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法佑中原 ID:fyzy2016 点击上方 “法佑中原” 可关注。个人微信号：fyzy2016，法佑中原，为您提供法律咨询、时事评论、案例说法、裁判经验等交流平台。 法佑中原，善建者锋！ 近日，有网友咨询这样一个法律问题：A分期付款从开发商B处购得一房产，并办理了商品房预售登记。事后，A因欠C借款，该商品房被C起诉索要欠款时申请法院查封了。同时，A又停止支付后续的分期付款，并与B解除了购房合同。现在是B，开发商如何维护自己的合法权益？ 笔者对裁判文书网检索发现，法院关于此问题的裁判观点主要有以下几点： 一是可以对被执行人名下购买的商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。 二是法院对预售的商品房进行预查封后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除预查封前，该预查封具有排他的法律效力。 三是预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。 四是当商品房预售合同合法解除时，房屋不再是预查封的对象，异议人提出解除房屋的查封符合法律规定，应予准许。 五是预查封不能否定仲裁解除合同裁决的效力。 为了便于大家理解上述观点，特将部分法院关于解除商品房预售合同和对法院预查封执行异议的裁判要点整理出来，以供参考、学习。如果需要完整的裁判文书，可以私信留言，案号+邮箱。 ----法佑中原 部分法院关于解除商品房预售合同和对法院预查封执行异议的裁判要点汇总(8条) 1、江阴瑞和置业有限公司、江阴市华澄实业有限公司与江苏双友重型机械有限公司、吴建兴等申请保全案件、仲裁程序案件执行裁定书 案 号：江阴市人民法院 其他 （2016）0281执异字第1号 本院认为，合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”而预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。因此，预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。当商品房预售合同合法解除时，房屋不再是预查封的对象。本案中，瑞和置业和吴志军签订的售房合同中明确约定了解约条款，在吴志军未支付房产对价的情况下，瑞和置业获取房产对价的合同目的无法实现。因此，瑞和置业在商品房买卖合同无法继续履行后，依法通过仲裁解除合同，应当准许。在仲裁裁决生效后，预查封失去对象，瑞和置业享有涉案房屋所有权。因此瑞和置业的异议申请理由成立。 2、陈新德（系被执行人林英之夫与福建新大陆地产有限公司一案执行裁定书 案 号：平潭县人民法院 其他 （2015）岚执异字第22号 本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，本案中被执行人林英向福建新大陆地产有限公司购买了福州市马尾区江滨东大房产，并办理了商品房预售合同登记备案手续，本院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，以保护债权人诉讼利益的实现。故被执行人林英不履行法院生效判决书所确定的还款义务被本院强制执行，本院裁定预查封林英在福建新大陆地产有限公司所购涉案房屋以及发出限期履行通知书及查封公告的行为均符合法律规定。另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”因预查封等同于正式查封的效力，法院对预售的商品房进行预查封后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除预查封前，该预查封具有排他的法律效力。本案中，本院于2015年1月29日对讼争房产作出预查封的保全裁定，福州仲裁委员会的裁决书于2015年8月20日才生效，本院预查封在先，而仲裁裁决生效在后，故福州仲裁委员会（2015）榕仲裁字第227号裁决书不能产生对抗本院预查封的效力。因此，案外人福建新大陆地产有限公司提出的异议理由缺乏法律依据，本院不予支持。 3、异议人平潭西航实业集团有限公司申请执行人念香玲被执行人陈寿林惠债权执行异议执行裁定书 案 号：其他 （2016）0128执异2号 本院认为：根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，本案中，被执行人林惠向西航实业集团有限公司购买了平潭县潭城镇房产，办理了商品房预售合同登记备案手续。现合同双方尚未按照解除协议的约定办理合同备案注销手续的，该商品房预售合同登记备案仍然有效。故本院可以对被执行人名下购买的商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。因此，案外人西航实业集团有限公司提出的异议理由缺乏法律依据，本院不予支持。 4、北京亚通房地产开发有限责任公司、王国华与马志亮债权转让合同纠纷执行裁定书 案 号：临沂市兰山区人民法院 其他 （2015）临兰执异字第96号 本院认为：关于本院查封两套涉案房产是否适当的问题。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一款第三项之规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。第十八条之规定，预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。本案中，虽然两套涉案房产登记在异议人北京亚通公司名下，但是属于被执行人马志亮购买的办理了商品房预告登记的房产，故本院可以进行预查封，且一直在预查封到期日之前进行了续封，现仍处于本院的查封中。故本院的查封并无不当。 异议人如坚持认为其对涉案财产享有足以排除强制执行的民事权益，可以申请执行人为被告，于本裁定送达之日起十五日内，另行向本院提起请求对执行标的停止执行的民事诉讼（案外人执行异议之诉），并可同时提出确认其权利的诉讼请求。本裁定送达之日起十五日内及案外人执行异议之诉审理期间，本院对执行标的将暂缓进行处分。申请执行人请求继续执行的，应提供相应担保并经本院审查批准。 5、福建建诚置业有限公司与郑传籍一案执行裁定书 案 号：泉州市丰泽区人民法院 其他 （2015）丰执异字第29号 本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行通知若干问题的通知》第十五条第（三）项规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案被执行人郑传籍作为买受人，向案外人购买预售房产石狮市建德·南洋国际1幢1梯2802单元，并向案外人支付了部分购房款，且双方签订的《商品房买卖合同》已向石狮市房地产登记中心登记备案，本院对该房产进行预查封于法有据，并无不当。案外人虽为诉争房产的所有权人，但该所有权因房屋的预售及预售买卖合同登记备案而受到限制。现案外人与被执行人郑传籍签订的商品房预售买卖合同未经依法解除，买卖合同登记备案依然有效，案外人请求解除对诉争房产的预查封于法无据。故，案外人提出执行异议的理由不成立，应予驳回。如果案外人认为其权益被侵害，可以在本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 6、何亮军与西安龙湖锦城置业有限公司一案执行裁定书 案 号：神木县人民法院 其他 （2015）神执异字第00233号 本院认为，案外人西安龙湖锦城置业有限公司与被执行人何光鹏签订《商品房买卖合同》后，在登记机构办理预告登记，对案外人就该房屋再处分的限制，系债权性质，不属于物权范畴。本院（2014）神执字第01392号执行裁定书，对被执行人何光鹏在西安市曲江新区曲江大道的龙湖紫都城的预售房屋的预查封，系对被执行人何光鹏在案外人处享有的预期债权的保全，并非对该房屋产权的查封。案外人所述其与被执行人何光鹏解除上述房屋买卖合同，并不影响本院对何光鹏在案外人处预期债权的保全。本院对上述房屋查封裁定书并不涉及对该房屋的处置性质，且该裁定书的作出及送达均符合法律规定程序。综上，案外人西安龙湖锦城置业有限公司要求停止对（2014）神执字第01392号执行裁定书的执行，解除对上述房屋预查封的请求不能成立，其所提异议不予支持。 7、招商银行股份有限公司小企业信贷中心与上海旷博实业有限公司、上海瑞银融资担保股份有限公司等金融借款合同纠纷执行裁定书 案 号：苏州工业园区人民法院 其他 （2015）园执异字第00030号 本院认为：涉案房屋上海市江场西路299弄5号102室现虽预告登记在林春名下，但该房屋并未交付，亦未办理相应的产权登记手续，林春未及时履行支付房款义务，异议人至上海市闸北区人民法院起诉，根据已生效的（2013）闸民三（民）初字第2524号民事判决书，上海中铁与林春签订的关于上海市江场西路299弄5号102室房屋预售合同已经予以解除，合同解除后，林春不再享有涉案房屋上的物权，异议人提出解除房屋的查封符合法律规定，应予准许。 8、申请执行人沈忱与被执行人朱斌民间借贷合同纠纷一案的执行裁定书 案 号：南京市江宁区人民法院 其他 （2014）江宁执异字第34号 本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。涉案的商品房预售合同是被执行人朱斌与天正公司签订的，并非案外人王桂巧所签，故本院裁定提取朱斌在天正公司的购房款164341元符合法律规定。王桂巧认为上述购房款属于其所有，尚需通过提起民事诉讼予以确认。 9、南通市紫阳房地产开发有限公司、黄菊萍等民间借贷纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书 案 号：江苏省高级人民法院 二审 （2014）苏民终字第00306号 本院认为：关于紫阳公司与江祖林通过民事调解书解除商品房买卖合同后，紫阳公司能否主张停止对涉案房屋的执行。本院认为，依据《协助执行通知》第十五条第三项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。本案中，原审法院分别于2009年3月19日、2012年3月14日对涉案房屋进行了预查封及续封，此时，紫阳公司与江祖林签订的商品房买卖合同已经办理了预售备案登记手续，故原审法院对涉案房屋进行预查封符合法律规定。但2012年6月27日，南通市崇川区人民法院出具了（2012）崇港民调初字第0120号民事调解书，确认紫阳公司与江祖林之间的商品房买卖合同解除，江祖林归还涉案房屋，紫阳公司返还江祖林购房款200518元。目前，该民事调解书仍为生效法律文书，故紫阳公司与江祖林之间的商品房买卖合同已经解除，商品房买卖合同解除后，原审法院继续对涉案房屋采取预查封措施，缺乏事实和法律依据。因此，紫阳公司上诉主张对涉案房屋停止执行于法有据，本院予以支持。但民事调解书中江祖林的债权应当转化为执行的标的。 10、常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司、常州天安元城房地产发展有限公司等借款合同纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书 案 号：江苏省高级人民法院 二审 （2015）苏商终字第00079号 本院认为：综上，虽然涉案房屋已被常州中院预查封，但天安公司有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权，在人民法院已依法解除房屋买卖合同后，常州中院对涉案房屋应不予执行。广信小贷公司认为天安公司在常州中院预查封后，起诉解除《商品房买卖合同》是规避执行行为的上诉理由，本院不予支持。 11、南京大唐轮胎有限公司、常州龙涛房地产开发有限公司与常州市金达轮胎有限公司、戴勠企业借贷纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书 案 号：江苏省高级人民法院 其他 （2015）苏执复字第00008号 本院认为：常州中院对涉案房屋采取预查封保全措施系基于被执行人与龙涛公司签订的常州市丽华南路294号1幢102号商品房买卖合同，但被执行人戴勠和龙涛公司的房屋买卖合同尚在履行过程中，戴勠没有交清全部购房款，涉案房屋未进行权属变更登记。在常州中院（2011）常民初字第19号民事判决已发生法律效力，解除戴勠、李佳子与龙涛公司签订的常州市丽华南路294号1幢102号商品房买卖合同后，对涉案房屋继续查封的基础条件已不存在。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。常州中院依据本案情形，解除对涉案房屋的预查封保全措施符合法律规定。 12、原告江苏马会置业有限公司与被告郭明燕停止执行异议之诉纠纷一案的民事判决书 案 号：南京市中级人民法院 一审 （2013）宁民初字第18号 本院认为：综上，因涉案房屋在交易过程中未办理物权法规定的预告登记不产生物权法上的效力，且涉案房屋所有权一直归马会公司所有，未发生过变动，故扬中法院针对姜玉蓝采取的预查封措施，不具有对房屋所有权的保全性质。同时，因马会公司与姜玉蓝解除合同具有正当合理的原因，仲裁裁决亦未被依法撤销，且也不存在恶意串通损害第三人的情形，故预查封不能否定仲裁解除合同裁决的效力。在南京仲裁委员会做出解除讼争房屋商品房预售合同的仲裁裁决生效后，预查封失去对象，马会公司因合法建造的事实行为而享有涉案房屋所有权。马会公司现要求停止执行及解除对21号房屋查封的请求，符合法律规定，本院予以支持。 |
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