济南商业地产沉浮录（上）|八大老牌商圈转型求“新生”

一场疫情让人们的生活方式正在逐渐改变，宅家云购物代替逛街买买买，商业交易途径的改变也让传统购物模式悄然升级。对于以购物消遣为主要场所的商业地产来说，疫情面前更是谋求改变的新机遇。

起源于19世纪50年代的商业地产，在近200年的发展中，为人们的生活便利提供了各种条件。1904年，在全国绝大部分城市还处于封闭之时，济南就领时代之先自开商埠，从传统的政治中心一跃成为山东内陆第一大商贸中心。

（图片来源于网络）

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济南商业综合体的诞生

自开商埠以来直至上世纪50年代，泉城路已然发展成为济南的标志性商圈，这里汇聚了近200家商铺，其中不乏瑞蚨祥、燕喜堂、宏济堂等当时的“大牌”商号。泉城路商圈的迭代可追溯到上世纪90年代，彼时济南华联、银座、贵和等的加入让泉城路商业一度升级。

（上世纪济南老商圈 图片来源于网络）

进入新世纪以来，沃尔玛和家乐福分别于2003年9月和2004年4月落子泉城，海外舶来超市让商业地产镀上一层“洋外衣”。2009年，烟台振华和长春欧亚入驻人民商场和大观园，紧随其后万达百货于2010年进入济南，2011年恒隆广场面世，同年和谐广场开业……在短短几年的发展中，城市商业综合体逐渐代替商圈成为商业地产的新模式。

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老牌商圈中的商业综合体

在商业综合体概念诞生前，商圈是一个城市聚集人气的地方。尤其是一些老牌商圈，在长期的积累沉淀中，在一个区域范围内各种配套均已非常醇熟，因此，在城市中的商圈周围生活也最为便利。

（百年前西市场商圈 图片来源于网络）

在半个多世纪的发展中，济南的老牌商圈从最开始的泉城路商圈、经四路-大观园商圈、西市场商圈，慢慢发展到洪家楼商圈、英雄山商圈、和谐商圈以及专业性较强的山大路商圈、泺口商圈等，细数这些区域都是在老城区。

（中国房地产网济南制图）

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老商圈转型“自救”求“新生”

1.泉城路商圈。素有“泉城金街”之称的泉城路，曾经一度是济

（1）泉城路商圈

素有“泉城金街”之称的泉城路，曾经一度是济南商业的领头羊，这里是济南第一条以商业、文化、旅游、休闲功能为主，兼具交通功能的准步行街，更是济南的高档消费区和济南市民主要的消费区。这里不仅包含最具代表性的古街芙蓉街和珍珠泉在此，更是凭借北临大明湖，西靠五龙潭，南通泉城广场，东有解放阁，东南侧黑虎泉，西南角趵突泉的优越地理位置，成为济南名副其实的旅游重地，吸引大量的客流。

（图片来源于网络）

如今，随着济南商业向外扩张，泉城金街也颇受影响，内部商业项目也在遭遇不断换主的危机。在这种情况下，泉城路商圈内部转型自救启动。2014年世茂国际广场的加入以及2018年恒隆广场的转型，为老牌泉城路商圈带来了新生机。

（2）经四路-大观园商圈

经四路-大观园商圈。与泉城路商圈毗邻的大观园片区，也是济南最早兴起的商圈之一。上世纪五六十年代普利门的商业贸易曾名盛一时，但因该区域的商业结构过于简化，发展步伐异常缓慢。

（图片来源于网络）

2010年11月济南第一家城市综合体万达广场入驻后，片区内商业氛围逐渐成型。尤其是2015年10月，作为济南地标性建筑的绿地中心的加入，让片区内的商业实现了华丽转身。如今的经四路沿线聚集了绿地中心、振华商厦、万达、大观园以及融汇老商埠等一众商业，城市资源运作在这里得到了高速的发展。

（3）西市场商圈

西市场因地处济南老商埠西段而得名。自济南开埠后，在100余年的发展中，逐渐形成以小商品批发为主的贸易中心，这是济南最具代表性的“大棚式”商业经营。