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商业地产营运策划全程实操，八个步骤打造黄金商业项目 
第一步骤：项目基本情况了解 一：地段（有些地段决定了零售，有的决定批发，有的复杂多向定位）
二：项目地块指标：临街面长度、进深、覆盖率、容积率等；
三：整体规模、商业规划指标；
四：项目商业部分与其他部分的关系；
五：项目周边的居住环境、商业环境、市政配套、物流条件等；
六：项目周边物业基本售价和租金情况；
七：发展商的开发营销目标（持有为主？还是销售套现为主？）；
八：项目所在城市群、城市带及项目自身区位的产业发展状况、规划前景
第二步骤：城市商业地产基本情况研究
一：城市综合情况
二：城市商业市场、商铺价值规律
三：城市商业地产市场
四：城市商户资源分析
五：城市商铺投资者市场分析
第三步骤：项目定位和多向定位
一：常规型商业地产经营定位方面简介
二：项目定位可行性分析
第四步骤：确定项目唯一性定位和规划设计建议
一：项目确定唯一性定位
二：项目规划设计建议 
第五步骤：项目招商策划和执行
一：主力店招商先行
二：业态经营分区和招商平面分割图制定
三：建立目标商户名录，并分成一二三级商户
四：目标商户深度访谈
五：商场装修标准的制定
第六步骤：项目销售策划和执行
一：城市、区域及项目周边片区商铺销售市场调查分析
二：项目销售形势分析及竞争突破口；
三：商铺销售平面分割图；
四：销售模式
五：商铺定价
六：营销模式的制定
七：销售执行
第七步骤：项目宣传推广工作纲要
一：控制市场：电视、电台广告、报纸杂志广告、户外立柱广告、公关活动口碑营销
二：控制通路：户外广告、户外导示、车体广告
三：控制现场：现场包装、围墙广告、看楼通道、楼书、单张、折页、销售工具、销售培训
第八步骤：商业项目经营管理工作纲要
一：筹备期，为市场运营做好准备工作。在第一个时期工作完成之后，经营管理公司应对商户的招商对象筛选，并做好市场运营的宣传推广工作。举个例子来讲，一般新商业招商有很多都是首次下海缺少经验的商户，经营管理公司在此时一方面要注重筛选有多次经商经验的商户，另一方面应该编撰创业手册等资料，协助创业者顺利入行。另外经营管理公司还应该在此阶段完成自身架构的完善工作，比如建立信息部优化商户上游货源资料，建立终端推广点，为商业未来商圈辐射做基础工作。期间可以不间断加强和商户的交流活动、提高商户经营素质，帮助商户采购有竞争力商品。
二：进场期，提升产品竞争力和商户经营信心。此时期商铺逐步进入交铺工作，经营管理公司在此阶段应该帮助商户审视产品竞争力，对持观望心态，不肯下实力经营的商户进行经营信心劝服工作，任何新商业项目投入经营最根本的矛盾是一怕商品没人来买，二怕开始经营了消费者到了现场买不到商品，如此恶行循环经营自然难以做旺。此阶段工作经营管理工作的核心，就是尽最大可能提高商户经营信心，提升商品品质和价格的综合竞争力。
三：启动期，把人气做起来。商业进入试业或开业后，最初的一段时间最重要的任务就是制造现场的人气，可以用天天特价、买货抽奖、消费送礼、免费接送等方式制造人气和消费额度。不管是零售业态还是批发业态，首先要让商户有生意做，此时值得注意的是，如果前几个阶段的工作没做好，商品款式不新、品种不全、质量不高、价格无竞争力，虽短期制造人气也很难把商业做旺，这种情况下人气越旺，市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。相反，商品综合竞争力强，口碑效应则会让商业越发兴旺。
四：运营期，把生意机会最大化。项目初步经营起来之后，应该在此时期加紧梳理商圈辐射的空白点，专业市场类的应加大和下游终端商户的贸易对接工作，零售卖场类应尽可能扩大商圈辐射范围，对商圈盲点辛行专项推介，对商圈居民进行情感性沟通工作等。同时,此阶段一方面为商业创品牌，增加商业形象诚信度，促进消费者情感认同度，另一方面要持续不断的为市场商户提供商业资讯、增强其经营素质和新商品引进能力，持续不断推出各类促销活动增加消费热情。
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