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刁其怀丨博士，副研究员 四川省社会科学院房地产研究中心秘书长 1 问题的提出 在不动产登记实务中，异议登记失效后，同一申请人又反复提起异议登记，不动产登记机构可否受理呢？ 2 现行法上的规定及其理解 关于同一申请人可否反复申请异议登记，在以往的不动产登记实务中，争议很大，各地登记机构的操作也不尽一致，有的登记机构就认为，异议登记失效后，同一申请人反复申请异议登记的，明显存有恶意，应予制止，如果允许同一申请人反复申请异议登记，就损害了登记的公信力，给登记簿记载的权利人带来损害，也影响了正常的不动产交易秩序。因此，在实务中，一些登记机构不允许同一申请人可以反复申请异议登记。比如上海、无锡等地就明文规定，异议登记失效后，申请人就同一事项再次提出异议登记的，登记机构不予登记。《无锡市城市房屋权属登记管理办法》第47条规定：“异议登记记载于房屋权属登记册期满失效后，原申请人就同一事项再次提出登记异议的，登记机构不予登记。”在土地登记实务中，原《土地登记办法》第61条第2款规定“异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理”。但是，《房屋登记办法》对同一申请人可否反复申请异议登记的问题却未作规定，因此，在以往的房屋登记实务当中，很多房屋登记机构就认为，既然立法对此没有限制性规定，当异议登记失效后，同一申请人就同一事项再次提出异议登记的，房屋登记机构没有理由不予受理，因此，一些房屋登记机构受理了同一申请人就同一事项再次提出的异议登记。 不动产统一登记后，按照后法优于前法的原则，对同一事项的调整应当适用后法，针对异议登记失效后，同一申请人可否反复提起异议登记的相关问题，应当参照《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》的规定执行，《不动产登记暂行条例实施细则》第83条第3款规定“异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理”。根据该条规定，对于申请人反复申请异议登记有两方面的限制，一是“同一事项”，即针对不动产登记簿记载的权利归属和权利内容的同一事项；二是“同一理由”，即申请人再次以同样的理由，如提供同样的证明材料，申请异议登记。当然，根据反面解释，异议登记失效后，如果申请人就同一事项以不同理由再次申请异议登记的，不动产登记机构应当予以受理。 那么，不同的申请人就同一事项针对同一不动产登记可否申请异议登记呢？《不动产登记暂行条例实施细则》对此未做规定，同理，既然立法对此没有限制性规定，不同的申请人就同一事项针对同一不动产登记申请异议登记的，不动产登记机构应当受理。比如，不动产登记在甲的名下，现乙对该不动产的权利归属提起异议登记，登记机构受理后，现丙也对登记在甲名下的不动产申请异议登记，如果登记机构对丙的申请不予受理，很可能损害丙的利益，并进而引发登记机构的赔偿责任，因为，在此案例中，如果事后乙的异议登记被注销，那么不动产登记的公信力将予以恢复，登记在甲名下的不动产视为正确的登记，在此期间，甲将该不动产再行转让给丁，如果事后法院或仲裁机构的生效文书证明登记在甲名下的不动产是权利归属错误的登记，由于登记机构对丙的异议登记未予以受理，那么丁将受善意取得制度的保护，合法取得该不动产。在此情况下，丙可能因为登记机构对其提出的异议登记不予受理由此造成的损害提起行政赔偿。《物权法》第19条第2款规定“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”因此，综合分析来看，不同的申请人就同一事项针对同一不动产登记申请异议登记的，登记机构办理的风险显然比不办理的风险小得多。 3 结论 异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理；异议登记失效后，申请人就同一事项以不同理由再次申请异议登记的，不动产登记机构应当予以受理；不同的申请人就同一事项针对同一不动产登记申请异议登记的，不动产登记机构应当受理。 文章来源：《中国房地产》2019年10月上旬刊 |
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