2016年商品房销售合同纠纷案件大数据报告作者 | 杨正琴律师 公号 | 律 程 [摘要] 2015年《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》明确把大数据战略提升为国家战略，这些信息都表明大数据会对传统法律行业的发展产生冲击。《环球法律评论》专栏作家维克托对法律大数据有这样的理解：“以一种前所未有的方式，通过对海量法律数据进行分析，对法律问题进行预判，获得巨大价值的产品和服务，或得出新的认知、深刻的观点和主张”。本文正是基于对中国裁判文书网、无讼案例上的海量法律数据进行分析，从而得出苏州地域有关商品房销售合同纠纷处理的一些浅见，主要目的是用于提升自己的专业知识，快速地成长，更好地为客户服务。 第一部分 商品房买卖合同纠纷案件数据概览 根据中国裁判文书网数据显示，2016年度截止2016年7月7日，苏州地域各级人民法院共审结民事案件17738件，其中判决结案10597件，裁定结案 7141 件。与商品房买卖相关的三类案件（商品房销售合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房预约合同纠纷）总数为 344件，占案件总数的1.93 %，其中商品房销售合同纠纷共272件，占比1.53%，预售合同与预约合同纠纷案件则相对较少，占比0.33%和0.07%。 在此期间，民间借贷纠纷、机动车交通事故责任纠纷、离婚纠纷、金融借款合同纠纷、物业服务合同纠纷、房屋租赁合同纠纷六类案件分别以2102件、1851件、1351件、1347件、871件、489件居已结案件前六，占全部案件的45%。 2014年度全年苏州市范围内各级法院共审理商品房销售合同纠纷相关案件369件，2015年度全年苏州市范围内各级法院共审理商品房销售合同纠纷相关案件361件，而2016年度仅到7月份就已经有272件。 相较各年度数据我们发现，随着苏州经济的蓬勃发展，苏州外来人口增加，苏州成为就业和投资的首选城市之一，人们的购房需求日益扩大，与房屋相关各类案件数量逐年提升，体现了苏州地区楼市发展态势。 第二部分 案件所涉争议类型和裁判结果 商品房销售合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人，买受人支付价款的合同。这里的房屋特指商品房，而不包括农村自建住房、单位集资建房等。 商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。 商品房预约合同是当事人约定未来订立一定合同的合同。 本报告中着重分析商品房销售合同纠纷案件，共采集到272个数据样本，占案件总数的1.53 %。其中商品房出卖人为被告的案件214件，商品房出卖人为原告的案件58件。前者中一审案件181件，二审案件33件，后者中一审案件24件，二审案件21件，特别指出的是后者还包括14件由商品房出卖人提起的管辖异议案件（全部被苏州中院驳回）。 商品房出卖人做被告的214件案子中，最终买受人主动撤诉77件，因买受人在法定期限内未交诉讼费用按撤诉处理49件，因买受人没有出庭按撤诉处理4件，经过审判，商品房出卖人胜诉24件，出卖人败诉31件，部分支持买受人诉讼请求的29件。 商品房出卖人作为原告的58件案子中，最终出卖人主动撤诉17件，因出卖人在法定期限内未交诉讼费用按撤诉处理9件，出卖人提起管辖异议的案件14件（全部被苏州中院驳回）。经过审判，商品房出卖人胜诉12件，败诉3件，部分支持出卖人诉讼请求的3件。 第三部分 审理期限和程序 采集样本中，商品房出卖人做被告，买受人主动撤诉且记载有撤诉申请日和裁判日期的案子有59件，其中当天出裁定书的37件，1-3天出裁定书的22件，3天以上出裁定书的10件。 采集样本中，记载有立案和判决日期的案子有95件，其中简易程序53件，从立案到判决日期主要集中在84天附近，最长323天[相关案例（2015）吴江民初字第1040号]，最短41天[相关案例（2016）苏0508民初475号]。
普通程序一审案件30个，从立案到判决日期主要集中在180天附近，最长362天[相关案例：（2015）相渭民初字第00289号]，最短111天[相关案例：（2015）吴江民初字第2326号]，平均200天。
普通程序二审案件12个，从立案到判决日期主要集中在78天附近，最长199天[相关案例：（2015）苏中民终字第04193号]，最短32天[相关案例：（2016）苏05民终2616号]
第四部分 聘请律师情况 272个采集样本中被告一方请律师，原告一方未请律师案件有共30件，被告胜诉或原告撤诉26件；原告一方请律师，被告一方未请律师案件共有74件，原告方胜诉和部分胜诉合计50件。
第五部分 争议原因 采集的272件样本中判决案件102件。其中，因逾期交房起诉的案件有55件，占比54%；因约定不付起诉的案件10件，占比10%；因逾期办证起诉的案件11件，占比10%。逾期交房、约定不符和逾期办证是商品房买卖合同纠纷中的常见原因，在历年的商品房买卖合同纠纷案件数量中均占较大的比重。
数据采集样本中，因逾期交房引发诉讼，其中昆山沪成置业有限公司31件，苏州高新地产集团有限公司吴江分公司29件，绿地集团常熟置业有限公司14件，苏州工业园区胜浦城镇建设投资有限公司13件，吴江市恒达房地产开发有限公司10件，吴江恒达星湖湾置业有限公司7件，吴江市联发置业有限公司7件，江苏恒达城建开发集团有限公司6件，吴江月亮湾房产有限公司6件，江苏伟业房产有限公司5件，江苏五洋房产有限公司5件，苏州瑞景房地产开发有限公司4件，合计137件，这12家公司涉诉案件占出卖人作为被告的判决案件数的64%。
第六部分 诉讼主体分析 商品房销售合同纠纷中，买受人作为原告的案件数量为214件，出卖人作为原告的案件数量为58件，其中因法院调解、律师介入等原因，买受人主动撤诉的案件数量为77件，出卖人撤诉的案件数量为17件，其他分布 见下图。
第七部分 诉请内容与裁判结果对比分析 在商品房销售合同纠纷中，主要诉请为支付违约金、请求损害赔偿、解除合同。 数据采集样本中，102个判决书中，共收集到诉讼请求191个，诉请支付违约金的案件数量为65件，其中法院驳回案件数量9件，判令违约方依据合同约定支付违约金的14件，部分支持支付违约金的案件数量为42件。
第八部分 法院裁判案件数量分析 采集数据样本中，判决文书共102份，裁定文书共170份。其中，苏州市吴江区人民法院法院以采集数量96件，位居各人民法院结案数量之首，江苏省苏州市中级人民法院以67件位列第二，昆山市人民法院、苏州工业园区人民法院和苏州市相城区人民法院分别以40件、20件、14件位列第三、四、五位。
第九部分 法院裁判观点摘要 类型一 逾期交房案件 买受人一般需提供以下证据：《商品房购销合同》、购房发票、交付使用备案证明、房屋产权登记信息查询结果证明、结婚证、户口簿、律师函、邮寄凭证等予以证实。法院依据以上判决出卖人支付逾期交房违约金。 逾期交房案件争议焦点一般是违约金计算起止时间、违约金过高或过低的问题。法院会酌情调整违约金。例如：(2015)相民初字第01049号案例中，合同约定的违约金标准为已付房款的日万分之三，相比较被告的违约行为给原告造成的损失而言，该标准过高，应予调整。综合案件标的的具体情况，法院酌情将违约金标准调整为中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率。 类型二 逾期办证案件 买受人一般需提供以下证据：《商品房买卖合同》、发票等。法院依据以上判决出卖人协助办理产权证，支付逾期办证违约金。 逾期交房案件争议要点一般是违约金金额。出卖人逾期办证，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；如果双方明确约定了违约金的计算标准，且无其他证据证明因出卖人逾期办证所造成的实际损失存在，则按约定违约金计算。例如：（2015）吴江开民初字第1143号案例中，买受人主张因购房产生的两年银行购房贷款利息及契税、维修基金、权证抵押办证费及产生的两年利息，另要求被告赔偿因被告违约致起诉产生的误工费1000元，并主张自起诉日起至产证办结日止所产生的损失由被告承担，因买受人无证据证明其他实际损失，法院仅支持逾期办证违约金1000元。（2015）吴江民初字第2142号案例中，双方在《商品房买卖合同》中约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金，法院判决按合同约定金额支付违约金。 类型三 约定不符案件
买受人一般需提供以下证据：商品房买卖合同、其他补充协议、销售不动产统一发票、交付使用通知书、客户意见及建议反馈表、告知函及邮寄送达凭证、解除函及邮寄送达凭证、承诺书、商品房预售许可证、房屋建筑工程、市政基础设施工程竣工备案告知书、商品房交付使用通知书等。 约定不符案件争议要点一般是是否构成与约定不符，买受人需提供证据证明，从而可以主张退房、赔偿损失及违约金，或要求恢复原状等。实际上买受人很难提供有效证据证明与约定不符。例如：（2015）虎民初字第00534号案例中，买受人办理交房手续时发现欧尚超市已变更为大润发，且在查验现场铺位时发现所购商铺未实际分隔且未明确标示，商铺周边与合同所附户型图也不一致，次日，再去交房现场，所指位置又与前次不同，导致无法收房。法院以买受人并未提供任何证据证明被告向其交付的房屋存在地基基础或主体结构不合格等重大质量问题导致其无法收房的情形，因而无权主张合同解除、退还房屋及赔偿损失等。至于买受人所称的解除理由“被告在商铺开盘销售时，曾经承诺的大型知名品牌欧尚超市并未正式签约入驻。买受人当时基于欧尚的知名度才购买涉案商铺，对买受人造成了实质的影响”，法院认为，买受人并未提供任何证据证明欧尚超市是否入驻构成其决定是否购买涉案商铺的主要考量因素，且鉴于出卖人确实曾与苏州欧尚超市有限公司签订《租赁项目合作意向书》，故即使其在前期宣传时提及欧尚超市也不构成虚假宣传，何况双方在《商品房买卖合同》明确约定“售楼广告”、“宣传资料”等仅作买受方参考，不构成买卖合同的组成部分，故法院对买受人该主张不予支持。 第十部分 风险提示 商品房买卖和一个复杂的民事法律行为，从看房、签认购书、签主合同、补充协议到入住验收、办理产权证，往往历时较长、事务繁多，许多环节涉及法律等多方面专业知识，需要律师等专业人员为购房者提供帮助，购房者的合法权益才能得到保证。 说明： 检索途径：中国裁判文书网 无讼案例 检索范围：2015年10月8日后立案、2016年1月1日至2016年7月7日审结的案件 审理法院：苏州市中级人民及苏州各基层人民法院，包括姑苏区、相城区、虎丘区、吴中区、吴江区、苏州工业园区、常熟市、昆山市、太仓市、张家港市 案件类型：商品房销售合同纠纷 文书数量：272件 部分裁判观点摘自：中国裁判文书网 作者简介：
杨正琴，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。 经济师、具有会计从业资格证、证券从业资格证，多年外企QA、SA经验，致力于合同法、公司法的研究，擅长建筑房地产、公司、财税等法律事务。 微信号：lilyyanglawyer。 |
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