做好项目总，你需要看这篇文章？百位项目总经验总结

你我它都好 2019-10-05

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一个成功的项目，它的模式确实是有迹可循的。大体上可以分为四大方面：

第一方面

毫无疑问是人，即组织架构与人力管控，这是保障项目成功的基础，具体分：

1.房地产项目公司的组织架构；

2.各岗位各部门职责；

3.整个组织架构、项目的绩效薪酬考核体系；

4.学习和培训体系。

第二方面

一个项目的成功必须要有计划管控体系，也就是总纲，包括：

1. 项目开发整体计划；

2. 在项目开发整体计划的基础上，分解成年度、半年度、季度、月度以及各部门各专业的分解计划；

3. 在计划整个实施过程当中的督导、反馈。

第三方面

财务成本税收统筹。这是项目的出发点，也是项目的归结点：

1. 项目综合成本测算和把握；

2. 资金安排、融资以及现金流的控制；

3. 成本控制很大程度上取决于工程的预决算；

4. 把控、统筹税收工作。

第四方面

专业流程把控，这部分的内容较多。具体来说，分成两大方面：

投资决策、选址拿地，即地的统筹范畴。

1. 地拿定后就是项目开发，整个项目开发过程分成：项目前期、项目中期和项目后期三个阶段。

（1）项目前期是项目的市场研究和地块分析的阶段，也是项目的策划和定位阶段。项目前期在策划定位的基础上，关键是要落地，即要做好方案的设计、评审和确认工作。这是专业流程中开发项目过程里最重要的工作，也是项目成功的非常重要的核心节点。

（2）项目中期是按照项目的开发计划展开报建报批、工程施工和整个项目营销工作的阶段：

报建报批具体落实在五证二书

项目的工程施工具体分成：工程现场的前期准备、施工图的设计、技术交底、工程量的清单、预算编标、工程前期总包监理、设备材料招投标、项目展开过程中质量、进度和成本的三位一体、文明施工等方面的工作。

项目营销的展开也是中期当中的重要工作之一，分成三个阶段：项目市场推广，也就是营销策划阶段的前端；项目营销现场的管控，也就是具体的开盘节点、销售工作和案场管理；项目后台支持销售，整个案场工作的后台系统。

（3）项目后期是工程竣工交付验收以及工程评价的阶段，即项目交付给业主和后期项目长期的物业管理。

作为一个项目总来说，必须具备以上四个方面的能力，结合科学的、个性化的管理的方式，才有可能做好一个项目。

结合行业趋势，以项目总为第一视角，鲜明提出项目管理的成功标尺与达成路径，旨在辅助项目总系统掌握公司规章制度、标准化成果、快速熟悉公司运营体系，进而实现项目管理的提质增效。

项目总的使命是什么

项目总成功的标尺

一二线城市：

1个月开工、6个月开盘、6个月开发贷上账、10个月现金流回正

编者按

房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。贷款原则上应采取抵押担保或借款人有处分权的国债、存单及备付信用证质押担保方式，担保能力不足部分可采取保证担保方式。

按照开发内容的不同，房地产开发贷款又有以下几种类型：

1、住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。

2、商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。

3、土地开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。

4、房地产开发企业流动资金贷款，是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。

除一般贷款所要求的条件外，申请房地产开发贷款的借款人还应具备以下条件：

1、有企业法人营业执照。

2、已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。

3、已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证，商品房预售许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效。

4、贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地城市规划和房地产市场的需求。

5、贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。

6、具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的30%），并能够在银行贷款之前投入项目建设。