|
陈枝辉 北京天同律师事务所 审判研究ilawtalk 导读：天同码，是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理和提炼司法判例的裁判规则，进而形成中国钥匙码的案例编码体系。经与天同诉讼圈商定，审判研究每周独家推送全新天同码系列。 文后另附：天同码 230 篇往期链接。 天同码导航图 本期天同码，案例来源于《人民法院报·案例精选》2014年至2018年部分房屋买卖交付纠纷精选案例。 规 则 要 述 01 . 交房后虽未经质监站验收，开发商不构成逾期交付 经五大责任主体验收合格，购买人如期收房后，仅以未经质监站验收为由，主张逾期交付违约责任的，不予支持。 02 . 买受人行使解除权超过除斥期间，应视为放弃权利 商品房出卖人逾期办证，买受人解除权行使超过法定除斥期间，应视为已放弃该项权利，只能主张相应违约责任。 03 . 因拆迁导致无法且无必要办过户，买方尾款应给付 先履行非金钱债务方已履行主给付债务，其在法律及事实上不能继续履行从给付债务的，对方不得以此拒绝履行。 04 . 基于同一持续性违约数次诉讼，违约金不当然调低 基于同一持续性违约行为数次诉讼，后续诉讼中债务人再次以违约金过高请求调低的，无特殊理由，应不予支持。 05 . 符合“使用条件”的“通电”，应理解为并非临电 当商品房预售合同双方对约定符合“使用条件”的“通电”格式条款理解发生争议时，应认定并非接入临时用电。 06 . 一方违约，对方放弃约定解除权的，不得再行主张 守约方在因对方违约享有约定合同解除权后又自愿弃权的，约定解除权视为消灭，不得再行主张新的约定解除权。 07 . 合同长期履行形成僵局，可适用情势变更规则处理 合同长期拖延履行僵局中，不论是继续履行还是解除，均可能导致双方的利益严重失衡的，应适用情势变更规则。 08 . 二手房买卖中，卖方逾期迁户的，应承担违约责任 二手房买卖合同就出卖人户口迁移逾期违约责任已约定违约金，出卖人提出下调违约金申请后，法院可酌情确定。 规 则 详 解 01 . 交房后虽未经质监站验收，开发商不构成逾期交付 经五大责任主体验收合格，购买人如期收房后，仅以未经质监站验收为由，主张逾期交付违约责任的，不予支持。 标签：房屋买卖｜逾期交房｜竣工验收｜质监站验收 案情简介：2013年1月，李某与开发公司签订商品房买卖合同，约定交房日期在2012年年底前，将经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质监站五大责任主体联合验收合格的商品房交付买受人使用。2013年2月，商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收合格。2016年，李某诉请开发公司承担逾期交房违约责任。 法院认为：①双方约定交房期限在签订合同之前，属于自始履行不能的约定，事实上不可能履行，故该约定自始不发生法律效力，应视为双方对交房期限约定不明，涉案房屋于2013年经验收合格，且李某已收到房屋钥匙，故李某于2016年向法院起诉开发公司逾期交房违约已超过诉讼时效，故对其诉讼请求，不予支持。②住建部关于《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法的通知》《建筑工程施工质量验收统一标准》规定的五大责任主体均不包括质监站。根据《建设工程质量管理条例》第3条、第16条、第46条、第49条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。2013年，开发公司组织勘察、设计、监理、施工单位验收，出具工程竣工验收报告即是验收合格时间。但在五大责任主体验收合格后，需等候质监站验收、备案，质监站验收、备案在本案中并不影响双方约定的经五大责任主体验收合格后交房行为成立，在交房后作出亦不影响房屋交接和使用，亦未对双方合同目的实现产生实质性不利影响，亦未给李某造成实际损失，故双方约定的五大责任主体指的是建设、施工、监理、勘察、设计五家单位，不包括质监站。本案中，开发公司已履行了作为建设单位的验收义务。未经质监站验收的房屋，购买人有权拒绝接受；存在质量问题的可选择侵权或违约损害赔偿请求权利救济，但不能以此为由主张逾期交房违约责任。判决驳回李某诉请。 实务要点：经五大责任主体验收合格后，购买人如期接收开发商交付的房屋钥匙并入住，虽交付时未经质监站验收，但开发商交房后按法定程序取得质监合格证明，并不存在房屋质量问题。购买人仅以未经质监站验收的瑕疵交付向开发商主张逾期交付违约责任的，不予支持。 案例索引：河南高院（2017）豫民再368号“李某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案”，见《购房人收房后以未经质监站验收为由主张逾期交付违约责任的不予支持——河南高院判决李卫峰与远华公司房屋买卖合同纠纷案》（万宗杰），载《人民法院报·案例精选》（20180412:06）。 02 . 买受人行使解除权超过除斥期间，应视为放弃权利 商品房出卖人逾期办证，买受人解除权行使超过法定除斥期间，应视为已放弃该项权利，只能主张相应违约责任。 标签：房屋买卖｜逾期办证｜除斥期间 案情简介：2011年，吴某与开发公司签订商品房买卖合同，约定开发公司2013年7月13日前办理权属证书，“因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列办法处理：①买受人退房，出卖人在买受人要求退房之日起90日内退还房款，并按已付房价款的1%赔偿损失；②买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”2012年7月12日，开发公司向吴某交付房屋，但未能开具正式房屋销售发票。2014年8月1日，开发公司取得开发小区房屋的产权初始登记证明单。2015年5月7日，吴某向法院起诉，要求解除双方所签商品房买卖合同。 法院认为：①最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条和第19条分别规定了商品房买卖合同解除的两种情形。比较而言，两法条有下列不同之处：首先，违约后果不同。第15条规定的情形是合同双方可以履行义务但未履行，可以督促对方履行；第19条则是指合同因出卖人违约，已无法履行或无履行必要，如房屋灭失或土地使用手续不合法等原因导致无法办理房屋权属证书。其次，立法本意不同。解除权属于形成权，仅凭单方意思表示即可发生效力。在第15条规定情形下，合同尚有继续履行可能，权利人可在行使解除权和要求继续履行之间作出选择，但法律必须给予其一定期间限制。若权利人长期不行使解除权，会影响当事人双方权利义务关系确定，进而影响交易安全，故若超过一定期限不行使解除权，应视为权利丧失。但第19条规定的解除情形是合同已无继续履行可能，则无规定行使解除权期限必要。再次，救济方式不同。合同中，在一方出现违约情形时，行使解除权成为当事人自救的一种手段。在第15条中当事人可在经过催告期限后要求解除合同或直接要求对方继续履行义务，但第19条由于构成根本违约，导致订立合同所期望经济利益已无法实现，只能要求解除合同，并要求违约方赔偿损失。②本案中，开发公司已按约定向吴某交付房屋，合同已部分履行，且其并未向吴某明示不再向产权管理部门提供权属登记材料，或实际上无法提供相关材料，故而不应适用第19条规定。而依合同约定，吴某自2013年7月13日起取得解除合同权利，至其2015年起诉时已超过第15条规定的一年除斥期间。超过1年解除权期限，应视为权利人已放弃该项权利，故而吴某依法已丧失了本案所涉房屋买卖合同解除权。③吴某购买案涉房屋目的在于依法对房屋行使占有、使用、处分、收益等物权，并取得合法的登记手续，因其迟迟不能办理房产登记，故而提起本次诉讼。自2014年8月1日起，开发公司已对房屋取得产权初始登记证明单，亦即表明从此时起，吴某已可办理房屋产权登记手续，原先阻却合同完全履行情形已不存在，即吴某提起诉讼主要理由赖以成立的基础事实已经消失，解除合同义务必要。另外，吴某已长期占用案涉房屋并取得收益，如解除合同，将对开发公司造成明显损失，且不利于交易稳定。判决驳回吴某诉请。 实务要点：商品房出卖人逾期办证，买受人解除权行使超过法定除斥期间，应视为已放弃该项权利，只能主张相应违约责任。 案例索引：江苏南通中院（2015）通中民终字第02809号“吴某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”，见《商品房买卖合同解除权的行使不得滥用——江苏南通中院判决吴某与南通万基公司商品房销售合同纠纷案》（孔德莱），载《人民法院报·案例精选》（20170803:06）。 03 . 因拆迁导致无法且无必要办过户，买方尾款应给付 先履行非金钱债务方已履行主给付债务，其在法律及事实上不能继续履行从给付债务的，对方不得以此拒绝履行。 标签：房屋买卖｜继续履行｜过户手续｜合同履行｜先履行 案情简介：2007年，常某与齐某签订售房协议，约定常某将自有未办产权证房屋出售给齐某，常某据此收取房款、交付房屋。2013年，齐某将给房交开发商拆迁，并获得安置补偿房，因齐某以补偿楼房至今未办理房产证为由拒付剩余购房款2000元致诉。 法院认为：①《合同法》第67条规定，只有在先履行义务的一方未履行义务或者履行义务不符合约定的情况下，后履行一方才能行使先履行抗辩权。此处所称义务，是指合同中约定的主给付义务而非从给付义务。如先履行一方履行了主给付义务而未履行从给付义务的，后履行一方一般不能行使先履行抗辩权。同时，依《合同法》第110条第1项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但在法律上或者事实上不能继续履行的除外。②案涉售房协议有效。依协议约定，常某应先履行办理房产证义务，待房产证办妥后才能要求齐某交付剩余购房款2000元，但本案标的房屋已由常某交付齐某使用，常某履行了前期主给付义务；标的房屋不仅被开发商拆迁，且齐某在拆迁房屋时未通知常某，以致常某在法律及事实上无法为齐某所购房屋办理房产证。依《合同法》第110条规定，齐某不能要求常某履行所约定办理房产证这一义务。另外，常某出售给齐某房屋被开发商拆迁后，齐某不仅得到了相应补偿，且获得了一定利益，故常某无需承担赔偿损失等违约责任。在常某不能办理房产证情况下，齐某应依约支付常某剩余购房款2000元。判决齐某支付常某剩余购房款2000元。 实务要点：先履行非金钱债务一方已履行主给付债务，其在法律及事实上不能继续履行从给付债务，且未履行债务行为未给对方造成损失的，可要求对方继续履行金钱债务，对方不得拒绝履行。 案例索引：内蒙古察哈尔右翼后旗法院（2016）内0928民初811号“常某与齐某房屋买卖合同纠纷案”，见《非金钱债务的先履行抗辩权行使——内蒙古察右后旗法院判决常某诉齐某房屋买卖合同纠纷案》（史秀永），载《人民法院报·案例精选》（20170622:06）。 04 . 基于同一持续性违约数次诉讼，违约金不当然调低 基于同一持续性违约行为数次诉讼，后续诉讼中债务人再次以违约金过高请求调低的，无特殊理由，应不予支持。 标签：房屋买卖｜逾期办证｜违约责任｜违约金调整 案情简介：2007年，韩某与开发公司签订商品房预售合同，韩某以306万元购买该公司开发房屋，约定2008年5月31日前提供房屋权属证明，并约定了按每日总房价款万分之三的逾期办证违约金。2009年至2014年，韩某先后4次，分段起诉开发公司支付逾期交付房屋入住合格手续违约金，法院均按日万分之二标准判决开发公司支付违约金。2015年7月，韩某以同一违约行为再次起诉开发公司，要求支付2014年4月至2015年7月的违约金。 法院认为：①生效判决拘束力既直接作用于案件当事人，亦作用于负有协助履行判决确定义务主体及法院，表现在法院既不能未经法定程序随意推翻已作出的生效判决，还表现在所审理案件内容与生效判决相同或大致相同时，应遵循生效判决确定的裁判理由和结果，而生效判决本身可产生拘束力范围则涉及判决主文和判决理由的拘束力。生效判决主文确定的权利义务对案件当事人和负有协助履行判决确定义务主体具有拘束力，这是判决公信力和可执行力的必然要求。②判决的事实拘束力，既要求法院审理案件结果不能发生事实上否定或推翻生效判决确定的权利义务结果，亦要求法院在审理事实相同或大致相同案件时，要保持与生效判决在裁判尺度和标准上的一致性，但当依此裁判尺度和标准进行裁决将导致不合法律规定或结果明显有失合理公正时，则法院应根据法律规定或结果公正原则对事实拘束力进行突破。其典型状态如相同主体间因同一持续性违约行为所导致违约责任叠加情形，每一次违约赔偿的数额都是一次量变过程，其逐渐将生效判决确定的裁判尺度和标准推离合法和合理轨道，直至累积违约金数额远高于损失时，这种推离行为完成，则有必要对生效判决确定的裁判尺度和标准进行突破。③本案系相同主体间基于同一持续性违约行为而分段主张违约金诉讼，诉讼请求与前数次诉讼的诉讼请求同质，基本事实相同。第一次诉讼的生效判决已调低了违约金计算标准，尽管前数次生效判决给付违约金数额累计已近总房款一半，但仍不符合《合同法》第114条规定的违约金过高应予调低情形，故应遵循生效判决事实拘束力，继续依其确定的计算标准裁决。本案中，卖方虽已交付房屋，但买方未取得所有权，不能处分房屋且尚须承担因迟延履行其他债务导致的损失。卖方作为专业房地产开发企业，对超规划建设可能导致相关手续办理困难明知，但其为追求利益仍超规划建设导致违约，主观过错明显；而买方已依约履行相应义务，行为无过错。卖方作为开发企业，在订立售房合同时本身处于优势地位，对违反协议法律后果具有较高预知与预见力。综合买方损失状况、合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，在生效判决已调低违约金计算标准减轻了违约方违约责任情形下，卖方因同一违约行为累计承担违约金数额虽已近总房款一半，但尚未达到《合同法》第114条规定的须由法院依申请予以适当减少的过高程度，依生效判决确定的裁判标准裁判不会产生实质不公正结果，故卖方请求再次调低违约金计算标准依据不足，本案仍应受生效判决事实拘束力约束。判决开发公司以日万分之一标准给付韩某自2014年4月11日起至2015年7月22日止逾期提供约定交房手续违约金14.3万余元。 实务要点：基于同一持续性违约行为发生数次诉讼，后续诉讼中债务人再次以违约金过高请求调低的，在无特殊理由情形下不予支持。 案例索引：北京三中院（2016）京03民终719号“韩某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《以同一违约行为再次起诉违约金的判定——北京三中院判决韩某诉正旭晶典公司商品房预售合同纠纷案》（张荣华），载《人民法院报·案例精选》（20170119:06）。 05 . 符合“使用条件”的“通电”，应理解为并非临电 当商品房预售合同双方对约定符合“使用条件”的“通电”格式条款理解发生争议时，应认定并非接入临时用电。 标签：房屋买卖｜配套设施｜临时用电｜合同解释｜通常理解 案情简介：2009年，开发公司与何某签订商品房预售合同，约定开发公司在2011年6月30日前交房时，与该房屋正常使用直接关联的基础设施和配套设施，包括通电，须符合使用条件，否则视为延期交楼，构成违约。2013年，何某收房入住后发现，房屋接通的是临时用电而非城市生活用电，认为开发公司违约，应承担相应责任。 法院认为：①开发公司作为全国知名的大型地产企业，其占有的社会资源和信息量是作为相对方的何某无法企及的，故在预售合同的整个缔约、履约过程中，开发公司一直处于主动和优势地位，掌控更多关键信息，拥有更多话语权；相反，何某等购房者多处于被动地位，信息基本来源于对方，没有更多与对方讨价还价机会。关于房屋交易专业知识，作为专业团队的开发公司，相对于一般购房者的何某而言，同样具有绝对优势；而对于期房，开发公司还拥有对未来房屋质量、小区及周边环境等关键信息的绝对掌控，何某对此知之较少，缔约多是基于对开发公司的信赖，这种信赖甚至是盲目的。售房者不会及时、准确、完整地披露所有交易信息，以便充分满足购房者知情权，相反，其通常总是充分利用自己交易优势来实现自己利益最大化。基于上述情况，法院对有争议合同条款解释，在尊重合同自由同时，应充分顾及交易实质正义。②合同解释必须符合交易目的。本案中，商品房是城市住房来源之一，必须满足城市居住生活所需，其中，稳定的生活供电是基础条件之一。既然合同约定“通电”必须符合“使用条件”，那么，此处“通电”必定是指电力能长期供应，且持续稳定，通常指接入城市生活供电网络。而临时用电通常并不能保证其供应是长期、持续和稳定的，故并不符合《供电营业规则》规定，不能将之视为合同约定的符合“使用条件”的“通电”。③《合同法》和《消费者权益保护法》规定，当合同当事人对格式条款理解发生分歧时，应适用特殊解释方法，作出对格式条款拟订者不利的解释，以便限制权利滥用，维护正常交易秩序，保障消费者利益，体现正义精神。本案中关于商品房“通电”的格式条款约定，因双方对其具体内涵理解不一致，法院对此应作出不利于开发公司的解释，认定“通电”并非接入临时用电，开发公司未按约履行义务。④当对合同条款理解发生歧义时，一般应根据交易规则、交易习惯或生活常识，按照大多数人理解进行解释。本案中，双方对预售合同中关于“通电”条款理解产生歧义，法院应根据大多数房屋交易者（尤其是一般购房者）通常的、合理的认知标准进行解释。一般认为，城市住房所接入的应是城市公共生活用电网络，持续、稳定、有保障，而临时用电不确定、不稳定，不能满足居住生活所需，故开发公司关于房屋接通临时用电符合约定的辩称，不足为信。判决开发公司承担违约责任。 实务要点：当商品房预售合同双方当事人对约定符合“使用条件”的“通电”格式条款理解产生重大分歧时，应根据交易目的，综合运用解释方法，准确把握该条款具体内涵。 案例索引：重庆五中院（2014）渝五中法民终字第00735号“何某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《商品房预售合同格式条款的解释——重庆五中院判决何志刚诉恒大公司商品房预售合同纠纷案》（黄淳、肖飞），载《人民法院报·案例精选》（20150108:06）。 06 . 一方违约，对方放弃约定解除权的，不得再行主张 守约方在因对方违约享有约定合同解除权后又自愿弃权的，约定解除权视为消灭，不得再行主张新的约定解除权。 标签：房屋买卖｜合同解除｜解除权｜约定解除权｜弃权行为 案情简介：2011年，开发公司与何某签订商品房买卖合同，约定总价款为690万余元，同时约定何某逾期付款超过30日后，开发公司有权解除合同。2012年，何某先后5次向开发公司支付房款370万余元，其中后两次逾期超过30日，但开发公司陈述在接收何某逾期付款时愿意继续履行合同。2013年，何某将购房尾款320万余元打入开发公司账户，开发公司将该笔房款退回何某账户后，以何某逾期付款为由诉请解除合同。 法院认为：①依《合同法》第93条、第95条、第96条规定，当事人协商一致，可以解除合同；主张解除合同的一方应当通知对方；约定解除权的行使期限届满当事人不行使的，该权利消灭。即法律规定当事人约定的合同解除权条件成就后，守约方应在除斥期间内及时行使，明确向违约方作出拒绝继续履行合同的意思表示，从而达到解除合同目的。既然法律赋予合同当事人可就解除权进行约定的权利，那么，在违约方存在合同约定的违约行为时，守约方就行使合同权利还是放弃合同权利应及时作出明确选择。②本案中，开发公司与何某之间系因涉案房屋买卖关系而建立联系，房价涨跌、房款能否按期支付、房屋能否依约交付、产权能否如期转移过户对双方而言具有重大利益关系。从开发公司在何某逾期付款时接收房款并出具收据先前行为，以及庭审过程中开发公司明确表示在接收何某后两次付款时愿意继续履行合同等陈述看，能判定开发公司存在自愿继续履行合同真实意图，进而得出开发公司对约定解除权已自愿放弃这一结论。开发公司弃权行为必然产生约定解除权消灭的法律后果。从法律效果层面上看，开发公司在约定解除权消灭后再以相同理由主张享有新的约定解除权缺乏法律依据，法院不应支持。从社会效果层面上看，本案判决结果既能实现买卖合同双方当事人交易目的，又有利于维护正常、稳定的房地产市场交易秩序，推进社会经济繁荣发展，亦能为广大民众所接受。判决驳回开发公司诉请。 实务要点：守约方在因对方违约享有约定合同解除权后又自愿弃权的，约定解除权视为消灭，不得再行主张新的约定解除权。 案例索引：重庆一中院（2014）渝一中法民终字第00978号“何某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《约定解除权的消灭及其法律后果——重庆一中院判决鼎金公司诉何雪商品房预售合同纠纷案》（陈娅梅、顾鲁晓），载《人民法院报·案例精选》（20141120:06）。 07 . 合同长期履行形成僵局，可适用情势变更规则处理 合同长期拖延履行僵局中，不论是继续履行还是解除，均可能导致双方的利益严重失衡的，应适用情势变更规则。 标签：情势变更｜履行方式｜房屋买卖｜继续履行 案情简介：2002年，杜某姐将名下房屋口头作价27万元售予杜某。杜某支付15万元后未付余款，亦未办理产权过户手续。2013年，杜某诉请继续履行，杜某姐反诉解除协议。该房屋在2013年市场价已达到160万元以上。 法院认为：①所谓情势变更，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人可请求法院变更或解除合同。在合同长期履行僵局中，合同延拖情况已远远超出当事人预料。也许客观情况变化本身是缓慢、平稳而持续的，无法被视为遽然剧烈，但相比合同缔约时情况，却可能已构成了当初难以想象的天翻地覆的剧烈变化。此时，法院应适用情势变更规则，以变更或解除合同方式恢复双方利益平衡。通常而言，如合同尚未得到任何履行，当事人另行寻求交易成本很小，则应以合同解除为原则；如合同已得到部分履行，当事人另行寻求交易成本很大或几乎不可能，则应以合同变更为宜。②本案中，双方口头达成系争房屋买卖合同，本应按约履行，但杜某仅支付部分房款15万元，尚有12万元余款未支付；杜某姐亦仅交付了房屋，未配合杜某办理过户手续。鉴于无证据证明双方在口头约定时明确了支付余款与办理过户时间和先后顺序，双方均有同时履行抗辩权，无法确定系其中一方违约在先。在过去十年时间中，系争房屋买卖合同始终未能完全履行，同时亦未解除，双方均可通过法律途径尽早解决纠纷，却始终僵持直至本案诉讼。在此期间，市场房价持续上涨，与2002年相比已发生巨大变化，显非双方在口头缔约之时所能预料。如继续按2002年约定房价履行合同，将对双方造成明显利益失衡。而双方显然均已意识到此点，才会多次对重新约定房价进行磋商，应认定杜某姐有权要求对房价进行调整。根据本案实际情况，考虑系争房屋当前市场价、杜某已付房款比例，以及原定房价中亲情因素，可酌情确定杜某还应支付房款余款为53万元。双方之间就系争房屋买卖合同应在依法调整房价后继续履行。判决杜某支付杜某姐购房余款53万元，杜某姐协助杜某办理过户手续。 实务要点：在合同长期履行僵局中，合同延拖情况已远超出当事人预料，不论是继续履行还是解除，均可能导致利益严重失衡，应适用情势变更规则。 案例索引：上海虹口区法院（2013）虹民三（民）初字第309号“杜某与杜某姐房屋买卖合同纠纷案”，见《情势变更对合同长期履行僵局的适用——上海市虹口区法院判决杜小宝诉杜月娣房屋买卖合同纠纷案》（高行玮、张浩），载《人民法院报·案例指导》（20140327:06）。 08 . 二手房买卖中，卖方逾期迁户的，应承担违约责任 二手房买卖合同就出卖人户口迁移逾期违约责任已约定违约金，出卖人提出下调违约金申请后，法院可酌情确定。 标签：房屋买卖｜迁户｜连环售房｜违约金 案情简介：2015年，赵某购买傅某名下二手房，约定逾期迁户违约金为房屋总价款5%。后在傅某迁户后，因该房系傅某父亲当年购买的二手房，仍存在傅某家庭成员外的3人户口未迁出致诉。傅某以其不知晓为由抗辩。 法院认为：①本案合同就出卖人户口迁移明确约定了违约责任及违约金标准，为未能如约迁移户口时买受人主张违约金提供了依据。强调出卖人承担户口未迁移违约责任具备法律依据。依合同相对性原则，由合同双方互担合同责任，后已承担合同责任的合同主体可向第三方追偿。此外，从法律价值角度分析，出卖人系缔约时产权人，其在出售房屋时对原有户口登记情况应了解。在连环交易中，即便其起初不清楚，作为产权人较之后手买受人或居间服务机构均具备更优势的查询条件，故应推定出卖人在卖房时对房屋处的户口情况明知，若其自愿就户口迁移约定期限和违约责任，应对此承担责任。②考虑到傅某已按期将其家人户口迁出，对履行合同持积极态度。同时，双方约定的逾期迁移户口违约金确系较高，应基于赵某实际损失、傅某过错程度等因素，对傅某应支付违约金数额酌情下调。判决傅某向赵某支付逾期迁移户口违约金3万元。 实务要点：房屋买卖合同中就出卖人户口迁移逾期违约责任已约定违约金，当出卖人提出下调违约金申请后，法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，结合举证责任，作出合理判断。 案例索引：北京二中院（2016）京02民终7348号“赵某与傅某等房屋买卖合同纠纷案”，见《二手房买卖中因户口迁移逾期引发的违约责任及违约金认定——北京二中院判决赵某、郑某与傅某房屋买卖合同纠纷案》（李珊），载《人民法院报·案例精选》（20170824:06）。 原创序号：天同码231 核校：简牍 |
|
|
