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我国房地产资产证券化可追溯至2005年，越秀房地产投资信托基金成功在香港挂牌上市，成为内陆房产第一只真正意义的不动产信托基金（REITs）。2015年，证监会推出企业资产支持证券备案制和《负面清单》管理后，房地产企业（项目）利用证券化融资的规模呈现快速增长的态势，基础资产的种类也日益多样化。2017年至今，也已有不少长租公寓领域内的领军者试水住房租赁资产证券化产品，力求为企业融资打通新的渠道。 2015年以后，房地产相关的ABS产品呈现出逐年上升的趋势，发行产品数量年均增长达284%，融资规模年均增长达到了163%。在房地产信用债融资中，房地产ABS的融资规模占比也呈现出上升趋势。 ABS融资具备鲜明的特点： 1、风险隔离。在交易结构中，融资主体通常需要将底层基础资产出售给SPV，实现对公司的风险隔离。 2、相对其他融资渠道，ABS监管相对宽松，只要符合法律法规规定，权属明确，能够产生稳定、可预测现金流，且基础资产未被列入负面清单即可。 3、ABS融资在交易结构通常会通过信用增级，吸引更多投资者，有效降低融资成本。 我国房地产行业正悄然经历着巨变，特别是商业地产。在经历爆发式增长后，持有型存量物业越来越多，面临着巨大的库存压力，且收益率低，亟待盘活，过去高周转、快销售、高杠杆的传统开发模式已不可持续，增速放缓可能会成为常态。加之房地产行业长期以来承担着较高的融资成本，商业地产步入持有经营时代，资金问题更加突出。各大地产商都迫切需要优化杠杆，因而纷纷寻找突破口：从重资产运营模式向轻资产运营模式转型。 与此同时，金融走向了房地产的拐点。国外先进的房地产金融市场，为我们展示了房地产与金融交叉创新后的火花。近几年我们可以看到，国内的房地产行业也愈发具有金融化的趋势。主要表现为商业地产开发的金融化，商业地产商品属性的金融化，商业地产行业行业参与群体的金融化。商业地产与金融资本结合得日益紧密。 长三角城市群的经济水平在全国领先，整体开放程度高，创新能力强，对外来人口集聚能力突出，城镇化率与世界发达国家水平相当，且已具有相对完善的多层次城市体系。 上海的强心脏作用被不多深化，为整个城市群提供重要“动能”，且随着立体交通运输网的不断成熟向周边释放辐射作用。上海2017年所有的大宗交易物业类型中，写字楼的交易受到了投资者的极大追捧，涉及写字楼及相关的办公物业交易金额达925亿，交易总面积275.38万平方米。在如此大规模的商业地产交易市场中，新型有效的投融资就显得格外重要。资产证券化塑造了地产商新的商业模式，有助于盘活存量，提高周转。其中abs在上海这座有代表性的核心城市中成为重要工具，成为商业地产“去库存”和轻资产化的枢纽。 资产证券化产品的出现给投资者带来了更多的投资选择和机会。经过风险隔离和信用增级的资产支持证券往往具有风险低、流动性强、收益高的特点，相比传统投资工具对投资者具有较大吸引力。 1、丰富信用产品投资品种，拓展投资有效边界，优质的资产证券化产品一般具有风险较低、标准化、流动性高、和主流投资品种相关性较低的特点，可提高投资组合的风险收益比。加之不同期限、收益水平、分层结构等灵活的设计机制，可以满足投资者差异化的投资偏好，提供多样化的投资品种，丰富资产配置选择。
2、相对收益高，实际信用风险小，评级稳定，证券化产品的基础资产通常按一定的标准进行筛选，发展初期选择的资产大多是较为优质的资产，未来现金流可观、稳定，收益率相对同期限货币市场工具和国债较高，再加上分层等信用增强措施，违约风险较低，评级稳定维持在较高水平。相比之下，公司整体现金流的稳定性往往不如单个资产的稳定性。 3、基础资产具有分散性，更能抵御信用风险的冲击，ABS产品的基础资产往往具有一定的分散性，使得产品资产池的逾期违约率和损失率更容易估计，出现极端情况的概率更小，通过合理的交易结构设计，分层中的优先档具有更强的抵御信用风险能力。 地产ABS的政策红利也正从多个方面显现，后期随着住房租赁市场的发展，我国未来资产证券化如REITs的时代也将加速到来。总而言之，目前商业地产资产证券化是处于风口上的产品，对房地产企业自身而言，是弥补非标融资和传统信贷融资受限的重要手段，对券商而言是业务转型的重点方向，值得深耕。对于投资人而言，可谓当前环境下，不可多得的重要投资工具。
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