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有一朋友的公司（地产行业）来济南开分公司，集团领导安排他找办公地点，要求是：济南中心，最高大上的位置。 朋友和我讨论选在哪里合适？渔翁随口回答选在奥体附近，他听完我的建议，并且进行了研究，回去给领导汇报。 结果是领导批评了他，说研究不够透彻，并且表示，济南的中心应该是泉城广场，于是他们的办公室最终选在了泉城广场附近。 从此，他们公司去市政府办业务，一般路程需要1小时起步；公司招人困难，因为地产人多住东部，嫌远；就算和同行聚餐，都要早走半小时，以免耽误时间。 有一朋友说济南轨道交通3号线不属于城市地铁。那么话题来了，我们要讨论的是：当下，济南的中心是哪里？ 1、过去的中心 上世纪八十年代，大观园曾经是市中心的代名词，这里都被称为济南最热闹，最繁华的商业圈。济南人出门逛街，只有大观园这一个选择，一到周末，这里的人络绎不绝，吃的、喝的、穿的、用的也都在这里，因为没有别的商圈可以选择。 上世纪八十年代末，位于济南市天桥区的泺口服装城与市民见面了。作为山东省规模较大的服装，鞋类用品的批发地，泺口服装城像一针兴奋剂，激活了济南北部经济，但也并未撼动大观园在人们心中的位置。 直到上世纪九十年代，泉城广场的建成让济南市中心得以东扩。当时，集合了购物、游玩的泉城广场一时间成为济南城中心新的代名词。泉城广场也成为了日常生活中最佳的休闲场所，对于游客来说，泉城广场也成为了和大明湖、趵突泉、千佛山齐名的旅游景点之一。 之后，随着银座购物广场的入驻，泉城广场的概念被丰富了，满足了人们多元化的购物需求的同时，银座更是将知名服装品牌引入了济南，这个新兴的商圈，一下子成为济南时尚坐标，时尚白领的聚集地。 伴随泉城广场走红的还有泉城路，在这条路上，一个个个性小店满足了人们购物、猎奇的心理需要，处于泉城路中段的芙蓉街，到处都是特色小吃，可以满足人们在逛街购物过程中产生的就餐需求，贵和商厦和银座商城则提升了泉城路的时尚指数。 在纯商业发展过程中，商务办公也紧随其后，天业国际、永安大厦、开元广场、绿地中心等一座座写字楼也拔地而起，档次不断攀升，与繁华的商业枝干相持，形成了一个南至泺源大街，北到大明湖南路，西到顺河高架，东到解放路的新商圈，也让泉城广场成为了当之无愧的济南中心。 过去，济南的繁华代言从大观园，转变到了泉城广场。 济南最近十几年来城市格局从最核心的老城区市中心二环内到现下多核心的突起，尽管这些年济南'南控、北跨、中疏、西进、东拓”，但从整体来看，济南东拓进展最快，而且城市重心东移，越来越明显。 随着经十路大动脉一路向东，奥体中路纵贯南北，全运会之后，济南东移脚步明显加快！ 奥体政务核心和CBD商务中心如同两颗冉冉的新星，在济南日益变化的版图中格外夺目。都是从大片的荒地开始，经过十几年的凝练，一边蜕变成商业配套扎推的全新CBD商务区，一边摇身变成影响全济南的政务中心，发展速度领跑全济南。 一路向东：东部巨变，领跑济南 今天的济南东部有什么？ 自2003年“东拓”战略提出之后，济南城市配套升级、相关产业逐渐东移；2009年全国第十一届全运会在济南召开，这直接带动了区域交通、商业等配套的推进，最关键的，济南市各职能部门陆续搬入龙奥大厦，济南市政府东迁。 当年，经十路建成后，随后顺河高架北延和北园高架开通，BRT交通网基本成形，初步奠定了济南城市发展的新格局。此后到2009年全运全，是济南城市格局变迁史上的又一次大跨越，全运会进一步盘活济南东部，奥体片区的建设、运营与高新区高度融合，进一步盘活、带动了高新区的发展。 济南沿着经十路东段一路东拓的格局日渐清晰：顺着连通历下、高新、历城、章丘的经十路成为济南发展的主动脉，经十路沿线的CBD、高新区、唐冶新区、综合保税区、彩石、章丘圣井片区等开发建设初现规模，经十路东段两侧已成为济南新的经济活跃地带。与此同时，济南另外一条南北大动脉——奥体中路，贯通南北，成为济南东部核心片区的中轴线，它与奥体中心龙奥大厦的中轴线重合，从经十路一路向北，西侧是文博片区、CBD片区，东侧是高新区核心区，连接贤文片区、盛福片区，直通工业北和新东站片区。 这对济南东部发展影响巨大，高端配套资源因为市政府的东迁而快速在其周围聚集，一直到今日，济南东部优质资源仍在不断聚集，这一不可逆转的过程，既有政府引导，又有市场效应，随着越来越多重磅配套的落地，济南东部核心的城市地位，已然确定！ 如今的东部核心区，“东荷西柳”的奥体中心，省立东院，山东省博物馆、美术馆，即将开业的济南最大体量综合体——万象城，地铁线R3线，国际金融城——汉峪金谷，顶级酒店——奥体喜来登酒店，汉峪金谷超五星级酒店——凯宾斯基酒店，全球首屈一指的顶级酒店——丽思卡尔顿酒店落户CBD，甚至济南的重磅级产业比如重汽、浪潮也都位于东部核心区……东部的产业、人口、配套、交通、规划前景，几乎决定了未来济南发展的新高度，而最近刚刚公布的山东国家级自由贸易试验区济南片区，尽数分布在东部片区！ 2、地理的中心 如果站在地图上的中心点，无论去往哪个区域，都是最便利的。所以，抛开历史进程，单独讨论中心在哪里。 测试以网络地图为基础进行测距，选出南北轴线和东西中心点，作为物理中心点。接下来分别对80年代末和当下进行测试。 20世纪末，济南的最繁华区域主要为大观园和泉城路，在这期间，经十路还未建设，所以，物理中心选定东西轴线为解放路。在该阶段，济南的城市版图东不过二环东路，西至二环西。二环东路与二环西路之间的直线距离约12公里。 八九十年代，顺和高架约为东西中心轴，以该中心点半径辐射1公里，当时的大观园、泉城路商圈，均位于物理中心店辐射范围内。 当下，根据房地产市场发展的趋势，结合济南城市发展，选定经十路为南北中心轴；济南市区西部边界为济南绕城高速，东部边界为孙村大正路。从地理位置界定，济南的中心为省博物馆附近，即CBD及周边。 过去济南地理上的中心，位于大观园、泉城广场附近，当下济南地理上的中心位于CBD。 3、未来的中心 城市中心的功能主要有:政治、行政性的；商业、经济性的，文化娱乐性的等等。在一个城市中，这些不同性质的功能可以相互结合，形成一个集中的多功能的复合中心。 两年前，济南经喊出“一主一副中心，五次中心，十二地区中心的口号”，所谓一主，即老城主中心，一副，即现在打造的中央商务区，再加上奥体文博片区，一主一副都作为城市中心。 城市中心的功能是随着时代发展的。古代城市的中心往往以行政、宗教活动为主，附带有部分的商业活动，形成当时的市政中心。老中心，是经过历史沉淀的，不可更改的，但是我们不能不面对时代的发展。 政务方面，济南市政府位于奥体片区。龙奥大厦现为济南市委、市人大、市政府、市政协、市纪委驻地，有约43个工作部门、10个直属事业单位（如市政公用局、园林绿化局、史志办等），只有公安局、交通局、房管局、城管局、防空办等7个部门尚未入驻。算下来，市政府大约有86.8%的部门集中在此，这里成为济南市行政中心。 商务方面，济南中央商务区位于济南市东部。规划的近期目标为：地区级专业型CBD；远期目标为：国家CBD格局中动脉节点，国家级特色商务中心区，目前雏形已现。 商业方面，伴随城市扩展，商业模式的发展，综合体式的大型商业点式发展，已经替代了传统的商业发展模式。 例如，济南华润中心或济南华润万象城，是集超高层、酒店、商务、商业、公寓为一体的大型城市综合体。 4、心中的中心 当然，在老济南的心中，还有很多繁华之处，例如西市场、红楼、英雄山等，但是泉城广场商圈是大多数心中永不变的中心，因为那里有趵突泉、大明湖和护城河，还有儿时的记忆。 但是，城市在扩张，时代在发展，我们必须用发展的眼光看未来，济南的繁华，已经开始东移。 |
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