在商品房买卖合同纠纷中，存在利益冲突的主体通常是买受人和开发商。但若在实践中，买受人花费巨资购置的房屋因未办理产权过户手续（即小产证），在另案中已被第三方债权人通过以房抵债等方式取得产权的，此时就出现了第三方债权人与买受人之间的利益博弈问题。 尽管最高人民法院出台的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》已就此种情形为买受人提供了救济路径，但在实践中，有赖于买受人购置房屋的不同类型、行权的方式、第三方债权人以房抵债的形式等，买受人的利益并不当然优先得到保护。 本文以作者实际处理过的案例为基础，就案例中真实存在的以及衍生设想的，包括但不限于诉讼程序相关问题和实体法律问题与各位进行分享交流。  本案中，除传统商品房买卖合同纠纷中涉及的买受人和开发商外，还涉及到第三方债权人，且本轮纠纷的起因源于买受人向开发商提起的商品房销售合同之诉，故本文从买受人、第三方债权人和债务人[1]（即开发商，下同）三个角度介绍本案的基本情况：
（1）买受人层面 买受人（为自然人）与开发商于2008年签订了商品房买卖合同，购买由开发商开发建设的办公用房（下称“系争房屋”），并已按约支付全额价款。后2009年买受人与开发商办理房屋入住手续时，因系争房屋存在瑕疵并未实际交付入住。嗣后，开发商也并未修复系争房屋并通知买受人办理交付入住手续。 时至2019年，买受人诉请开发商继续履行商品房买卖合同，要求将系争房屋产权办理至其名下[2]。 （2）第三方债权人层面 2010年，第三方债权人因与开发商合同纠纷一案，经法院组织调解取得了生效的民事调解书。但后因开发商迟延履行民事调解书中确定的金钱给付义务，第三方债权人据此申请法院强制执行，查封了系争房屋和开发商名下银行账户[3]。 后经执行法院委托，第三方拍卖公司对系争房屋进行了三次司法拍卖，但均因无人竞买而流拍。后第三方债权人表示同意以第三次司法拍卖的底价接受系争房屋以房抵债。据此，执行法院作出了执行裁定书，并向系争房屋所在地房地产交易中心出具协助执行通知书，请房地产交易中心配合将系争房屋过户至第三方债权人名下。 但实践中因税务机关阻碍等相关原因，时至2019年[4]，系争房屋产权并未实际办理至债权人名下。 （3）开发商层面 在买受人提起商品房销售合同纠纷之时，开发商已处于吊销状态，且在审理过程中缺席。
如上所述，就此次买受人与第三方债权人之间的利益博弈，起因源于买受人诉开发商的商品房销售合同之诉，但因开发商已被吊销营业执照且下落不明（有跑路嫌疑），故买受人将其矛盾点和注意力都转移到了通过以房抵债取得系争房屋的第三方债权人身上，从而导致在本轮纠纷中，买受人与第三方债权人之间的利益冲突极为明显。 除上述案情介绍中披露的买受人诉开发商商品房销售合同之诉外，在本轮纠纷中，买受人还就第三方债权人与开发商之间的执行提出了执行异议，本文以此系列纠纷中涉及的诉讼程序相关问题和实体法律问题分析如下。 （一）诉讼程序方面 1、商品房买卖合同纠纷中，作为被告的开发商已被吊销营业执照，其民事诉讼主体资格如何？ 依据2019年尚处于生效状态的《民法总则》第69条和第70条之规定，企业法人依法被吊销营业执照的，企业法人解散。而企业法人解散的，除合并或分立的情形外，应组成清算组进行清算。 与此同时，依据2000年1月29日《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》【现行有效，法经（2000）24号】，其明确答复：“吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。” 故在本案中，尽管时至2019年买受人提起商品房销售合同纠纷之诉时，开发商已被吊销营业执照，但该案仍被法院正常受理，进入了诉讼环节。 2、第三方债权人通过以房抵债方式取得系争房屋产权的程序，是否存在瑕疵[5]？ 有鉴于第三方债权人系于系争房屋三次流拍后，同意以第三次司法拍卖的底价对系争房屋以物抵债，故就第三方债权人前述取得系争房屋权属的过程，其是否存在程序上的瑕疵值得关注。 依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004）第27条之规定[6]，在系争房屋第二次流拍后，第三方债权人作为执行申请人，即有权对系争房屋实行以物抵债。 具体到本案中，在第三方债权人申请法院强制执行后，执行法院依法查封了系争房屋；后执行法院委托了第三方拍卖公司，由第三方拍卖公司首先对系争房屋进行了评估，且就系争房屋的三次司法拍卖，其拍卖底价的逐步调减以及前后拍卖时间节点的安排上，经对比《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，均无明显不合法、不合规之处，故若买受人拟以该程序存在瑕疵或缺漏之处进行抗辩的，理由并不充分。 3、买受人对第三方债权人提出执行异议的时间限制问题？ 如“案情介绍”和“案件简单时间轴”所述，第三方债权人对系争房屋申请强制执行进而以房抵债的相关事宜发生于2012年左右，但买受人却时至2020年方才就第三方债权人与开发商之间的执行程序提出异议。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第6条之规定，案外人执行异议的提出时间应当在执行标的执行终结之前；若执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。而就本轮纠纷中，第三方债权人与开发商之间的执行程序涉及的执行标的即为系争房屋。就何为系争房屋的“执行终结”，其执行终结的标志是否以法院出具以房抵债的裁定为准，抑或是以系争房屋过户至第三方债权人名下为准？ 对此，在“常齐路、张先俊执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书”[7]中，最高人民法院的观点为：“执行程序终结应当理解为生效法律文书确定的债权实现后执行程序完全终结。···该执行裁定作为直接导致物权变更的法律文书送达即产生物权变动的效力，针对案涉房产的执行即因该裁定生效而终结”。作者认为，在本案中，执行法院一方面已作出了同意第三方债权人以房抵债的执行裁定，另一方面还向系争房屋所在地房地产交易中心出具了协助执行通知书。尽管在房地产交易中心层面，系争房屋的变更登记手续并未完成，但此程序已不属于执行法院可执行的范围。故作者认为，执行法院针对系争房屋的执行程序均已完成，应视为执行程序已完结。 且实践中，针对买受人提出的执行异议，执行法院的裁判观点为“本院在本案执行过程中，已作出执行裁定书，裁定将流拍的系争房屋抵债给了申请执行人，本院对系争房屋的执行已终结。”
（二）实体法律问题 1、买受人的债权 vs 第三方债权人的物权 如前所述，尽管第三方债权人并未完成系争房屋的产权变更登记手续，但依据2019年尚处于生效状态的《物权法》第28条[8]之规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004）第29条[9]之规定，系争房屋的权属自执行法院作出以房抵债的执行裁定且第三方债权人收到该裁定之日，即归属于第三方债权人，第三方债权人已取得系争房屋的物权。 但在本案中，买受人却多次以第三方债权人未实际办理系争房屋的变更登记为由否认第三方债权人已取得的物权，而该观点实则系司法实务中的常见误区。 在我国，不动产权利的取得并非是由登记程序赋予的，相反登记程序的存在是保护不动产物权的方式。其中，最为典型的例子即是《物权法》第30条[10]之规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”该条款规定最为直接地否定了不动产权利是由登记赋予的观点。 而与此同时，在本案中，基于商品房买卖合同，买受人对开发商享有请求交付系争房屋的债权请求权，或者更近一步，可以理解为一种“物权期待权”。 但值得注意的是，本案中买受人在与开发商签署商品房买卖合同后，却存在一系列怠于行使权利的行为，包括但不限于怠于办理系争房屋预告登记、在合同约定条件达成后怠于催告开发商交付、怠于要求开发商办理小产证等行为。由于买受人连最为基本的房屋预告登记都未完成，这才致使其作为买受人的身份在系争房屋的不动产登记簿上毫无体现。 基于此，买受人一方面作为债权人，其享有的债权请求权当然的劣后于第三方债权人已享有的物权，另一方面，债权人的一系列行为均是“躺在权利上睡觉”，故而买受人的诉请在商品房销售合同纠纷之诉中并未得到支持。 2、买受人的执行异议 vs 第三方债权人的以房抵债 在忽略前文所述的执行异议环节的程序问题的基础上，买受人若就第三方债权人以房抵债提出抗辩的，可援引适用的条款如下： （1）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 具体到本案中，首先买受人因系争房屋存在瑕疵导致时至2019年仍未完成系争房屋的交付入住，因而并非实际占用系争房屋，此外结合前述买受人怠于行权的行为，对于系争房屋未过户登记的事实后果，实系买受人和开发商双方原因。因此，买受人的情形无法适用本条款。 （2）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 具体到本案中，由于系争房屋为办公用房，故而，买受人的情形也无法适用本条款。 正如前文所述，尽管买受人与开发商之间就商品房买卖合同发生纠纷时，若涉及到第三方债权人的，尤其是系争房屋进入执行程序后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》已为买受人提供了相应的救济路径。但该些救济路径的援引适用，一方面取决于买受人行权的积极性及行权方式（如提起诉请的时间、是否已过诉讼时效；选择行权的程序以及先后顺序等，如是先提起商品房买卖合同纠纷之诉，还是先提起执行异议），另一方面也与买受人所购买商品房的性质、房款支付进度、系争房屋的状态等密切相关。因而，若买受人拟寻求救济的，建议综合案情并系争房屋的实际状态等选择合适的救济路径。 [1] 为便于理解，下文采用“开发商”的表述。 [2] 此系起诉状原文表述。 [3] 银行账户内无钱款，且为轮候查封。 [4] 系买受人提起商品房销售合同纠纷时间点。 [5] 此处未就本案涉及的司法拍卖的具体流程进行文字描述，但就该问题予以展开，系提醒各位同仁在应诉过程中也可考虑将执行阶段存在瑕疵作为抗辩事由。 [6] 对应《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020修正）第24条。 [7] 案号为（2018）最高法民申1300号。 [8] 对应《民法典》第229条：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。” [9] 对应《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020修正）第26条。 [10] 对应《民法典》第231条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。” 精彩回顾 ◎【建纬观点】预抵押与阶段性担保制度的立法与实践研究（下）——兼论民法典及司法解释对预抵押制度的推动作用 ◎【建纬观点】预抵押与阶段性担保制度的立法与实践研究（上）——兼论民法典及司法解释对预抵押制度的推动作用 ◎【建纬观点】承租主体既为小微企业又为大中型企业集团及下属子企业，如何适用疫情租金减免政策等问题的相关解读 ◎【建纬观点】疫情背景下，关于工期、费用影响方面的索赔争议例举分析及实务建议（一） |
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