执行异议之诉中如何认定买受人是否享有不动产物权期待权

稿件来源：法制日报

任容庆

【裁判要旨】

在执行异议之诉中,买受人是否享有足以排除强制执行的不动产物权期待权,应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定予以认定,在未同时满足有效书面合同、合法占有不动产、支付全部价款和非因买受人原因未办理过户登记的四个要件时,不能认定买受人享有不动产物权期待权,亦不能排除另案强制执行。

【案情概况】

2010年至2011年,明丰公司与万恒公司先后签订了53份《商品房销售合同》,约定万恒公司向明丰公司购买暂未取得预售证的预售商品房,明丰公司取证后为万恒公司完善购房手续,万恒公司一次性付清每套房屋的价款。明丰公司向万恒公司出具53份收据。2012年12月,明丰公司向隆泽公司出具收到60个车位价值人民币720万元的收据。同月,隆泽公司向万恒公司出具收到购买“滇池·泊屋”小区60个车位价值人民币720万元的收据。本案诉讼发生时,涉案房屋中48套房屋的钥匙由华融公司云南分公司持有,另外5套房屋的钥匙由万恒公司持有。2013年,华融公司云南分公司依生效判决所享有的权益申请法院查封涉案53套房屋。据此,万恒公司以其对执行标的享有合法权益为由提出书面异议,经执行法院驳回其异议请求后,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第119条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第305条之规定,以华融资产云南分公司为被告,明丰公司为第三人提起本案案外人执行异议之诉。经法院判决认定,万恒公司不享有涉案房屋的物权期待权,驳回其诉讼请求。

【规则解析】

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》中明确规定了执行异议之诉,当案外人享有对执行标的物足以排除执行的权利时,可通过诉讼来阻止申请执行人对执行标的物的强制执行。当执行标的物为商品房等不动产时,可适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条或第29条的规定,因两条款均适用于金钱债权执行,本案应适用哪一条款是需要首先确定的。上述两个条款的核心区别在于适用范围不同,第28条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议；第29条适用于买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议。可见,第28条的适用范围比第29条宽泛,第29条仅针对被执行标的为商品房,而第28条则将被执行标的延伸到了不动产。进一步结合第29条第(二)项中所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定可知,第29条旨在保护为解决居住问题而购买商品房的消费者所享有的不动产物权期待权,故该条款第(三)项对于支付价款的要求也低于第28条第三项,仅要求付超过合同约定总价款的50%,而非全部价款。换言之,第29条可视为在第28条基础上,法律对于为居住而购买商品房的消费者提供的特殊保护。本案中,万恒公司并非个人消费者,从其庭审的陈述可知,其购买53套房屋及60个车位也并非为解决公司员工的居住,而是为了再将其进行转售,故不适用第29条对消费者购买商品房的特殊保护,而应适用第28条对不动产提出异议的规定。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定,万恒公司对涉案的53套房屋是否享有所有权及是否有权排除强制执行,应逐一分析该条款所列的四个要件:

一是关于万恒公司是否于法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。华融公司云南分公司认为万恒公司与明丰公司签订《商品房销售合同》不属于正式的商品销售合同,且该合同未经网签备案,故不属于合法有效的买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”的规定,尽管万恒公司与明丰公司的《商品房购房合同》签订于明丰公司取得“滇池·泊屋”项目商品房预售许可证之前,但万恒公司提出执行异议时,明丰公司已取得该项目商品房的预售许可证明,故可认定万恒公司与明丰公司签订的《商品房购房合同》是合法有效的买卖合同。

二是关于万恒公司在人民法院查封之前是否已合法占有涉案53套房屋及60个车位的问题。万恒公司提交的《房屋装饰装修管理协议书》及“滇池·泊屋”小区内物业公司出具的专用收据可证实万恒公司对5套房屋进行装修并实际占有的事实,但对于另外的48套房屋,尽管万恒公司提交接房申请、入伙程序表为证,但因入伙程序表上财务处没有加盖公章且无明丰公司法定代表人签字,故无法证实已完成48套房屋的接房手续,这从万恒公司无法提供48套房屋的钥匙亦得以佐证,故万恒公司并未实际合法占有涉案的48套房屋。同时,万恒公司并未提交任何其实际合法占有60个车位的证据。

三是关于万恒公司是否已支付全部价款的问题。万恒公司提供明丰公司出具的53套房屋及60个车位的收据,在无法提交发票及款项流动凭证的情况下,仅凭收据无法证实已付款的事实。

四是关于万恒公司是否因自身原因未办理涉案房屋过户登记的问题。涉案房屋所在“滇池·泊屋”小区至今未办理过户登记是事实,明丰公司对此应负一定的责任,但办理过户登记的前提,是签订正式的商品房买卖合同并进行网签备案,而万恒公司在明丰公司取得商品房预售许可证后一直未将《商品房购房合同》换签成正式的商品房买卖合同,对其怠于换签的行为亦负有一定的责任,故不能完全证实万恒公司是非因其自身原因未办理过户登记。综上,尽管万恒公司在人民法院查封之前与明丰公司签订了合法有效的书面买卖合同,但其无法证实在人民法院查封之前已合法占有涉案53套房屋和60个车位,并已支付全部价款,故万恒公司并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个情形,万恒公司对登记在被执行人明丰公司名下的涉案53套房屋及60个车位,不享有排除强制执行的不动产物权期待权。

(作者单位:中国应用法学研究所)