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Alpha 打通案件管理与大数据 从检索时代到智能时代 申请体验Alpha，扫描二维码联系诺诺多  作者：魏存仪律师团队 单位：甘肃诚域律师事务所 微信号：wei78089  2016至2017年度，全国一线城市和部分二线城市商品房交易量价齐升，引发新一轮的密集调控政策。 国家统计局4月18日公布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，全国82%以上的城市房价依然在上涨，新房55个城市环比上涨，二手房环比59个城市上涨，合计占比82%。近十多年来，房价成为影响民生和社会经济活动的重要因素。在房地产市场飞速发展的时代，随之而来的是越来越多法律纠纷的发生，而关于商品房买卖合同的纠纷，一直以来都是房地产诉讼的热点和难点。 特别是近年来大数据技术的发展以及司法公开的深化，特以此为基础制作本大数据报告，为同行办理商品房买卖合同纠纷案件提供参考。 魏存仪律师团队致力于商事诉讼业务领域，在此背景下，商品房买卖合同纠纷大数据报告新鲜发布。 本报告以最高人民法院2016年-2017年的裁判文书为数据样本，搜集整理了涉及商品房买卖合同纠纷，侧重于商品房销售合同、商品房预售合同、商品房预约合同等案件类型，大量采集、分析案件的审判情况，归纳、总结、剖析最高人民法院的裁判观点，并根据分析结果提出有针对性、结合审判经验的法律分析和裁判启示。 【检索条件】 1.数据来源：Alpha案例库 2.案由：商品房销售合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房预约合同纠纷 3.裁判年份:2016年1月1日-2017年12月31日 4.法院层级：最高人民法院 5.审理程序：二审、再审 6.裁判文书类型：民事判决书、民事裁定书 7.文书数量：85份 8.样本采集日期：2018年4月10日 【备注：上述数据仅是我们在2018年4月10日从上述数据库获得的裁判文书样本，2018年4月10日后能公开获得的裁判文书实际数量可能因公开的流程或时间发生相应的变动。】 总体数据分析 一、案由分布情况 为便于集中讨论问题，如无特别说明，本数据报告暂以上述叙明的房屋买卖合同纠纷案件数量为范围，以最高人民法院受理的房屋买卖合同纠纷（《民事案件案由规定》列明的二级案由）项下商品房预约合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷为数据分析对象，不含商品房委托代理销售合同纠纷、经济适用房转让合同纠纷和农村房屋买卖合同纠纷三类案件。 二、标的物类型的数据分析 报告期内商品房买卖合同纠纷案件的标的物为住宅房屋的有56件，标的物为商业房屋（商铺、写字楼、公寓）的有29件，其中交易属于一手预售房屋54件，一手现售房屋23件，二手买卖房屋8件。 数据分析： 最高人民法院审理的商品房买卖合同纠纷案件中，涉及的住宅房屋买卖纠纷是商业房屋买卖纠纷的两倍。住宅房屋的交易主体多为公民，商业房屋的交易主体多为企业等商事主体。 三、审判程序分析 数据分析： 从该图可以看出，最高院审理的商品房买卖合同纠纷再审程序占比很大，占92.94%，因此我们重点对二审及再审案件的裁判规律进行深入剖析，以期能够对实务有所帮助。 四、裁判结果分析 数据分析：通过统计二审商品房买卖合同纠纷案件的裁判结果，其中维持原判的占到85%，撤销原判全部改判的没有一例。因此，一审重要性毋庸置疑。 数据分析：由上述饼状图可知，总体裁判结果以裁定驳回为主要结案方式，裁判“驳回”的占到68%。 改判仅占3%，改判的原因有： 1.二审判决重复抵减了逾期交房违约金（（2017）最高法民再312号）； 2.原审法院以本案诉讼构成重复起诉为由，裁定驳回起诉不当，应予纠正（（2017）最高法民再339号）； 3.《商品房买卖合同》不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定情形，应认为合法有效。二审法院未审查规划变更是否直接导致合同目的不能实现，适用法律不当（（2017）最高法民再117号）； 4.原审判决对被申请人是否存在欺诈行为及装修情况认定事实不清。（（2016）最高法民再129号） 五、律师介入诉讼的数据分析 报告期内的这85个案件中，原审原告聘请了代理律师的有31件，最终胜诉或部分胜诉的有25件；原审被告聘请律师的有69件，最终胜诉或部分胜诉的有58件。 原告律师介入率约为36.5%，被告律师介入率约为81.2%，整体律师介入率（至少一方聘请律师）约为75%。原告的整体胜诉率约为80.6%，被告的整体胜诉率约为84.1%。 数据分析： 从报告期内商品房买卖合同纠纷案件的当事人聘请律师代理诉讼的情况来看，律师参与诉讼的比例近75%，被告（开发商）聘请律师占81.2%，说明商品房买卖合同纠纷中开放商对于聘请律师提供法律服务有更大的需求，也更加注重通过律师来控制经验风险。这也是律师拓宽房地产行业业务的重要案源。 诉请内容与裁判结果对比分析 一、在商品房销售合同纠纷中，主要诉请为支付违约金、请求损害赔偿、解除合同。 数据采集样本中，诉请为支付违约金的案件数量为15件，法院驳回案件数量为5件，判令违约方依据合同约定支付违约金的10件。 1.原告方以合同约定的标准为依据，主张逾期违约金的，法院判决基本予以支持； 2.在双方未对违约金计算方式进行明确约定的案件中，法院根据公平和诚实信用原则，在兼顾租金损失及其他相关损失的基础上，酌情确定以房屋租金为基准，计算违约金； 3.在双方均存在违约情形的案件中，法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌定双方的违约责任的比例。 买受人诉请为支付损害赔偿的案件数量为3件，法院驳回案件数量为1件，部分支持诉请或酌定赔偿金额案件数量2件。法院在损害赔偿类案件中，根据损害事实对买受人造成的影响，酌情确定赔偿金额。 二、在商品房预售合同纠纷中，主要诉请为支付违约金 、请求损害赔偿、解除合同。
数据采集样本中，支付违约金的案件数量为9件，法院驳回案件为3件，部分支持诉请或调低违约金金额案件数量4件，判令违约方依据合同约定支付违约金的2件，该2件案件买受人均因逾期付款支付违约金。 在违约事实经法院审理确定，原被告双方对违约金计算方式存在争议的情况下，法院会考虑违约金是否能涵盖因违约行为可能给守约方造成的所有损失，并选取相对客观的参照标准，衡量双方约定的违约金是否过高或过低，同时考虑到对诚实守约的鼓励，及对违约行为的惩罚，酌情确定违约金的标准。 主要诉请为解除合同的案件数量为2件，法院均均判令合同解除，解除原因为：买受人逾期付款、出卖人迟延交付房屋。 三、在商品房预约合同纠纷中，主要诉请为请求确认认购协议书性质，承担违约责任，返还定金，解除认购协议。
数据采集样本中，确认认购协议书案件数量为5件，法院均支持为预约合同；返还定金1件，法院以“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品方买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”做出裁判；承担违约责任为3件，法院支持2件，以“预约义务人违反预约合同，应承担违约责任”裁判违约方承担以机会损失为基础的违约责任。 判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示,不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据, 而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实, 从中探寻当事人真实意思, 并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。 预约义务人违反预约合同的责任, 在性质上属违约责任。 承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失。需要明晰的是, 违反预约合同应承担损失的范围应以机会损失为基础, 当一方当事人怠于按照预约合同规定的义务订立本约时, 他方只能请求赔偿因此而遭受的损害, 但不能按照预定的本约内容请求赔偿其可预期的利益。预约合同守约方因对方违约所遭受的损失与本约的履行利益损失是截然不同的。 主要争点及法律分析
数据分析： 数据显示，报告期内的商品房买卖纠纷案件争议点集中在解除合同、逾期交房违约金、逾期付款等，可见商品房买卖合同的双方当事人，较易在付款、交房环节产生纠纷，而产生纠纷后双方当事人均倾向于解除合同关系。另外，预售制度下，开发商的交房义务是双方关注的焦点。 一、商品房销售合同纠纷 在采集的数据样本中，涉及面积差异、逾期交房、逾期办证、房屋质量问题等因出卖人原因引起的商品房销售合同纠纷案件，占案件总数的24.7％。 出卖人作为被告的案件中，22.4%的案件因逾期交房或逾期办证被诉。逾期交房与逾期办证是商品房买卖合同纠纷中的常见原因，在历年的商品房买卖合同纠纷案件数量中均占较大的比重。数据采集样本中，三亚中铁置业有限公司因逾期办证引发4起诉讼，淮创实业发展（上海）有限公司因逾期交房引发3起诉讼。 二、商品房预售合同纠纷 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 数据采集期内，商品房预售合同纠纷以判决结案的文书共计1份，（（2017）最高法民终683号），争议焦点为《商品房预售合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》及《房地产抵押合同》是否应当予以解除，法院认为案涉《个人住房（商业用房）借款合同》应予解除，理由如下： 《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持；在主合同《个人住房（商业用房）借款合同》解除的情况下，因《房地产抵押合同》是该合同的从合同，故《房地产抵押合同》也应当解除。 三、商品房预约合同纠纷 商品房预约合同是指房地产出卖人与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。一般以“认购书”、“订购书”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。 数据采集期内，商品房预约合同纠纷案由项下11件均以裁定结案，断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。 对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。（（2017）最高法民申3567号） 法院裁判依据类型分析 类型一：逾期交房案件
因出卖人原因导致房屋未能按时交付的，出卖人将承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在商品房买卖合同中，出卖人逾期交付将损害买受人可预期的租金损失，法院在审理该类型案件中，按照逾期交付使用房屋期间，政府主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋的租金标准确定逾期交付损失金额。（（2017）最高法民再294号） 类型二 ：逾期办证案件
一方面，出卖人逾期办证与逾期交房，均属于出卖人迟延履行合同义务，导致承担违约责任类型的案件，法院在裁判过程中引用《合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第六十条对出卖人的违约责任范围进行确定。另一方面，由于房屋取得权属证书的过程中，证照办理过程中涉及到多个政府部门的行政审批，最高人民法院在司法解释中对此期限进行明确的规定。（（2017）最高法民申1888号） 类型三：房屋质量问题案件 因涉及房屋质量等问题的多数案件，法院会依据当事人的申请，委托鉴定部门作出鉴定意见，从而认定案件事实。买受人因房屋存在质量问题，诉请主张解除合同，法院依据房屋现状及房屋鉴定结论，对房屋是否严重影响正常居住等事实进行判定。如质量问题尚不满足合同解除条件，法院裁判出卖人承担修理、损害赔偿等违约责任。（（2017）最高法民申783号） 风险提示 一、出卖人涉诉数据分析
通过对数据样本的统计分析，逾期交付及交付不符合约定是出卖人被起诉的主要原因。 2017年上半年，三亚中铁置业有限公司与淮创实业发展（上海）有限公司因逾期交房问题被大量的买受人告上法庭，中铁公司涉诉的案件中，经最高人民法院审理调整违约金金额结案。【（（2017）最高法民再295号）】 按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，延期交房买受人享有合同解除权，并且出卖人支付违约金或者赔偿损失。 二、出卖人作为原告
数据采集样本中，出卖人作为原告的案件数量为6件。除撤诉案件外，大多因买受人逾期支付房款引发诉讼，买受人因自身经济能力变化、信用能力或政策等原因，违反商品房买卖合同约定，逾期未能支付房款。 三、出卖人作为被告 数据采集样本中，出卖人作为被告的案件数量为79件。其中，出卖人被诉事由以逾期交付房屋、逾期办理房屋产权证照、解除合同、返还房款、赔偿损失、怠于履行规划变更时的通知义务及房屋质量问题为主，总共有43件，占比接近总体上数量的一半，案件数量见下图所示。
商品房买卖合同中，出卖人怠于履行合同义务，通常与买受人逾期付款的违约责任的比率一致，我们建议出卖人根据市场及自身履约能力约定违约金比率，这样既能够维护自身权益，也能控制违约时产生的风险。 虽然出卖人履约能力和资金实力较之买受人处于优势地位，但实践中，出卖人作为被告涉诉的案件数量远高于买受人。建议出卖人增强履约意识，控制合同履行风险，树立良好的企业形象，必要时应聘请专业律师协助控制风险。 商品房买卖合同纠纷常见问题主要裁判观点 一、合同效力类案件 本次报告共采集案件标本85件，其中涉及合同效力的共8件，占比为9.4%。诉讼请求主要为请求法院认定《商品房买卖合同》无效、《商品房认购书》无效等，以下分别予以说明： 1.出卖人未取得《商品房预售许可证》是否导致商品房预售合同无效？ 【裁判要旨】出卖人如未取得涉案房屋的《商品房预售许可证》即销售商品房，买卖双方签订的商品房预售合同自始无效，但在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定为有效。 【案件索引】甘肃陇东鼎盛房地产开发有限公司、庆阳众联商贸有限公司商品房预售合同纠纷案（（2017）最高法民申4210号） 【律师评析】最高人民法院对此类案件的裁判观点完全一致，即依据相关法律规定，确认出卖人未取得涉案房屋《商品房预售许可证》而与买受人签订的商品房预售合同无效；但在确定违约责任、划分买卖双方过错责任环节尺度不一，既有判令出卖人按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金的，亦有判令按照同期存款利率标准承担违约责任，或按照其他酌定比例划分违约责任，司法裁判尺度有待统一。 2.出卖人在出售房屋之前将房屋和土地抵押是否必然导致房屋买卖合同无效？ 【裁判要旨】出卖人将出售房屋和其依附的土地抵押后与买受人签订《商品房买卖合同》，且未将抵押情况告知买受人的，《商品房买卖合同》无效。 【案件索引】北海东诚房地产开发有限公司与陈尔聪商品房销售合同纠纷案（（2016）最高法民申760号） 【律师评析】出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》时未通知抵押权人及告知买受人，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国合同法》的规定，并不必然导致买卖合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 该规定确定了不动产物权变动的原因行为与结果相区分的原则，即物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。在上述案件中关于抵押合同与买卖合同的相互关系，二者并不一定相互冲突，在已经抵押登记的情况下只要买受人愿意接受已经抵押的房产，抵押合同有效，买卖合同亦可有效。此时可由买受人根据其意愿选择继续履行合同行使涤除权取得房屋，或者请求撤销、解除合同。 3.认购协议是否因出卖人未取得《商品房预售许可证》而无效？ 【裁判要旨】对于已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购协议，均认定为商品房买卖合同。如出卖人至审理时仍未取得商品房预售许可证，该认购协议书应属无效。如认购协议完全不具备商品房买卖合同的基本要件，此时该认购协议应属于预约合同，合法有效，不受是否办理《商品房预售许可证》影响。 【案件索引】陕西安同实业发展有限公司、张军杰与陕西安同实业发展有限公司、张军杰商品房预约合同纠纷案（（2016）最高法民申181号） 【律师评析】商品房认购协议属于预约合同的一种，其内容主要体现当事人签订该协议目的是约定在将来一定期限内订立《商品房买卖合同》，其合同的标的应当是合同双方履行签订合同的行为。 未取得《商品房预售许可证》签订此类合同并不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的强制性规定，应当属于合法有效的合同。 但是如果商品房认购协议的内容已经将合同的标的物特定化，且包含了转让该特定标的物所有权的合意，其本质就符合了一般商品房买卖合同的主要内容，因此尽管该合同名为商品房认购协议，但本质上是《商品房买卖合同》，签订此类合同时出卖人仍应当取得《商品房预售许可证》，未取得则违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，应当确认合同无效。 4.合同无效违约方是否应返还购房款、支付违约金、赔偿损失？ 【裁判要旨】因出卖人原因造成的合同无效，绝大部分判令出卖人应当返还购房款并承担赔偿责任。 【案件索引】宋维斌与青海恒通房地产有限公司商品房预售合同纠纷案（（2016）最高法民再129号） 【律师评析】根据已采集的最高院商品房买卖合同纠纷案例，目前绝大多数《商品房买卖合同》无效的原因是由于出卖人未取得《商品房预售许可证》，在此情况下人民法院一般都支持买受人返还购房款并赔偿损失的要求，但对赔偿损失的具体标准，部分判决根据中国人民银行同期贷款利率确定，部分判决根据中国人民银行同期存款利率确定。 同时应当注意到部分法院在确定赔偿数额时考虑到双方对于合同无效的责任大小。如（2016）最高法民再129号裁定中，法院认为出卖人未取得《商品房预售许可证》导致合同无效，对此应负主要责任，买受人签订合同时，对出卖人未取得商品房预售许可证这一事实应当知晓，仍与出卖人签订合同，也有一定责任，因此其应自行承担部分损失。 二、合同解除类案件 本次报告共采集案件标本11件，其中原告请求解除合同的共5件，占比为45.5%。原告诉讼请求主要为请求法院判令解除《商品房买卖合同》、商品房认购书，要求违约方支付违约金、赔偿损失或适用定金罚则。 1.合同解除的条件 【裁判要旨一】如出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中明确约定解除条件，而且解除条件已经成就的，应判令解除合同。 【案件索引】潍坊圣达房地产开发有限公司、王根照商品房预售合同纠纷案（（2016）最高法民申3103号） 【律师评析】对于出卖人与买受人在合同中明确约定了解除条件的，人民法院一般均根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条的规定判定解除条件是否成就并做出相应的判决，此类案件争议不大。 【裁判要旨二】未约定合同解除条件，但是一方严重违约已经致使合同目的无法实现的，合同应予解除。 【案件索引】满洲里市房地产综合开发有限责任公司商品房销售合同纠纷案（（2017）最高法民再117号） 【律师评析】对于因一方违约导致合同目的无法实现时，人民法院均依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定判令解除合同。但此类案件当事人间的争议较大，主要争议焦点为违约行为是否足以导致合同目的无法实现。 根据现有案例，法院会在出现以下情况时认定合同目的无法实现：①.房屋尚未过户登记被抵押权人主张优先受偿权；②.房屋尚未过户登记被法院查封的；③.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；④.建筑面积误差过大；⑤.剩余购房款因政策变化无法做银行贷款。 2.合同解除权的行使 【裁判要旨】逾期行使商品房买卖合同解除权的，解除权消灭。 【案件索引】中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷案（（2017）最高法民终683号） 【律师评析】合同解除权为形成权，其单方行使即可导致合同关系终止。因此解除权应当在一定期间内行使。根据《中华人民共和国合同法》第95条规定，解除权应在除斥期间内行使，但并未规定该期间的长短。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款是对商品房买卖合同解除权除斥期间的规定即：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。” 即，如果对方当事人在解除权发生之日起的1年内进行催告，应在催告后3个月内行使解除权，解除权人未行使解除权的，解除权消灭；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权亦消灭。 三、违约责任认定 1.出卖人违约情形 （1）逾期办证支付违约金 【裁判要旨】在《商品房买卖合同》合法有效的情况下，出卖人未在《商品房买卖合同》约定的期限内将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案，已构成违约，应当按照《商品房买卖合同》的约定支付相应的违约金。 【案件索引】宁德市凯旋房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案（（2017）最高法民申1888号） 【律师评析】根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，购房者本身是申请办理房屋权属证书的法定义务人，开发商具有协助义务，基于开发商对办理房产证的协助义务，现实情况中，尤其是对于购买商品房的购房者而言，可以在购房合同中约定由开发商代为办理房屋权属证书。 如果出现开发商逾期办证的情况，要由开发商向购房者承担相应的违约责任，而与银行没有关联性，购房者可要求开发商承担赔偿责任。 （2）延期交房支付违约金 【裁判要旨】在《商品房买卖合同》合法、有效的情况下，出卖人未在《商品房买卖合同》约定的期限内向买受人交付房屋的，应当按照《商品房买卖合同》的约定支付相应的违约金。因不可抗力原因导致出卖人无法按期交付房屋的，不可抗力原因持续时间应在逾期交付时间中予以扣减，买受人收房后主张自收房之日至竣工验收备案之日的逾期交房违约金，不予支持。在约定交房日期买受人拒绝接受房屋，之后出卖人通过公告方式交付，不视为逾期交房。 【案件索引】邹东洋、邹季君商品房销售合同纠纷案（（2017）最高法民再312号） 【律师评析】在采集的数据案例中，买受人主张逾期交房的主要原因为出卖人未建造完毕房屋、买受人拒绝接收房屋，其中买受人拒绝接收房屋的理由均为房屋不符合交付条件或存在质量问题。 然而在商品房买卖合同关系中，逾期交付房屋与房屋是否符合交付条件分别为《商品房买卖合同》不同条款的约定内容，为两个不同层面的问题。因此出卖人构成逾期交房的违约情形应同时具备两个条件： 第一，因出卖人的原因未在《商品房买卖合同》约定的期限内交付房屋； 第二，买受人尚未接收房屋。如果买受人因交付条件或者房屋质量问题拒绝接收房屋，应当向出卖人主张未达到交付条件的违约责任或者要求出卖人承担质量保修责任，否则在《商品房买卖合同》约定了公告送达方式的情况下，买受人因上述问题拒绝接收房屋从而主张逾期交付的违约责任很难得到法院支持。 2.买受人违约情形 （1）买受人逾期付款，出卖人为借款承担连带保证责任后是否可以依约定解除商品房买卖合同？ 【裁判要旨】出卖人自愿为该商品房借款（抵押）合同项下的债务承担连带保证责任，故在买受人逾期向银行归还借款情形下，出卖人履行了保证责任后取得的是追偿权，且追偿权不能超过承担保证责任的范围。出卖人和买受人签订补充协议约定如果买受人违反《个人住房贷款借款合同》的约定，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》，超出了追偿权的范围，该约定无效。 【案件索引】邹德雨、三亚中铁置业有限公司商品房销售合同纠纷案（（2017）最高法民再295号） 【律师评析】随着商品房买卖市场日益成熟，银行贷款成为越来越多买受人购买商品房的付款方式，因此商品房的买受人逾期还款导致出卖人承担保证责任的相关纠纷也日益增多。 出卖人在买受人逾期偿还银行借款后，有权选择提起商品房买卖合同纠纷或者追偿权纠纷来保障自己的合法权益，当然基于两种法律关系产生的不同诉讼请求无法在同一个民事诉讼中得以主张。 在《商品房买卖合同》中约定因买受人逾期偿还银行贷款导致《借款合同》解除且出卖人承担保证责任后，出卖人有权解除合同是出卖人与买受人双方的真实意思表示，并未违反我国法律的效力性规定，该约定应为合法有效。 （2）因买受人原因未办理按揭手续，出卖人（开发商）能否主张解除合同、支付违约金？ 【裁判要旨】出卖人、买受人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的相关规定，属于合法有效的合同。双方对违约责任有明确的约定，《商品房买卖合同》应当予以解除。 【案件索引】陈福暴、王艳华商品房销售合同纠纷案（（2017）最高法民申4935号） 【律师评析】因买受人原因无法办理按揭手续的情况下，出卖人在让渡房屋所有权的情况下，无法按照合同约定取得房屋价款，即当然有权解除买卖合同。 作者团队介绍 魏存仪律师团队专注于商事诉讼业务领域，始终以高效、精干的团队能力，高效应对各类复杂商事诉讼，秉持“客户至上”的理念，聚焦客户需求，为客户提供全方位的争议应对和解决方案，在法律服务过程中积累了非常好的客户口碑。 扫描二维码与作者交流 |
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