政协无锡市委员会

　　小区业委会如何成立？在物业选聘过程中业主“被代表”了如何维权？众所周知，业委会运行得好不好极大影响着社区治理。然而从市住建局获悉，目前全市已备案的业委会仅300多个，约占成立业委会小区的35%，业委会成立难、成立后运作不规范成为普遍问题。此外，由于没有明确的规范细则，在一些小区甚至出现了业委会不作为、乱作为等现象，从而引发诸多矛盾……

　　昨日获悉，《无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则》经市政府常务会议审议通过后终于正式出台，并将于今年5月1日起施行，为全市业委会活动的规范开展提供一份详细的“操作指南”。

　　业委会成立难怎么办？门槛明确，5人当选即可成立业委会

　　“提到成立业委会，不仅很多市民不清楚怎么做，就连街道、社区有时候也不知道该如何指导。”一位业内人士毫不避讳地说，这样使得不少业委会在成立之初就矛盾重重。

　　据介绍，《指导规则》在总结我市经验的基础上，对上位法里的不少内容进行了细化。一百条“指导规则”对业主的权利和义务、资格认定、投票权认定，召开业主大会的条件、形式、表决方式等都作出了详细规定。“其中还特别单列一节，强调了如何筹备首次业主大会。”据悉，在省相关条例里，只明确了：召开首次业主大会之前，必须要成立业主大会筹备组。但如何筹备，未作具体说明。为此，《指导规则》对业主大会筹备组人数、组成人员、公示、筹备程序等都作出了具体规定，方便市民对照实施。

　　“今后，只要有5人当选，即可成立业委会。”市住建局人士介绍，过去，上位法只规定业委会由业主大会选举产生，由5-11人单数组成，“但实际操作过程中问题来了，有的小区住户多，业主大会筹备组初定要选举7名委员，但最终投票结果却只有5人满足‘双过半’的选举要求，业委会能否成立？”据悉，过去由于没有统一规定，各个街道的操作方法不同，“有的认为选举失败，不能成立；有的则允许补选。”此次《指导规则》明确，上述情况可以延长30日对第一轮未选上的候选人进行第二轮补选，补选仍未达到预定人数的，也可以成立业委会，人数以最终入选人数的单数为准。“这样就能帮助更多的业委会顺利组建、成功上马。”住建部门人士介绍。

　　“被代表”如何杜绝？业主大会表决事项须在所有出入口、电梯公示

　　“业主大会已同意把草坪改成停车场，可这事我咋不知道，啥时候被‘代表’了？”一位业内人士表示，过去由于沟通协商机制、监督机制的不健全，有的业委会内部管理也较为混乱，极易出现以少数人意志代替多数人的情况。例如，上位法规定，业主大会召开前，大会要表决的事项必须在小区公示，“但因为没有明确以何种形式公示，有的业委会拿一张A4纸，往小区门口一贴就完事了，根本不考虑小区有几个门。有些业主也可能会因为事后才知晓、要推翻大会决定，从而引发矛盾。”

　　《指导规则》就此明确，业主大会召开15日前，会议召开的时间地点、表决事项等都应在物业管理区域内的出入口、大堂、电梯厅等人员进出通道进行公告。此外，对业主大会的有效性，也划出了“双过半”的硬杠杠。所谓“双过半”，即业主大会会议应当有物业管理区域专有部分占建筑总面积50%以上的业主，且占总人数50%以上的业主参加。

　　“采用业主代表大会形式召开的会议，业主代表应在参加会议的前15日，就会议拟表决的事项，书面征求其所代表的业主的意见。表决意见经业主本人签字后，由业主代表向大会呈交。”市住建局人士表示，“这就是说，如果你代表50位业主参会，就必须拿到50位业主的意见，所有意见汇总实现‘双过半’，会议才生效。这一规定就是为了避免‘被代表’情况的发生，提升业主大会决策的公平性和有效性。”

　　业委会“小树苗”如何茁壮成长？街道社区需扛起指导监督责任

　　“业委会只有执行权，没有决策权。”采访中，市住建局人士多次强调业委会的角色定位。“物业企业是由业主大会选聘，而非业委会选聘的。而现实生活中，有的业委会在选聘物业企业的时候，往往事先没有征求广大业主意见，强行让业主表决业主委员会事先自己认定的物业企业，造成了选聘不透明、表决过于仓促等问题，容易引发矛盾。

　　“只有规范运行、公开透明，才能让业委会健康发展。”此次出台的《指导规则》还明确街道、社居委必须对业主大会召开的表决情况进行监督等。市住建局人士表示，目前他们正结合《指导规则》制定相关示范文本，大到小区《议事规则》《管理公约》，小到表决票的格式、通知的规范书写等，力求为业委会的运行提供更细致的服务指南。

　　去年梁溪区的一份调研报告，对该区2018年成立的15个业委会的119名业委会成员进行了数据分析，其中年龄最大的79岁，最小的30岁，其中50岁以上占比63.4%，业委会成员年龄结构偏大、精力有限是突出问题。

　　业委会要运行得好，社区党建引领是关键。此次还明确了街道、社区要对业委会工作切实担负起指导、监管责任，积极建立由社居委、公安派出所、业委会、物业企业、建设单位等参加的联席会议制度，必要时可邀请综合治理、信访等机构单位参加，通过各方通力合作，扶持业委会这一社会治理中的“小树苗”茁壮成长。

　　寄畅快语

　　一流城市要有一流治理

　　社区是城市的“细胞”，社区治理关系到市民生活的幸福指数、关系到社会的和谐稳定。一流城市要有一流治理，近日市政府办公室印发公布的《无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则》，为属地街道更有效地加强社区管理、为社区居民更好地实现自我管理提供了操作指南。

　　良好的社区管理需要行政组织（街道、行政主管部门）、自治组织（业主大会、业委会、居委会）和商业组织（物业管理公司）形成合力，但由于相关法律法规的不完善，使得社区管理形成诸多“盲区”。就拿业主委员会来说，到底应该怎么成立、成立后如何规范运作、如何对其进行指导监督，小区业主和属地街道都很头疼。有的小区虽有业委会，但存在“暗箱操作”问题，巧立名目给业委会成员滥发津贴，有的业委会甚至和物业公司“穿一条裤子”，业主怨声很大。《指导规则》的出台可谓是“及时雨”，让业委会活动有章可循，但要使《指导规则》真正发挥指导作用，还需要相关部门加强对属地街道工作人员和小区业主的培训，让大家能看得懂、用得上，并积累一些实践案例，发挥典型的示范作用。

　　城市要建更要管，致力于当好全省高质量发展领跑者的无锡正举全市之力推进城市精细化管理，社区管理是一篇必须做好的大文章。除了加强政策指导，还要对标找差，向北京、上海、杭州等先进城市学习。发挥好党建在社区管理中的引领作用，培育壮大第三方社会组织、加强物联网技术的应用推广，打通城市精细化管理的“最后一公里”，社区才能成为市民生活的幸福家园，让城市肌体更健康。