“投资人 EPC模式”浮出水面 某企业中标200亿园区开发项目

据公开资料，该项目位于某地级市经济技术开发区，合作区域包括东部生态城和中心区两大片区。东部生态城片区东至沭河，南至锦州路，西至东外环，北至三官庙大桥，规划面积约20.3平方公里；中心区片区东至香港路，南至临工路，西至滨河东路，北至会展中心，规划面积约2.9平方公里。总投资约200亿元。

项目采用“投资人 EPC”模式实施，中标方为某央企牵头的联合体。

项目主要建设中心区和东部生态新城的市政道路与公用设施工程（市政道路、桥涵、排水管、道路附属设施等）、安置房工程、公共服务设施工程（包括会展中心、文化馆、学校、医院、消防站等）、绿化景观工程（主要包括景观绿化、城市开发空间、河道生态提升等）、水环境工程（包括驳岸改造和重建、水系调整、河道疏浚、水质改善、水生态环境重建）等。

本项目暂定合作期20年，建设期15年，其中中心区建设期3年，东部生态城建设期15年。

“投资人 EPC模式”是个什么东东？在当前的政策和市场背景下可行吗？

“投资人 EPC模式”并不是一个新概念，在我们“地方政府合规筹资的25条路”方案中，对于“F EPC模式”的改进建议中，就有这一部分内容。此模式现已公开报道，我们就来说一说。

众所周知，“F EPC”是融资 工程总承包，也就是工程总承包企业同时负责项目融资，因有施工企业垫资工程款的嫌疑而被认为违规。其实，在国际工程项目中，“F EPC”是很常见的模式，只是国际项目里，F的概念比较宽泛，既指工程总承包企业带资建设，也指总承包企业协助所在国项目业主融资，还可以是总承包企业出资在当地成立项目公司，由项目公司筹集资金建设运管项目并获得回报。

“投资人 EPC模式”即中标企业作为工程总承包企业建设本项目，同时该项目也由中标企业投资并获取投资收益。

其合规要义在于：

既然中标施工企业是投资人，项目资本金由企业出资，那就是企业投资项目，不是政府投资项目了。《政府投资条例》规定“政府投资项目不得由施工企业垫资实施”，而政府投资项目的定义是“政府采取直接投资方式、资本金注入方式投资的项目”。

此外，央行在房地产行业管理的文件中，有银行不得为垫资的施工企业发放贷款的规定。在“投资人 EPC模式”下，施工企业是项目的开发主体，银行给其贷款属于给项目主体的开发贷，从而规避了上述规定。

“投资人 EPC模式”的难点在于：

1、施工企业的资金实力。

由于政府不出资，由施工企业出资，所以对施工企业的出资能力和融资能力要求比较高，加之，片区开发项目投资体量比较大，所以，目前我们看到的此种模式的中标人均为央企等实力雄厚的企业集团。

2、“两标并一标”的问题。

工程总承包的中标方同时获得片区开发权，是否存在“两标并一标”的问题？可能要援引PPP的有关规定，明确“社会资本的中标人如具备施工资质的，可不再进行二次招标”

3、项目的投资回报问题。

不同于单纯的施工挣工程款，“投资人 EPC模式”下，由于施工企业自身就是投资方，没有谁给它支付工程款，投资资金连同融资资金、利润，要通过项目自身的建设运营销售得到回收，故项目的投资回报方式很重要。

一是市场化投资回报，项目要有市场价值，能够产生市场回报。

本项目的建设内容为市政道路与公用设施工程、安置房工程、会展中心、文化馆、学校、医院、消防站、绿化景观工程、水环境工程等等，这些工程基本是是没有商业效益的。那么，项目投资如何回收呢？

请注意，本项目合作区域包括东部生态城和中心区两大片区，合作期20年，建设期15年，其中中心区建设期3年，东部生态城建设期15年。可以合理推测，本项目以东部生态城的房地产开发收入来平衡项目投资资金平衡，以15年的房地产开发收入回收整个项目的投资。

二是政府的补助补贴。

投资项目如有政府的补助补贴并不能认定为政府投资项目，其属于使用政府投资资金的项目。当然政府的补助补贴应合法合规，要搭建合理的模式。政府还得具有相应财力。

4、信任问题。

我们看到，“投资人 EPC模式”下，项目的回收期限是比较长的，以配套资源（如土地）商业开发获得资金平衡，在较长的期限内，合作条件是否会变化？投资人比较关注。所以，投资人应在早期以合法合规方式明确获得商业开发土地的使用权，以免夜长梦多。

由于项目体量较大，地方政府也担心施工企业的投资运营能力，所以，这些因素也导致了片区“投资人 EPC模式”中标人多为央企等实力雄厚的企业集团。

5、土地一二级开发联动的问题。

片区开发“投资人 EPC模式”下，开发主体既承担土地一级开发的任务，又要通过土地二级开发获得商业回报，可能存在土地一二级开发联动规避土地招拍挂的问题。好在各地的片区开发实践以及国土部关于加强城镇低效土地利用的有关政策，已经部分解决了这个问题。

闷声发大财。之前有“F EPC”项目，其实质是“投资人 EPC”模式，被称为“F EPC”带来了很多麻烦，还是正本清源好。当然，“投资人 EPC”模式要成功，除了要解决上述问题外，最主要的还是当地的房地产市场和财政经济环境要比较好。