 【团队简介】 文鳐地产律师团队是一支专注于广西房地产行业的法律服务团队，成员共有12人,采用紧密协作的一体化运作模式，结合大数据、可视化等先进技术，提供商品房交易、房屋租赁、物业服务各方面的标准化法律服务产品，并可根据每个小区业主委员会及物业服务公司特点提供个性化顾问服务。在近年来各地商品房限价政策纷纷出台的背景下，各地也陆续衍生出一些实际购房价格高于政府备案价格的情况。 高于备案价的价款，一般是通过“团购费、会员费、茶位费”等名目收取，也就是大家常说的“外收”。 那么这些行为是否一律在法律上无效呢？本文将通过上海第一中级人民法院的案例以及其他延伸案例为您解惑： 【案例索引】 奚斌诉上海垄汇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书 （2018）沪01民终3424号 上海市第一中级人民法院 【案情简介】 2016年8月22日，垄汇公司与奚斌签订定金合同及其附件，约定乙方购买涉案房屋，涉案房屋房屋建筑面积151.28平米，每平米单价20954.52元，总价317万元。 乙方采取银行贷款付款：首付96万元+30万元电商费，221万元商业贷款（共计347万）。 优惠方式：乙方所购买房屋，在签约时另行支付电商30万元，总价可享30万元抵60万元的团购优惠（电商费不能以现金方式支付，必须为POS机，户名为上海XX有限公司）。 2016年8月22日，原告向被告支付定金。8月28日，原、被告签订出售合同， 原告依约向被告支付款项，剩余的房款通过贷款方式支付。 2016年12月1日，原告取得了涉案房屋的产权证。 经查明，涉案房屋所在的同润蓝美俊庭项目的备案单价为20700元。 【原告诉请】 被告在房屋销售过程中存在欺诈，要求返还电商费30万以及高于备案价38504元。 【法院认为】 上海市第一中级人民法院认为：原告作为具有完全民事行为能力的主体，其在与被告签订定金合同及出售合同之前，应就涉案房屋的价格与同地段相同类型房屋的市场价作过比较，经过慎重考虑后作出了与被告签约的决定，并在定金合同及出售合同中就房屋价款、支付方式等条款作了明确的约定，上述合同条款系双方当事人协商一致的结果，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按约履行。 商品房买卖是一个市场行为，因此开发商可以自主决定商品房价格。开发商对其违反备案价销售的行为可能面临责令限期整改、罚款等行政处罚的法律后果。 因此，开发商高于备案价销售房屋的行为并不等同于价格欺诈。 此外，是否构成价格欺诈，还是要从合同法的角度出发，从交易一方是否利用另一方获取交易信息上的弱势地位，是否利用双方交易信息的不对称，是否通过欺骗或误导方式诱骗另一方完成交易等方面进行审查。而本案涉案房屋买卖的整个过程，并不存在上述欺诈行为。 奚斌对双方约定的房价及载明的“电商费”的数额及性质不存在认知上的错误，垄汇公司作为开发商也不存在欺骗或误导方式诱骗奚斌完成涉案房屋的买卖。 现涉案房屋的买卖合同已经全部履行完毕，奚斌亦明确不要求解除买卖合同。故奚斌主张垄汇公司存在价格欺诈的行为，本院难以采纳。 【文鳐地产律师评析】 我们来为大家再次梳理一下这个案件中上海市第一中院法院的审判逻辑： （一）商品房预售合同的价格超过备案价只是违反了行政法规的规定，而购房者在已经充分知晓合同价款的情况下签订合同，足以说明买卖合同的签订是双方合意的结果，合法有效，对甲乙双方均有约束力。 （二）鉴于在签订买卖合同前，房开商已经明确了电商费、团购费等房屋备案价之外的款项用途、性质、收款人，购房者在清楚价格构成的情况下，以实际付款的行为表示认可的，不能据此认定房开商构成价格欺诈，主张返还备案价和实际支付价格的差价。 （三）虽然近年来，各省市陆续出台了禁止在商品房预售价款之外以团购费、服务费、会员费名义收取价外款的政策，但对法院而言，对于购房者在买卖合同价之外向第三人支付的款项，审查重点不在于是否违反了行政规定，而在于是否为当事人的意思自治、第三方是否按照约定履行了义务，如是，购房者主张退回费用没有合法依据。 我们注意到，由此也引申出了另一个问题：对于开发商违规收取的价外款，是否一律不能退回？ 对于这个问题，不同的法院有不同的裁判： 延伸案例一：胡耀强与佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司、广州邦盈置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2018）粤0607民初4015号 【裁判要旨】 购房者向为购房向第三方支付的团购费，经查明第三方已切实提供了团购费的服务内容，应视为合同履行完毕，购房者无权主张第三方或房开商退回。 佛山市三水区人民法院认为：“从本案庭审中调查情况来看，本批次系列案购房者绝大部分非本地居民，基本上是通过如电话、广告宣传单、微信宣传等方式得知基本获取涉案楼盘出售的信息。根据邦盈公司提供的租车费、餐费、佣金代理费支付凭据等，结合本系列案中部分购房者关于购房过程的陈述“从广州五羊新城有三辆大巴车在A2出口集中到三水丽铂公馆看楼盘”“交了团购费才有优惠，团购费可以抵扣购房款，抵扣价格比团购费要高所以我才愿意交”等陈述，可反映邦盈公司（第三方）前期进行了房源广告宣传，协助接待、接送客户参观，促成交易等在内的服务，作为购房者的原告胡耀强基于购房需要而向邦盈公司（第三方）支付了“团购费”，双方形成事实上的合同关系，胡耀强在缴纳“团购费”当天，确与恒福公司（房开商）签订了《商品房买卖合同（预售）》，支付购房款、办理银行按揭借款手续。故此，在胡耀强与邦盈公司之间的合同关系已经履行完毕的情况下，对胡耀强提出的邦盈公司应向其返还该项“团购费”的主张，本院不予支持。胡耀强并无证据证实涉案“团购费”由恒福公司（房开商）收取，胡耀强要求恒福公司对其支付的“团购费”承担返还义务同样缺乏依据，本院不予支持。 延伸案例二：胡冰钊与湖南乐万邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2018）湘0105民初7785号 【裁判要旨】 法院认为：“《润景园认购协议》以及《承诺书》约定的房屋单价均高于《长沙市商品房买卖合同》约定的单价，该多收取的部分属于备案的房屋价格基础上收取额外费用的行为，该行为不符合《中华人民共和国价格法》第十三条关于销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，也违反了上述国家和地方政府以及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，该行为违反社会公共利益，应当依法认定为无效民事行为。故对原告关于被告返还合同价外多收取的购房款22万元的诉求，本院予以支持。” 我们认为，上述2个延伸案例具有不同之处： 第一、主体关系不同。 延伸案例一的价外费源于购房者和第三方之间另行成立的法律关系，延伸案例二的价外费源于房开商和购房者之间购房关系。 第二、服务内容不同。 延伸案例一由第三方为购房者提供房源、看房、优惠等服务，进而收取团购费。延伸案例二是房开商根据高于备案价的《认购协议》《承诺书》向购房者支付差价。 因此从实质上，延伸案例二也是延伸案例一裁判要旨的补充，显然在低价的备案买卖合同下，根据高价的认购协议收取差价违反了行政法规规定。 而在买卖合同价款之外，即便购房者支付了额外的费用，但只要购房者已经得到了对应的服务，从法院的角度而言，视为两个合同，两种法律关系，应为合法有效。 版权归文鳐地产律师团队所有，未经许可不得随意更改，违者必究！转载请注明出处
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