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近十多年来，房价成为影响民生和社会经济活动的重要因素。在房地产市场飞速发展的时代，随之而来的是越来越多法律纠纷的发生，而关于商品房买卖合同的纠纷，一直以来都是房地产诉讼的热点和难点。本报告以广东省高级人民法院2014年-2016年的裁判文书为数据样本，大量采集、分析案件的审判情况，归纳、总结、剖析广东省高级人民法院的裁判观点，并根据分析结果提出有针对性、结合审判经验的法律分析和裁判启示。 本大数据报告具体要素如下： 1、数据来源：中国裁判文书网 2、搜索关键字：商品房、买卖、广东省高级人民法院 3、涉诉期间：2014年1月1日-2016年12月31日 4、涉诉程序：一审、二审、再审 5、裁判文书类型：民事判决书、民事裁定书 6、案由：商品房买卖合同纠纷 7、数据量：判决96份；裁定221份，裁判文书合计317份。 【备注：上述数据仅是我们在2016年12月31日从上述数据库获得的裁判文书样本，2016年12月31日后能公开获得的裁判文书实际数量可能因公开的流程或时间发生相应的变动。】 第一部分 总体数据分析 根据收集的裁判文书数据显示，剔除发回重审、指定再审或提审等仅作程序性处理、裁判文书内容无实际参考意义的裁判文书，2014年1月1日至2016年12月31日广东省高级人民法院实际审结商品房买卖合同纠纷案件共计317件，其中由人民法院出具民事判决书的有96件，出具民事裁定书的有221件。其中2014年度审结138件，出具民事判决书43件，出具民事裁定书95件；2015年度审结75件，出具民事判决书13件，出具民事裁定书62件；2016年度审结104件，出具民事判决书40件，出具民事裁定书64件。  一 标的物类型的数据分析 1、报告期内商品房买卖合同纠纷案件的标的物为住宅房屋的有228件，其中属于一手预售房屋197件，一手现售房屋3件，二手买卖房屋28件;  2、报告期内商品房买卖合同纠纷案件的标的物为商业房屋（商铺、写字楼、公寓）的有86件，其中交易属于一手预售房屋77件，一手现售房屋1件，二手买卖房屋8件;  3、另外还有标的物为车位的案件一件，标的物为工业厂房的案件2件； 数据分析 广东省高级人民法院审计的商品房买卖合同纠纷案件中，涉及的住宅房屋买卖纠纷是商业房屋买卖纠纷的两倍。从以上数据分析来看，广东省房地产市场中，住宅房屋市场活跃程度明显高于商业房屋，因此住宅房屋交易场景发生法律纠纷的数量也自然高于商业房屋交易场景。于此同时，住宅房屋的交易主体多为公民，商业房屋的交易主体多位企业等商事主体。由于我国公民法律素质参差不齐，整体明显弱于商事主体，因此在合同签订、履行过程中更容易出现问题从而产生纠纷。因此，无论从立法上还是司法上，更应该着重考虑住宅房屋交易中存在的法律问题，亦需加大住宅房屋交易场景中的普法工作力度。 二 涉诉区域分布情况的数据分析  数据分析 上述柱状图显示，报告期内广东省高级人民法院审结的商品房买卖合同纠纷案件各区域的分布情况，可见商品房买卖合同纠纷案件的发生集中在广州、深圳、珠海、清远等珠三角城市。究其原因，一方面，该地区经济较发达，房地产市场较为活跃；另一方面，广深珠海等城市近几年的房地产市场发展迅速，房价变动幅度较大，也较容易在交易过程中引发法律纠纷。因此，该部分地区的房地产市场更需要立法和司法的引导作用，并加强相关的管理力度。 三 律师介入诉讼的数据分析 1、报告期内的317案件中，原审原告聘请了代理律师的有203件，最终胜诉或部分胜诉的有165件；原审被告聘请律师的有186件，最终胜诉或部分胜诉的有43件。  2、报告期内，原告律师介入率约为64%，被告律师介入率约为58.7%，整体律师介入率（至少一方聘请律师）约为75%。律师介入后，原告的整体胜诉率约为81.3%，被告的整体胜诉率约为23.1%，可见律师越早介入诉讼纠纷越容易获得胜诉。  数据分析 从报告期内商品房买卖合同纠纷案件的当事人聘请律师代理诉讼的情况来看，律师参与诉讼的比例也近75%。在律师参与的案件中，公司聘请律师的比例也明显高于个人。一方面，公司出现纠纷时，对聘请律师提供法律服务有更大的需求。另一方面，公司在商品房买卖合同纠纷中多表现为开发商，更有经济实力购买诉讼法律服务，同时也更注重通过聘请律师控制经营风险。 第二部分 主要争点及法律分析  数据分析 数据显示，报告期内的商品房买卖纠纷案件争议点集中在解除合同、逾期交房违约金、逾期付款等，可见商品房买卖合同的双方当事人，较易在付款、交房环节产生纠纷，而产生纠纷后双方当事人均倾向于解除合同关系。另外，预售制度下，开发商的交房义务是双方关注的焦点。 第一节 确认合同效力 报告期内广东省高级人民法院审结的商品房买卖合同纠纷案件中，请求人民法院确认所涉商品房买卖合同（条款）效力的案件有49件，均是请求确认合同无效。法院最终认定其中的32件案件所涉合同无效，17件有效。  在法院认定商品房买卖合同（条款）无效的案件中，共有8件理由是法院认定合同双方恶意串通损害第三人合法权益，6件是由于商品房买卖合同是无效的格式合同（条款），6件是由于合同双方以合法形式掩盖非法目的，5件是商品房所在土地为划拨土地而未办理土地出让手续，3件是由于出卖人未取得预售许可证，2件是由于商品房买卖合同名为买卖实为借贷，2件是其他原因。 合同无效的原因：  第二节 解除合同 1、报告期内共有77件案件的主要争点是请求人民法院解除案涉商品房买卖合同，其中出卖人提起解除请求的有34件，人民法院支持的有12件；买受人提起解除请求的有43件，法院支持的有21件。   2、出卖人以买受人逾期付款为由主张解除合同的有26件，法院支持的有9件；买受人以出卖人交付房屋不符合法定或约定标准为由主张解除合同的有19件，法院支持的有2件；以由于限购政策导致无法继续履行合同为由主张解除合同的有13件，法院支持的有10件；以出卖人逾期交房或逾期办证为由主张解除合同的有9件，法院支持的有6件；由于出卖人与第三人签订买卖合同而主张解除合同的有4件，法院支持的有3件；其他理由请求解除合同的6件，法院支持的有3件。 3、因限购政策的实施而主张解除合同的案件有13件，其中有9件案件合同签订于限购政策出现之前，人民法院支持解除合同主张的有9件；有3件案件合同签订于限购政策出现之后，人民法院支持解除合同主张的有1件。 第三节 逾期交付或逾期办证违约责任 一、关于“商品房经验收合格”约定是否必须以商品房取得竣工验收备案表为准的司法认定问题 就商品房买卖合同仅约定“商品房经验收合格”或“商品房经综合验收合格”作为交付标准情况下，是否以出卖人取得商品房验收备案表才能认定符合约定交付标准的问题，报告期内广东省高院在该问题上展开说理的案件共有15件，法院支持验收备案作为约定交付标准的有4件，其中2014年有3件，法院支持的有0件；2015年有7件，法院支持的有4件；2016年有5件，法院支持的有0件。 二、关于逾期交付或逾期办证违约金的司法认定问题 1、报告期内，广东省高院处理的涉及逾期交房或逾期办证违约责任的案例共计113件，其中对违约金数额有争议的案件有82件，法院支持买受人主张的有54件。法院支持买受人逾期交房或逾期办证违约金主张的54件案件中，违约金数额为日万分之五及以上的有11件，日万分之三至日万分之五之间的有14件，日万分之二至三的有21件，日万分之二以下的有2件，其他的有6件。 2、报告期内，当事人主张对逾期交房或逾期办证违约金进行调整的案件有24件，其中出卖人主张违约金过高从而请求调低的有12件，法院支持的0件；买受人主张违约金过低请求调高的有12件，法院支持的有4件。 第四节 关于商品房面积差异的处理 1、在报告期内，共有34件案件涉及商品房实测面积与合同约定的面积存在差异的处理问题，所有案件均是商品房预售合同纠纷；
2、其中商品房买卖合同仅约定以室内面积作为计价依据的案件有30件，在此情况下法院仍支持当事人根据分摊面积发生差异而请求返还款项主张的案件有28件；商品房买卖合同没有约定计价依据的案件有4件，法院均支持当事人根据分摊面积发生差异而请求返还款项主张。 第三部分 结语及法律声明 本报告基于广东省高级人民法院就在报告期间公开的审判裁判文书进行数据整理、汇总与分析，并已剔除发回重审、指定再审或提审等仅作程序性处理、裁判文书内容无实际参考意义的裁判文书。由于报告期间的裁判文书数量可能发生变动，相关数据也出现不对称的问题，仅供相应行业参考。
本报告仅供参考，作者对该报告的数据准确性不承担法律责任。 |
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