卖情况之下二手房价格是多少，必须有长远战略，不是考虑今天买了，明年涨多少。这没用的，这是房地产投资本质。我们得现实一点。

2、房产投资新常态。

房产投资必须要接受未来有可能慢牛的走势，不要想着在2020年一个月暴涨30%的逻辑。当你想出货时，前提：你得有货！这是所有的根本，这是投资的逻辑。而且不要把鸡蛋放在一个篮子里。放弃掉房产投资暴富的念头！当你有5套房之后，我的建议是暂停吧！余下的钱就花掉、学习得了，而且你必须要有风险预控，必须要有更多的逻辑。

3、除了郑州，全国投资哪里？

这是一个范畴，图已经给大家标好了，拍照自己去看，大湾区、长三角已经替大家考察过了，就这些区域。

4、除了郑州，全球投资哪里？

除了郑州，如果你有钱可以进行全球资产布局。这是全球一线城市、二线城市、三线城市，就这么多，全球前十是伦敦、纽约、新加坡、香港、巴黎、北京、东京、迪拜、悉尼，还有这么多的城市，我们郑州也在这榜，郑州是世界四线城市。我给大家说一个地方，迪拜，之前一提迪拜房产，大家看到很多新闻房价大跌、房子卖不出去，你觉得那是真相吗？那是小编没事在其他地方抄的。有时间的话去迪拜不要看沙漠、不要看海边，看它的楼市，你会感觉这个国家、这个城市是一个神奇的地方。2019年最大的收获是在这个地方学到很多东西。春节之后我们可以再去一趟，这个地方真的很神奇，它的产品值得所有的郑州地产公司学习。我用我的逻辑把迪拜分为迪拜的一环、二环、三环，这是东哥解牛大法，我能够解牛迪拜，你们拿着这个图到迪拜就不会迷路。

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【第六篇章】

反思：房地产行业何去何从？

我想给大家说：我们不能够抹煞房地产行业在中国城市化进程当中的历史贡献。我们得承认这一点的事实。

但是，房地产的确存在很多问题，刚才，我所讲到购房者、投资者的七宗罪，在房地产里面存在更多。

比如贪婪、吹牛、傲慢、卖PPT和效果图，这个事太多了，这一切都是事实。

高周转害死人，还有更多其他的逻辑。

一堆名目繁多的概念，这个产品、那个产品，房屋漏水交房的时候解决不了，谈什么高科技？这都是事实，脸红吗？这个问题不只是郑州地产，整个中国地产其实都这个样子。用购房者话来说这个东西有什么用？

你不是以客户为中心，是以领导为中心，是以利润为中心。购房者现在太聪明，跟过去完全不一样，时代发生太大大的变化。购房者专业水平真的提高太快太快了。

下面我把这个环节省略一下，因为时间的确太紧了，把更精华的地方给客户呈现一下。只是想提醒大家，我们应该真正以客户为中心。

房产从业者在2019年真的很焦虑，大家需要换一个思维来看待这个世界，你知道吗？你在假装加班，你的老板也假装不知道你在假装加班。

你的核心竞争力是什么？你的核心技能是什么？你的未来是什么？30、35、38效应，我相信每一个人体验得更深，35岁做不了总监，有的时候都完蛋了，38岁做不了总经理失业了，这是这个行业的残酷。

我只是建议大家不要浮躁，我看到太多的人浮躁。你们把心沉下来。如果说你具备像东哥一样研究郑州楼市、研究区域、研究竞品、研究价格、研究所有的东西，你能苛刻到这种程度一定不会失业。但是我看到大家都在浮躁，假装加班，问客户不知道，问竞品不知道，打一堆虚的电话，扪心自问一下，这是不是事实？在之前真不是这个样子。这是我的真心话。

最后我想说：

房地产老板们，你们悠着点！

房地产高管们，你们稳着点！

房地产营销们，你们长远点！

房地产策划们，你们踏实点！

房地产销售们，你们专业点！

房地产中介们，你们务实点！别在朋友圈天天发没有任何技术含量和逻辑的无知言论。

房地产工程们，你们负责点！盖的房子好点，别漏水好不好？

规则制定者们，你们科学点！别拍脑袋，为了郑州楼市健康长远发展。

无可奈何花落去，心态平和迎春来！

我们要接受趋势和规律。

春天在未来。

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【第七篇章】

预判郑州楼市2020

这是很多人关注的篇章。

本来还有一个环节是回顾2019东哥跨年演讲当时怎么预测的，时间关系就不回顾了至少一半是打脸了。

预判郑州楼市2020，我认为有个前提，就是政策。中央经济工作会议上提到的这一句话，这是理解整个中国或者郑州楼市的核心关键，我腾出来位置给你们拍照理解。

"全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期。"

我的判断：

1、稳字当头。这个是毫无质疑，这是所有的基调。

2、维权依旧。大家做好准备，2020年依然和2019年一样，基本上每一个周末还要维权，等着瞧吧，原因很无奈，我也改变不了，太复杂了，有些原因在这儿我也不能说的。

3、依然乱象丛生。这不是否定地产圈，乱象是由多种因素造成的，因为世界本身就存在错综复杂性。2020年我对郑州地产圈买房圈还不是那么乐观。我认为它会和2019年一样，因为很多本质的因素没有改变。

4、这是我的呈堂证供，2020年整体房价不会跌了，但是整体也不会大涨。在这个前提下，各个区域、各个楼盘是不同的。这是买房人的机会，这是投资人的机会。在具体的区域上，我认为白沙依然是风光的，日子是好过的，大北区也许会反转，前面我花时间解释了我的逻辑。

5、小阳春会阶段性出现。什么时候出现？每个人自己判断，每个房企自己判断，每个从业人自己判断。

6、二手房市场依然冰冷。因为新房不涨，二手房价格根本涨不起来。在这个时候杀老母鸡，养小母鸡，这是我的话。

7、20000魔咒依然存在，除了北龙湖外。两万以上的房子依然不好卖。但北龙湖依然难受。北龙湖依然难受，因为旧房地产还没有卖完，新的房子又出来，供应量加大，2020北龙湖依然不乐观，价格也不乐观。

8、本土中小房企进一步收缩，TOP20开发商进一步蚕食市场。各位本土的小房企要有紧张感。

9、产业不配住宅用地政策影响很大。甚至影响到已经拿到的土地，因为这些事已经成为历史的，这个有征兆。未来我们看待土地市场，换一种思维来看，游戏规则不一样了，前一段北龙湖拍地已经出现了。

10、郑州调控政策会不会调整，取决于其他城市的态度和示范。我觉得我们城市很中庸，不会做挑头者，但是我们会做跟随者。

11、最大黑天鹅，我不知道这个梦想2020年能否实现，新郑、荥阳、中牟是否划区成功。我不明白为什么不划、为什么划不成，而其他地方离主城区有80公里的地方居然划成了，而我大郑州竟然划不成，不明白原因。划区之后另外一个逻辑出现了，每个人机会自己去把握。

12、2020年四环党形成。四环闭环形成，打死不出四环外，形成一个新的四环闭环。你们理解四环和四环外逻辑，前面也讲过。

13、整体市场进一步稀释。我的稀释指的是核心区楼盘越来越少，市场越来越少，它会往外稀释，主体五环外的外围市场供应继续加大，这种供应包括楼盘的供应以及土地市场的供应。

14、郑州市场净地供应主要区域：北龙湖、滨河、高新新城、绿博、荥阳健康产业园区、航空港。但这个时候新的问题出现了，新的土地供应越多，区域内短期房价上涨的压力越大，越涨不上来，同时也孕育着新入场者的机会。

这是我的判断。

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【第八篇章】

春天在哪里？春天在我们心中和行动里。

今天我太贪了，想给大家分享更多的内容，三个小时还是没有解决我的分享。导致很多环节我只是念了一点发表了观点，而没有时间去阐述。

回想今天跨年演讲的内容，至少我解决了一个问题，我们对于郑州城市的理解、对于郑州楼市的理解、对于房价的理解，逐步变得清晰和本质。我们用颗粒度思维解决生活工作中面临的很多问题。

虽然2019年非常难，但是我想春天依然会来临。

春天在哪里？春天在我们的心里和行动里。

今年是我来郑州的第20个年头，我2000年到的郑州，读的大学，那个时候的郑州太小、太小，现在回头来看差异简直是翻天覆地。当时的郑州就那一点点，北三环都没有，中州大道还是107过道，南边只到航海路，过了航海路到黄河科技大学还要坐小三轮车才可以过去。

二十年过去了，郑州变成了一个大郑州，变成有这么多组团的大郑州。两年之后、五年之后、十年之后我们如何？

我觉得我们要用精细化、精致化、精准化、极致化态度来面对我们的事、面对我们的人生，我觉得足矣、足够，不要顾忌外面如何如何。

未来，一定会比过去好吗？

我的心态是不悲不喜，我们应该以观世界、世界观的态度评判世界的发展。比如说前两天，伊朗和美国又干起来了，世界似乎不平静。但是，你的内心平静吗？

未来的世界依然充满了挑战与压力，未来的世界依然充满了机遇与希望。

2020年马上快奔四了，年近不惑，突然发现越来越惑。人生的阅历给我最大的经验是我觉得要平静下来。世界很多东西其实和你没有关系，你所需要做的事情是把自己事情做到好，做到极致，超越自己。你竞争不是把别人干死，是把自己给干死，这才重要。

我觉得应该平静预期、最大努力。其实，我是昨天晚上才把这个词改了，原来的词是“悲观预期，最大努力”，不管悲观也罢、平静也罢，这都属于现在和未来。

一生二，二生三，三生万物。

【东哥探盘】由0到3，今年是三周岁生日。今天我也有一个重要的事项发布。

过去这三年，我一路走来，我放弃了很多，孕育了【东哥探盘】这样一个孩子。三年了，我得到的结果有两个：一是我跨年演讲600张票，你们给我买完了，这是我最大的荣耀；二是还有另外一部分人送我的一首诗。

《东哥颂》

中原文豪李东升，

起早贪黑把文登；

若有哪家房难卖，

火速联系把文登。

我不觉得这是有人在黑我，恰恰是在夸我，替我做广告呢。这才叫真的东粉儿。各位大佬，2020年你们楼盘如果真的房子难卖的话，火速联系我把文登。

今年还做了更多的每天早晨和大家分享东哥心灵胡辣汤，2019年还做了更多的我引以自豪这么多牛的落位图，这是我们这个团队对这个行业最大的贡献。这么多落位图我都有，为我们的行业、为我们买房、为投资做了大量很牛的东西。我觉得其他城市没有做到这样极致。

一切都过去了，一切属于未来。

今天我想趁这个机会发布东哥探盘新LOGO。

之前的老LOGO是这个样子。我们来看一下新LOGO。

新LOGO和过去没有发生本质的改变，但是这四个字是一点一划扣出来的，它符合我心目中对于“东哥探盘”的理解，我觉得冷静、理性、睿智、立体。我认为核心是“探”这个字，它其实是一个眼睛。后面看到落款，那是一个LOGO的演绎和使用。

当然，我认为东哥探盘更应该还有一点点温暖、一点点暖色。我觉得这是东哥探盘这个平台，我所给它赋予的一种东西。我理解的东哥探盘，不仅是一个自媒体，更是一个平台，一个智库，这是未来我想要做的一个方向。

今天，现场还来来了很多自媒体人。我们一起用知识、专业、勤奋给郑州的房地产圈、给郑州买房人提供这么多信息。我认为郑州自媒体在全国都是标杆。这是郑州自媒体人的骄傲。

世界上只有一种英雄主义，那就是看清生活的真相之后依然热爱生活。今天我们谈到真相，我觉得无论如何都是爱生活，其他一切都是扯。五套房之后，你赚钱是为了什么？为了生活。我觉得很多人都忘了，生活是什么？回想一下。

尼葛洛庞帝说过，预测未来的最好办法就是把它创造出来。生活本不易，人生不如意十之八九。

别矫情！Just do it。Impossible is nothing!

我们只需要去做，一切都能创造不可能，超越自己就OK，这是我对这个世界的理解。