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面对居高不下的房价，许多人会望房兴叹，可对于刚需一族，结婚、人口添置等等硬性需求都会迫使你有强烈的需求购买人生的第一套房。 购置人生的第一套房产，无论何时都是一件大事。那么，刚需首套房，到底是买新房好还是二手房好？ 这是不是困扰你许久的一个问题，今天王老师就为你解开这个心结。 最近，王老师有个朋友准备买房，他跟我说，他和他老婆毕业就在重庆上班，两个人的总收入一个月一万块，除开房租和一家人的开支，能存下来的真的不多。 工作很多年了，加上父母给的几万，卡上终于有了三十来万，小两口就琢磨着买房。 他说自己很纠结，不知道是买新房好，还是买二手房好？毕业是人生第一套房，当然希望买新房，但手上可用资金又有限，二手房嘛，总觉得是别人不要的。 但如果买新房的话，预算根本不够，付完首付，即便是等到新房交房，也没有钱装修，还是得靠租房过。 他自己拿不定主意，怕自己头脑一热，不考虑后果冲动买房，要我给他建议。 为了让这位朋友更容易明白，王老师首先给他讲了讲新房和二手房的区别及优缺点。 1、交易条件：不相上下 新房出售给购房者的前提条件：开发商需要取得五证二书。 “五证”：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》（建设工程开工证）《商品房销售（预售）许可证》，五证是检验开发商资质和确保房源的真实合法的重要判定依据，是开盘销售的必要条件；“二书”：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，是保证房屋质量的重要凭证。 二手房业主出售二手房的前提条件：取得该房屋的不动产证，并且结清贷款；房屋的产权关系要明确，如果有相关的房屋产权共有人，出售时，共有产权人有知情权，需一起进行房产交易或出具委托书。 新房和二手房的首付比例政策是一样的，但在实际交易的过程中，二手房的首付比例通常要比新房高。 以商贷为例，银行审批贷款时，按照评估价进行审批，实际操作中，银行评估价一般是实际成交价的80％－90％。结果就是，首付比例可能已经超过4成。 3、税费差距：新房优于二手房 新房：需要缴纳契税和住宅专项维修资金；税费比例的多少，只跟房子面积大小有关系。 二手普通住宅：需要缴纳契税、增值税及附加和个税。税费比例的多少，与房屋本身的情况有很大关系。例如：是否“满五唯一”、是普宅还是非普通住宅等都对二手房的税费总额产生影响。 从缴纳税费种类和复杂程度来看，新房在税费总金额和流程上要优于二手房。 4、地段差异：二手房优于新房 对于大多数刚需来说，刚需购房守住市中心、交通中心。 对于现在绝大多数一二线城市，由于市中心房屋趋于饱和，很多新房离市中心较远；而对于在市区拆迁后建的新房，往往价格又贵一些。从整体上看，二手房由于建的时间早，地段、交通、周边配套设施等往往要优于新房。 5、房屋本身：新房优于二手房 基于设计和建筑能力的提升以及居住舒适的理念普及，新房在采光、户型、小区绿化、配套等方面往往要优于二手房。 仅从物业方面来说，新房往往配套设施相对成熟，车位、电梯等物管更完善。 6、产权年限：新房优于二手房 新房：产权清晰，年限较长，住宅产权年限一般是70年。 二手房：在二手房交易中，很多情况下，房子有多位共有产权人。如果有产权人不同意卖房，就算已经过户，房子也有被收回去的风险。另外，二手房的产权年限比新房短。 7、交易流程：新房优于二手房 新房：确定购房资格→看房选房→认购→付款→贷款→收房→入住。 二手房：购房资质审核→看房→产权核实→签订买卖合同→交首付→买方申请贷款→交税费和中介费→过户→交接水电煤气费和物业费→领取新房不动产证→贷款下来后交付房屋。 从流程和复杂程度来看，新房的交易流程要优于二手房。 8、交易风险：整体不相上下 新房：大多数是期房，购房时一般是看不到实际房子的，到交房时，往往与之前看过的装修布局精美的样板房差距颇大，而且有时候交房还要面临向开发商进行维权的风险。对于购买新期房的购房者来说，最怕遇到开发商项目延期，甚至烂尾的情况，这绝对是一个很大的打击。就预售制度下的期房来说，购买者本身就要承担较大风险，同时会加大开发商杠杆。 二手房：二手房多数是现房，能直观看到房屋的装修和居住状况，有些房子内部由于房主保持的比较好，基本不需要怎么装修，可以直接拎包入住。可以多次查看现场，了解房子周边市政配套、地段、户型、采光，甚至屋内水、电、燃气、暖气管道是否破裂均能一一检验。如此便需要购房者练就一双火眼金睛。 当然交易风险，不止只看房屋本身，还要看两者的购房流程；同时，新房一般与开发商交易，比起直接与个人交易来说，风险稍低。 总的来说，在交易风险方面，两者各有优缺点，整体不相上下。 刚需自住，二手房是首选 朋友问王老师，说了这么多，感觉上面的分析好像新房比二手房更好一些？这是否意味着，购买新房优势更大呢？ 答案是否定的。 要根据你自身的需求和条件来全盘考虑，一手房合适就买一手房，二手房合适就买二手房。无论是新房还是二手房，都是有折旧的，新房你买的当天，也变成了二手房。所以，不仅仅是刚需首套，刚需改善的二套，投资性的N套，都是一个道理，买性价比高的就行了。 买房是件大事，几百万的交易，普通人一辈子未必能有几次买卖的机会，不要因为自己的固执，只看新房或者只看二手房。全面的比较，多方面权衡之后选择一个最喜欢的，自住最合适的，性价比高又能兼顾资产的保值增值。有些时候，市场不一定“有效”，人也不都是“理性人”。但不管怎么说，价格反应了一切，你愿意为什么付出溢价，想清楚后，选自己喜欢的房子就好了，毕竟刚需自住，先满足“需要”才是最关键的。 最后，就市场中长期来看，房地产调控整体不会放松，因此，王老师认为稳定绝对是大趋势，不要寄希望于房价暴跌后抄底，亦或者忧心忡忡，担心房价会反弹，蹭蹭上涨。 认清了当下楼市环境之后，王老师认为对于真正的刚需来说，二手房依然是首选。 看到这里，王老师相信你已经对新房和二手房的基本知识都了解得差不多了。如果在房产投资中遇到什么不懂的事情，记得留言咨询！ |
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