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无讼阅读|房屋买卖合同无效或解除,房屋升值部分的损失认定

 余文唐 2018-12-30

本文为作者向无讼阅读独家供稿,转载请联系无讼阅读小秘书(wusongyueduxms)


一、房屋价格在一定时期内的上涨,与履行《房屋买卖合同》的损失并无直接对等关系,不能以房屋价格的涨幅作为认定损失的直接、充分依据。


【案例一】葛歆与北京链家房地产经纪有限公司、周静人房屋买卖合同纠纷二审民事判决书,审理法院:北京市第三中级人民法院,案号:(2017)京03民终14263号,案由:房屋买卖合同纠纷。


【案情】2016年3月3日,葛歆(出卖人)与周静人(买受人)通过链家签署《房屋买卖合同》。葛歆提交一组载有房屋价格的网页打印资料,用以证明因为周静人拖延过户,导致房屋价格上涨,其受有损失。要求周静人、链家公司连带支付违约金60万元。


【法院审理认为】


关于葛歆要求周静人、链家公司连带支付违约金60万元一节,根据葛歆的陈述,其系比照其损失酌情主张。而在本案诉讼过程中,仅凭葛歆提交的房屋价格网页信息无法认定葛歆的损失。况且我市房屋价格在一定时期内的上涨与葛歆在案涉合同项下的损失并无直接对等关系,不能以房屋价格的涨幅作为认定葛歆损失的直接、充分依据。因此,一审法院对于葛歆此项诉讼请求不予支持。


二、预售证过期导致已签署的房屋买卖合同无法办理网签,开发商应承担相应的违约责任,应赔偿买受人利息损失、装修设计费损失等。买受人另行购买其他房屋,主张房屋上涨的房价损失,属于市场价格自然波动,不属于万湖公司可预见到的情形,不予支持。


【案例二】陈杏、李旭东与北京万湖房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书,审理法院:北京市海淀区人民法院,案号:(2017)京0108民初2382号,案由:房屋买卖合同纠纷。


【案情】2015年10月16日,李旭东、陈杏与万湖公司签订《北京市商品房认购书》,之后,双方就上述房屋签订商品房预售合同。2015年11月,万湖公司在为涉案房屋办理网签手续时发现无法办理网签,万湖公司将该情况告知李旭东、陈杏,之后双方就解除合同等事宜进行协商。2016年1月22日,双方达成《先行退款协议书》。


就房屋增值损失一节,李旭东、陈杏称因无法购买涉案房屋,其于2015年12月签订购房合同购买了附近西山壹号院的一套房屋,价款为2500万元,于2016年2月支付完全部购房款,其认为2015年10月至2016年2月期间西山壹号院小区房屋上涨的房价是120万元,该上涨的房价应作为自身损失由万湖公司赔偿。


【法院审理认为】


合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中,虽然万湖公司办理了商品房预售许可证,但该预售许可证有效期截止2015年10月13日,因万湖公司超过预售许可证有效期销售涉案房屋导致无法办理房屋网签手续进而双方解除签订的《北京市商品房认购书》、《北京市商品房预售合同》及附件,万湖公司显有过错,应承担相应的违约责任,理应赔偿李旭东、陈杏因此造成的损失


就房屋增值损失一节,李旭东、陈旭以其购买的另外一套房屋的房价作为依据主张其损失要求万湖公司赔偿,缺乏事实和法律依据,即便在此期间内房屋价格有所上涨,亦属于市场价格自然波动,不属于万湖公司可预见到的情形,故李旭东、陈杏该项诉讼请求本院不予支持。


三、《现房合同》销售未经竣工验收合格的房屋,实质是商品房预售,因未取得预售许可证,故该买卖合同无效。买受人可以请求开发商返还已付购房款及利息,依据该房屋的评估价格,赔偿房屋升值损失。


【案例三】胡林与北京实地房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书,审理法院:北京市第三中级人民法院,案号:(2017)京03民终12212号,案由:房屋买卖合同纠纷。


【案情】2013年3月8日,实地房地产公司作为出卖人与胡林作为买受人签订《北京市商品房现房买卖合同》,约定:胡林购买由实地房地产公司开发建设的××号房屋(以下简称案涉房屋),总房款人民币3184500元。


【法院审理认为】


1、关于合同效力问题。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。实地公司没有经过竣工验收即将房屋出卖,应属商品房预售,在未取得预售许可证的情况下,根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,合同应属无效。


2、关于无效后双方缔约过失责任的问题。开发商负有主动出示预售许可证的义务,因此即使胡林在签订商品房买卖合同时未能核查房屋是否有预售许可证的情况,在缔约过失责任上,开发商应负主要责任。一审判决认定“因房屋价值上涨给其造成的损失,应当以原一审开庭过程中进行的评估所得结论为准,双方对于合同无效均存在过错,故其房屋价值上涨损失应当为评估价值与双方合同约定价值之差的二分之一。”本院予以纠正。


3、关于合同无效后的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。


根据上述规定,胡林可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求实地公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。而胡林在收房后占有使用涉案房屋至今,实地公司可以请求支付相应的占有使用费。


四、购房目的不能实现,导致合同解除。涉案房屋的涨价损失应在合同的签订日及解除期间予以考量,涨价损失包含在合同解除的违约责任损失范围内,不予重复计算。


【案例四】孟朝锦、李乐房屋买卖合同纠纷二审民事判决书,审理法院:北京市第二中级人民法院,案号:(2017)京02民终4435号,案由:房屋买卖合同纠纷。


【案情】2016年6月29日,孟朝锦(出售方、甲方)与李乐(买受方、乙方)经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。一审法院判决确认李乐与孟朝锦签订的房屋买卖合同及补充协议于2016年10月26日解除。


【二审法院审理认为】本案争议的焦点主要是孟朝锦是否应当承担违约责任,以及一审法院确定违约金数额是否恰当。


1、李乐与孟朝锦签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系自愿签订,内容合法、有效,双方均应按照协议约定履行各自的义务。李乐与孟朝锦签订的《补充协议》明确约定:孟朝锦承诺标的房屋宏庙小学学区名额于房屋产权转移登记结束前均未被占用,否则李乐有权向孟朝锦追究标的房屋总价款20%的违约金。孟朝锦对李乐购买涉诉房屋的目的系购买的学区房并要用于李乐孩子入学时使用也是明知的,但孟朝锦在签订合同之初并未如实披露涉案房屋曾被另一孩子入学时使用的事实,尽管诉讼中其表示并非主观故意,但该情节对李乐的购房选择及目的有重大影响,孟朝锦在缔约时有违诚实信用原则,存在重大过错,应承担相应责任。


2、关于李乐主张的违约金问题,《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失


李乐上诉认为一审确定的违约金数额过低,其主张实际损失主要为房屋价值上涨损失近400万,房款及担保款利息损失约64万元,中介费15万元及相应利息,律师费11万、精神损失及后续买房损失等。其中关于房屋的涨价损失问题,涉案合同于2016年10月26日解除,对此双方均无异议,故对于涉案房屋的涨价损失应在合同的签订日及解除期间予以考量,李乐主张的该部分损失包括合同解除后的损失,故其的部分主张缺乏事实依据,本院不予支持。对李乐主张的担保款利息损失、律师费、精神损失费及后续买房损失,也因缺乏相关的法律依据,本院不予支持。关于李乐主张的中介费及利息问题,因合同居间方北京我爱我家房地产经纪有限公司并非本案当事人,且孟朝锦对该中介费用的负担有争议,故一审法院认定双方当事人另行解决,本案不予处理并无不当,本院依法予以维持。关于李乐主张的购房款利息问题,因一审法院在衡量违约金数额时一并酌情予以考虑,并无不当,本院对李乐的该部分上诉请求也不予支持。一审法院所确定的100万元违约金数额恰当,本院依法予以维持。


五、总结


房屋买卖合同纠纷中,因一方违约或双方过错导致合同无效、解除的,该涉案房屋市场价格变化较大,买受人主张赔偿房屋升值损失,司法实践主要存在以下三种处理方式:


(一)房屋上涨的房价损失,属于市场价格自然波动,不属于开发商可预见到的情形,法院不予支持。


(二)房屋买卖合同无效或被解除,违约方应承担相应的违约责任。买受人主张因房屋价值上涨给其造成的损失,理由正当,于法有据,予以支持。


1、举证责任:根据谁主张谁举证的原则,买受人于房屋买卖合同被认定无效或解除后,主张房屋升值损失,应承担相应的举证责任;


2、损失是否能被认定:房屋升值损失为评估后实际价格损失,不能仅比照市场行情进行酌情推测;


3、损失数额的确定:应综合考量公平原则、违约责任的轻重、双方过错程度,涉案房屋的涨价损失应在合同的签订日及解除期间予以考量,合理确定赔偿数额。


(三)房屋买卖合同无效或被解除,违约方应承担相应的违约责任。买受人主张房屋上涨的损失,已经包括了在违约责任认定中,不予重复计算。

 

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