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1 这一篇，主要讲舜山府整个项目的来龙去脉，至于它的两种产品：独栋别墅和大平层，等样板房开放以后，我再分别来写。 对于买房人来说，面对一套价值在五百到五千万之间的房子，在具体了解产品以前，多听人聊点八卦，很有必要。
2 我们先做个假设。 如果巴萨派出全部主力，真刀真枪的和重庆力帆干一场，最后打了个3比2一球小胜，你觉得是巴萨赢了，还是力帆赢了？ 对于有些球队来说，赢少了就相当于输；对于有些学霸来说，考个重大就相当于失败；楼盘也一样，对于有些项目来说，只是卖完绝不能等同于成功。 比如舜山府。
3 那么，对于舜山府来说，怎样才能算成功？我个人认为，龙湖的期望很可能包括： 第一，让围观群众频频发出，类似“我靠”、“我操”、“我日”这种惊呼。 第二，让买了的客户觉得自己很牛逼，让同行看了觉得服气。 第三，也是最重要的一点，让龙湖后面的楼盘可以抱大腿，可以由于舜山府的存在、每平米多卖几百上千块——就像过去香樟林、蓝湖郡，西苑、水晶郦城，在各自的时代、在各自的业态领域内，曾经做到过的一样。
4 因为人也好、企业也罢，最终决定他们成就和地位的，很可能就是关键时刻的几次爆发。 齐达内的身价，是在世界杯决赛上，用两个头球顶出来的。 莱昂纳多的知名度，是在《泰坦尼克号》里，丧尽天良的帅出来的。 张晓刚的地位，是一组《大家庭》抬起来的。 齐达内踢过很多场球、莱昂纳多演过很多部电影、张晓刚画过很多画，但决定他们舞台大小和最终成就的，可能只是某几场球、某几部电影、某几幅画，面对大场面，抓住了机会你就是神，抓不住你不过就是凡人。 同理，龙湖在重庆开发个几十个楼盘，但真正成就龙湖地位的，可能只是其中的十分之一。 毫无疑问，龙湖希望舜山府成为其中之一。
5 今天的重庆龙湖，需要一个舜山府，因为从某种角度上说，龙湖已经很多年，没有搞出过有说服力的豪宅项目了。 虽然紫云台临湖有13栋千万级独栋，两江新宸有紫宸，江与城过去有天钜、现在有天奕，但我们不能因此就说，紫云台、两江新宸、江与城等等都是豪宅，不然很多高层甚至洋房业主，会说兄弟你夸得太隆重了。 如果以整个楼盘的档次和门槛，作为标准来看，龙湖的上一个豪宅项目应该是蓝湖郡，蓝湖郡都已经卖完差不多十年了，对于历来以重庆高端市场领袖自居的龙湖，10年都没出过一个豪宅项目，怎么看都有点怪怪的，如果这个空窗期再空下去，这些话再说起来只怕龙湖自己都会差底气。
6 所以，在蓝湖郡收官八年以后，龙湖急需一个全新的豪宅项目，一个每套房子都很贵的豪宅项目。 但龙湖为什么迟迟没做？ 因为重庆的房价水平实在太低了，标准做高了要亏本，标准做低了又没意义，更重要的是，千万以上别墅的销量，数据一直都不太好看，万一重庆别墅的扛把子，搞个全新的豪宅项目，没人来捧场，那他妈的就尴尬了，如果真出现这种局面，龙湖会被嘲笑很多年——和丢脸相比，亏钱都是小事。 所以在决定搞一个全新的豪宅产品之前，龙湖需要提前做几次试验。
7 第一次试验，是紫云台临湖的13套独栋。 第二次试验，是两江新宸的紫宸组团。 第三次试验，是2015年，江与城的天钜组团。 在第三次试验里，90多套千万级别墅，开盘当天售罄，其中很多客户是龙湖老业主，还有不少现在住的房子就是独栋。龙湖或许因此确定了两点：第一，很多龙湖业主，已经从小富变成了大富；第二，即使是已经住进独栋的客户，也会有新的追求。
8 至此，龙湖做一个新豪宅楼盘的决心，很可能已经比西门庆推倒潘金莲还要坚定，如果没有今天的舜山府，最近两年我们也会看到一个舜江府或是舜湖府。 所以，虽然2016年5月，重庆整体房价水平还没有起飞，卖高价的条件看起来还不是很成熟，龙湖依然用7600的楼面价，拿下了照母山这块地。 因为如果再不出风头，风头很可能就会被别人抢走。
7 龙湖做一个新的豪宅项目，最理想的地块是哪种？ 第一，它要离城市中心不远，第二，它要有好的自然资源，不然，你没有底气去说服蓝湖郡的业主换房，这两点要求都是显而易见的，但在它们背后，龙湖或许还有另一种不容易被察觉的要求：那就是这块地最好不要太大，因为首先，一场持久战很难成为江湖传奇，其次，今天的龙湖也不太愿意象麓湖那样，花很多年时间，去玩一个大型的高端社区。 按照这几条标准，去年的土地拍卖市场上，没有任何一块地，比舜山府更适合今天的龙湖。所以，我个人的判断是，在拍卖会上，就算是竞争对手把楼面价再抬高1000块，龙湖也会继续跟。
8 据说，在那场拍卖会上，和龙湖PK到最后的是金科。两家开发商，一个为了稳固地位，一个为了回归主城，都急需一个豪宅产品，来为自己正名。 龙湖拿了照母山，金科出门左转就下叉了九曲河，这里我再聊点个人判断，如果没有九曲河作备选，金科很可能还会在照母山地块多坚持几个回合，至少把这块地的楼面价再抬高1000，关于九曲河这个项目，过段时间再单独来说。 一场拍卖会上，机械重复着的举牌动作，其实是几家企业处境和心机的缩影，面上看起来风平浪静，下面藏的全是算盘和野心，我觉得这才是市场最好的看点，和最值得玩味的部分。 过去我还在地产行业做乙方的时候，经常听到公司的小朋友说，不知道怎样去写一个项目，开了这个公众号以后，也经常有朋友留言说，不知道怎样去判断一个项目。在我个人看来，最好的方法就是，不要去听这家公司怎么说，去观察它怎么做，看它的报表、看它的各种数据、看它产品的定位逻辑、看它在拍卖会上怎样拿地，冷眼旁观它的得意、揣测它正在为什么焦虑，就像追女孩子一样去了解它、去接近它，一段时间以后，它对一个城市有什么样的企图，它对每个项目分别又是什么态度，你心里大致就有数了，有了这个基础，无论你是在从业，还是自己要炒房子，都可以成为同行中最好的那20%，因为它想说什么、会怎么做，你比80%的人都更清楚。
9 扯远了，说回舜山府。 这个还没有开盘的项目，早就已经不缺知名度，今天市场上大部分购房预算在千万级以上的客户，都会把它列入备选清单，即使最后没选它也会去看一看。 观众已经过来了，灯光师已经到位了，话筒也已经拿到手里了，最后龙湖能不能得偿所愿，能不能让人们惊呼“我靠”，能不能让后面的楼盘有大腿可抱，就看它接下来，能拿出什么样的产品，讲出什么样的故事。 从去年5月拿地到开盘，龙湖大概用掉了14个月，而其它新项目，龙湖大概只需要10个月，龙湖之所以比平时多花了4个月时间，应该就是想要讲出个不一样的故事。 在故事没有正式开始以前，我们不妨做些揣测。
10 关于这个楼盘，以下是可以确定的事： 第一，龙湖一定会在这个楼盘身上，使出吃奶的劲。 第二，龙湖一定会把它最强的合作伙伴全部用上，并促使他们使出吃奶的劲。 第三，这一千套房子，这一组半山之上的建筑，配上周边的天然植被，带来的视觉嗅觉等感官体验，在重庆前所未见。 第四，所有的材料和工艺，一定是重庆龙湖的最高标准，哪怕只是一条步道、一个车位。 第五，虽然它景观尺度不算很大、户型也未见得每个人都喜欢，但如果把地段、硬件、服务、住户质素几个方面综合起来看，它依然可能是目前重庆市面上，最接近完美的楼盘。 第六，一句重要的废话：价格一定不便宜。
11 关于这个楼盘，以下是不确定的事： 第一，虽然还没有公布价格，但我个人估计，3000多万的价格，在它的别墅里，很可能只是中间价位，这个价格在一线城市也可以买到很不错的房源，所以从某种程度上说，舜山府的竞争对手，不只是重庆的楼盘，这是在过去紫宸天奕的试验中，无法检测到的部分，因为那些试验品的主力价位在一千万左右，而一千万左右在北京上海买不到什么像样点的房子。舜山府的别墅客户怎么看待这个问题，在置办资产的时候，在一线城市和它之间怎么选，很可能是影响它销售业绩最关键的要素，相对来说，它价格在2万多的大平层，销售前景就明朗得多。 第二，它的整个销售期，大概会在四年左右，因此有很大概率，会遭遇一轮疲软期，如果遭遇房价横盘，作为重庆龙湖的标杆产品，它该怎么办？它会怎么办？ 第三，升级版的颐和墅、李宝章的景观，是不是在产品层面，真的就能和竞争对手拉开距离？ 第四，它能不能真正抓住三五十个重庆各行业城市领袖级别的客户？个人认为这一点，对项目今后的市场地位至关重要，真正最终决定豪宅高度的，不是用的石材来自哪里用的玻璃有多么高级，而是谁谁谁住在这里，相对于舜山府的规模和价位而言，30个是下限，少于这个数字就是失败，并且这部分客户，抓到手越早，它成功的概率就越高。
12 对于舜山府，龙湖抱以厚望，但不是每一次龙湖的厚望，都会变成现实。春森彼岸也曾经被龙湖定位为超越之作，但一路却走得颇为坎坷。 世界上没有稳赚不赔的买卖，也不是每一株用心浇过的花，最后都能盛开，所以我们只能一边埋头赶路，一边静候命运安排。 我们都是凡人，没有远见未来的本事，但所幸的是，上帝总是偏爱勇敢的孩子。这句话是我过去写给龙湖，今天再说一次，送给舜山府。 三分天注定，七分靠打拼。
13 关于舜山府的闲谈，到此为止，顺便做个预告： 6月下旬，别墅样板房开放以后，我们一起来看别墅。 7月中旬，大平层样板房开放以后，我们一起来看大平层。 高档货，欢迎围观。 end 看房子 |
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