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文：敢敢 在2019年的福布斯香港富豪榜上，李嘉诚以317亿美元的身价登顶，连续第21年登上香港富豪的宝座。如今，已经91岁高龄的李嘉诚已经于2018年正式宣布退休，由长子李泽钜接手自己庞大的商业帝国。  很多人都说李嘉诚是百年难遇的人精，其资本运作能力不敢说是后无来者，但是至少是前无古人了。要说李嘉诚在商界的眼光，确实令人佩服。即使是退休后，李嘉诚的动作还是很多。看看香港最近的房价，就能知道几年前李嘉诚疯狂抛售香港物业是多正确了。 20世纪九十年代初，大陆地区实行改革开放，李嘉诚看准了大陆未来的市场前景，正式进军大陆市场，第一站就是当时处于开放前沿的上海。当时李嘉诚以低价拿下了上海的众多黄金地块盖楼，随着内陆房地产行业的兴起，这些商业地产的价格早已翻了数倍。此后，李嘉诚又在北京、南京、广州等众多国内一二线城市进行投资，资产遍布全国各地。  然而，自2013年开始，李嘉诚开始相继出售这些地产项目，其中包括东方汇金中心，南京国际金融中心大厦，陆家嘴世纪汇广场等等。甚至在2018年2月份，李嘉诚以402亿出售香港中环中心，当时这一举动可引发了整个香港的巨大轰动。毕竟，402亿可是历史上写字楼的最高交易记录。在李嘉诚的地产帝国中，中环中心占据举足轻重的地位。李嘉诚在香港中环有三栋大楼：和记大厦、长江实业中心和中环中心。中环中心于一九九八年落成，共有七十三层，是李嘉诚名下的顶级物业。 然而，两年前，在所有人都看好香港写字楼市场的时候，李嘉诚却将中环中心卖掉。而当时有能力拿出400亿收购中环中心，也引起大家的广泛关注。  据有关信息，买方是一家海外注册公司，名为中国港澳台侨和平发展亚洲房地产有限公司。该公司是专门为收购中环中心设立，主要股东是中国国储能源化工集团，持股比例为55%。其余股份则由磁带大王陈秉志、亚洲地产老板蔡志忠，传奇投资者罗珠雄和马亚木等人共同持有。随后，世贸集团的老板许荣茂和香港女首富李月华合资160亿家，从中国国储能源化工手中接过中环中心40%的股份。 然而，这些大佬们花数百亿买下中环中心，不到两年的时间，香港楼市则出现大变天。之前，香港中环写字楼一直都是供不应求，租金也是冠绝全球。月平均租金高达1100元/平方米，最顶级的国际金融公司更是高达1800元。  按中环中心的面积计算，年租金约17亿。根据长江实业近年来公布的业绩报告，2015年度净利润超过7亿，2016年度净利润超过30亿。但这其中包括物业公平值的变动。当香港上市公司披露其收益报告时，会将物业的价值增值加入其中。2016年，中环中心利润大幅增长，事实上是物业增值带来的，并不是因为房租的大幅上涨。事实上，最后只有租金才真正落到业主手中。 所以实际上，这些大佬们画400亿买下的并不是整栋中环中心，只是月75%的物业。按总租金17亿计算，一年租金回报超过10亿。要想靠收租赚回400亿，至少需要35年。显然，这并不是一笔划算的生意。  与租金收入相比，其实投资老板们更看中的是物业带来的增值。按照之前的发展，再加上物业增值的利润，每年超过30亿，那十年便能回本。而且每年租金还会上调，这样算起来，还算是一项可观的投资。 不过，李嘉诚一向老谋深算，要是真的能这么划算，他又怎么可能会将其卖掉？其实，李嘉诚早就预见香港楼市会走下坡路，中环中心写字楼的租金是全球最贵，现在许多公司都已经苦不堪言。在香港IFC租一个大概100平米的办公室，可能需要花费近千亿的租金。所以过去一年，许多公司纷纷逃离中环。  大公司的相继撤离，必定会造成中环租金下跌，所以说，李嘉诚趁市场还火热的时候，出手中环中心，无疑是非常明智的选择。此外，过去几个月，香港房地产价格急剧下降。中环中心的买主可谓是损失惨重。 当年，双方约定的付款方式也非常特别——分期付款。按理说，400亿确实很难一次性拿出，所以李嘉诚给出对方分期付款的条件。双方约定的年利率为2.5%，本金为200亿元。也就是说，购买中环中心的大佬们每年都需要向李嘉诚支付5亿利息。  不算利息回报率，李嘉诚出售中环中心的回报率为145亿。中央中心的出售再次证明了李嘉诚非凡的商业眼光。 |
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