只要办理了预告登记就能排除法院的执行？

　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”据此，很多人认为只要办理了预告登记就能排除法院的执行。其实，这种理解不准确。

 

1、前提：签订合法有效的买卖合同

 

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定中的“受让”二字包含着“签订了合法有效的买卖合同”之意。

 

如果觉得这种理解没有依据，可以看《物权法》第20条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 即物权法关于预告登记制度的规定即建立在“签订了买卖房屋或者其他不动产物权的协议”的基础上。从立法目的上看也的确如此，因为预告登记制度的立法目的就是防止房屋卖售人（尤其是开发商）一房多卖，保护房屋买受人（尤其是商品房买受人）的合法权利，而这一“重点保护”的前提当然是房屋买卖双方已经签订了合法有效的买卖合同。

 

在此，最常见的无效的情形是：（1）意思表示不真实。双方当事人签订的买卖合同，名为“房屋买卖合同”，但是双方的真实意思表示并不是房屋的买卖，而是以买卖的形式为借款提供担保，即“买卖担保”；（2）不符合预售许可条件。即开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明；（3）《合同法》第52条规定的其他情形或《民法总则》关于民事法律行为无效的其他情形。

 

2、停止处分不等于排除执行

 

“停止处分”一般是指停止拍卖、变卖、抵债等执行行为，而“排除执行”一般是指解除对不动产的查封。二者的区别在于买受人依据预告登记要求排除执行需满足“符合物权登记条件”，如：（1）房屋已全部支付，或按照合同约定已支付部分房款且已将剩余房款交付执行；（2）不违反不动产限售或限购的政策等。

 

 

 

附陈某某、上海江桥建筑工程有限公司执行异议之诉案

 

案情简介：2011年8月4日，陈某某与金丽华公司签订了包括系争房屋预售合同在内的六份《上海市商品房预售合同》，就系争房屋签订的《预售合同》中约定总房价款为人民币（以下币种均为人民币）1,592,550元。该预售合同的特别补充条款约定：陈某某承诺在金丽华公司办理房地产买卖预告登记并取得预告登记证明当日向金丽华公司一次性付清房款；金丽华公司在2011年8月21日前有权解除本合同，陈某某在收到金丽华公司全额房款当日协助金丽华公司办理预告登记的注销手续。在2012年8月21日前，金丽华公司对占用陈某某的资金需给予陈某某补偿，按每季6%支付，于陈某某付清房款当日起每隔三个月之首日支付给陈某某。陈某某在2012年8月21日起至申领房屋产权证之前，有权单方面解除本合同，金丽华公司在收到解除通知之日起3日内，退还陈某某预付房款。陈某某分别于2011年8月4日、2011年8月11日向金丽华公司支付9,000,000元、555,300元，陈某某付清了包括系争房屋在内的六套房屋的合同价款。2011年8月9日，上海市嘉定区房地产登记处核发系争房屋预告登记的上海市房地产登记证明。原审法院在执行已经发生法律效力的上海仲裁委员会（2014）沪仲案字第0473号、第0474号、第0475号仲裁裁决中，于2014年6月19日查封了系争房屋。陈某某提出异议，原审法院做出（2015）沪二中执异字第22号执行裁定书，驳回陈某某的异议。

另查明，金丽华公司与陈某某签订的2014年7月9日《补充协议》约定，双方就陈某某购买金丽华公司预售的位于上海市嘉定区爱特路89弄爱特佳苑XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层共六套合计637.02平方米的房屋事宜确认已于2011年8月4日订立了预售合同并已生效，现金丽华公司确认因其自身原因，无法全面履行预售合同义务并按期交付房屋，为减少进一步逾期交房带来的损失，金丽华公司同意将房屋的使用权和收益权交付陈某某。合同签订后，系争房屋即由金丽华公司实际交付陈某某使用。

再查明，2012年1月9日，金丽华公司与陈某某就上海市嘉定区爱特路89弄爱德佳苑XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX层房屋签订了七份《上海市商品房预售合同》。2012年1月11日，陈某某向金丽华公司支付10,000,000元。2012年1月11日，上海市嘉定区房地产登记处核发了预告登记权利人为陈某某的上述房屋的预告登记证明。

又查明，案外人上海宁佰投资管理有限公司（以下简称“宁佰公司”）于2011年8月11日、2011年11月18日、2012年3月9日向陈某某分别支付573,318元，宁佰公司于2012年1月13日向陈某某支付750,000元。案外人上海允申置业有限公司（以下简称“允申公司”）于2012年9月21日向陈某某支付2,205,530元。

原审审理中，金丽华公司提交宁佰公司以及允申公司的说明，该两公司表示其支付陈某某的款项系代金丽华公司向陈某某支付9,955,300元以及10,000,000元两笔借款的利息。原审庭审中，陈某某表示确实收到上述款项，其收取该款项是依据《预售合同》特别补充条款的约定，因陈某某一次性付款，考虑到无论是作为投资还是允许金丽华公司回购，且付款时间与约定交付房屋的时间较长，故双方磋商达成有关上述利息的约定。

 

裁判原文节选

一审【上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民二（民）初字第24号】根据法律法规规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。原审中，陈某某作为预告登记权利人主张解除对系争房屋的查封，确认系争房屋归其所有，其实质即要求排除对系争房屋的执行措施。陈某某的诉请能否得到支持，应对其是否符合预告登记物权的取得条件，可以确定地取得不动产物权进行审查。鉴于房屋买卖合同关系中，出卖人的根本合同义务则在于交付房屋，买受人的根本合同义务在于支付房款。而陈某某虽与金丽华公司就系争房屋签订了《预售合同》，但根据双方在《预售合同》特别补充条款中有关金丽华公司在陈某某单方面要求解除合同前应向陈某某支付每季度6%利息及金丽华公司、陈某某分别在2012年8月21日前、2012年8月21日后至办理产证前享有合同的任意解除权的约定，结合金丽华公司在包括系争房屋买卖合同在内的多份合同履行中实际向陈某某支付了400余万元利息的情况，陈某某与金丽华公司之间的经济往来明显有别于一般的房地产买卖。反之，陈某某与金丽华公司在《预售合同》特别补充条款中明确约定陈某某可以收取已支付房款的利息；金丽华公司在约定的期限内可返还房款及约定的利息从而行使任意解除权；陈某某在约定的期限后可以通过行使任意解除权要求金丽华公司返还房款及利息等等约定，可见双方签订《预售合同》及《补充协议》的真实目的是为了担保双方之间形成的借贷关系，确保出借人在其借款无法获得清偿时可以直接获得标的物，而非以支付房款为代价取得房地产权利的房屋买卖。另，双方在原审中出具相关查封裁定之后进行系争房屋的交接，陈某某虽目前实际占有房屋，但该占有并非基于正常交付行为而产生。综上，陈某某依据其与金丽华公司签订的《预售合同》、《补充协议》及其履行情况主张其已经对系争房屋拥有足以排除强制执行的实体权益而提出案外人执行异议，依据不足。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下：对陈某某的诉讼请求不予支持。案件受理费19,132.95元，由陈某某负担。

 

二审【上海市高级人民法院（2016）沪民终97号】本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。根据此条规定，已经办理了不动产预告登记的权利人，是否能排除执行，关键在于是否符合物权登记的条件。本案中，金丽华公司与陈某某签订了《预售合同》，根据《预售合同》中特别补充条款的约定，金丽华公司在2012年8月21日前有权解除合同，且不论解除合同与否，金丽华公司均应对2012年8月21日前占用陈某某资金给予利息补偿。该条款的约定，显然有别于正常的房屋预售合同。而陈某某解释所谓任意解除权是双方约定的金丽华公司享有的回购权，而之所以金丽华公司需要支付资金占用利息，系因为陈某某一次性付款给予的优惠。对此，本院认为，买受方一次性支付房屋全款的，出卖方给予的优惠通常表现为一次性给予折扣，而非在特定时段内分次给予利息补偿。如果因为出卖方行使解除权，双方约定由出卖方支付一定的利息补偿，尚属合理。但如果双方按买卖合同履行，而出卖方仍然需要支付利息的，显然有悖常理。故结合双方的《预售合同》及双方实际的履行情况，原审认定双方签订的《预售合同》的实质是附有担保的民间借贷法律关系并无不当，本院予以确认。鉴于双方的真实意思表示系为借贷关系设立担保，而非真正获得物权，故虽然双方之间所签的合同名为“预售合同”，但并不能产生取得物权的效力，也不符合物权登记条件，不能产生排除执行的效力。综上所述，原审法院驳回陈某某的诉讼请求，并无不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币19,132.95元，由上诉人陈某某负担。

 

 

再审【最高人民法院（2016）最高法民申3735号】本院经审查认为，本案争议焦点是：陈某某对涉案房产是否享有排除执行的权利。

一、陈某某与金丽华公司签订的《预售合同》名为购房合同，实为担保双方之间形成的借贷关系。首先，从《预售合同》的约定来看，陈某某可以收取已支付房款的利息；金丽华公司在约定的期限内可返还房款及约定的利息从而行使任意解除权；陈某某在约定的期限后可以通过行使任意解除权要求金丽华公司返还房款及利息，上述约定明显有别于一般的商品房买卖关系。第二，从《预售合同》履行来看，陈某某在以房款名义支付两笔款项后，金丽华公司实际向陈某某支付了400余万元的利息,这完全不符合一般商品房买卖关系常理。第三，陈某某与金丽华公司在上海市第二中级人民法院已经查封了涉案房产后，又签订了《补偿协议》交付涉案房产，但该占有并非基于正常交付行为而产生。综合上述事实来看，陈某某与金丽华公司签订的《预售合同》的真实意思是为了担保双方之间形成的借贷关系，确保出借人在其借款无法获得清偿时可以直接获得涉案房产，并非是以获得涉案房产所有权为目的而进行的商品房买卖法律关系。一、二审判决对《预售合同》及《补偿协议》性质的认定并无不妥。陈某某主张一、二审判决对《预售合同》性质认定与事实不符、缺乏证据证明的申请理由不能成立。

二、陈某某对涉案房产不能排除执行。预告登记制度设置的目的，就是通过办理预告登记手续，保障以获得房屋所有权为目的的购房人，将来实现所有权。涉案《预售合同》虽然办理了预告登记，但其真实目的并不是为了取得涉案房产的所有权，而是为借贷关系提供担保。此时陈某某已不是涉案房屋的受让人，故本案并不符合适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的根本前提。故一、二审认定陈某某对涉案房产不能享有足以排除强制执行的实体权益，适用法律正确。陈某某主张一、二审判决适用法律错误的申请理由，于法无据，不能成立。

综上，陈某某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回陈某某的再审申请。