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作为一个酒店投资者，在选择投资酒店前，一定要做实地考察，风险测算。下面我就总结了6点给投资者们参考。 酒店选址选址上主要考虑的情况包括：城市的外来及流动人口、是否有淡季旺季、当地的经济水平、人们的消费水平、交通是否便利等。  就如我上一篇文章（你可能住了个假的中端酒店）所提到的，许多中端连锁酒店的加盟条件上对选址都有明确要求，比如要在一线城市；二线城市一、二类商圈；三、四线城市核心商圈等。选址会影响到酒店的房价和潜在市场的大小。  从大的层面来说，投资者要关注酒店所在城市的旅游业和酒店业的市场状况，包括当地旅游业发展得如何，政府对旅游业及酒店业有没有政策支持，同行的竞争状况等，以此来评估酒店发展的前景。  从小的层面来说，就是考虑酒店的地理位置。如果距离城市主干道、铁路、公交站、火车站、机场、风景区等地方较近的话，人流量会相对较多。除此之外还可以看看酒店周围生活服务设施完不完善，有没有餐厅、酒吧，还有商场等。 品牌影响力回想许多我们所熟知的酒店品牌，无不能看出，他们都很注重对品牌理念的打造。  比如文华东方酒店的“无可比拟的奢华”，每一处奢华的细节和周到的服务都体现着对这个理念的坚持；  比如六善酒店的“返璞归真”，坚持每一间酒店的选址都与当地的环境完美契合，打造一种度假美学；  比如桔子水晶酒店的“艺术情结”，把每一间酒店当成艺术品来打造，用设计的美来影响消费者对中端酒店的认知；  比如开元观堂的“地域文化与现代美学生活”，在具有历史文化的选址中深挖地域文化与风土人情 ，融合现代空间设计和陈设，重建现代中国美学生活。 这些，都是品牌理念的影响力。一家酒店的品牌理念就像是指导思想，确定了思想，那装潢、硬件设施、服务等都会随着这个理念走。但有一样东西是投资人更需要考虑的，那就是品牌的会员体系。  如今几乎每家酒店都有自己的会员体系，酒店会变着花样通过一些福利留住自己的会员。会员体系可以为酒店引流，例如2015年锦江集团战略投资铂涛后，把双方会员整合起来有超过1亿的有效会员。消费者在锦江和铂涛旗下的酒店均享有同样的会员待遇，账号、权益也统一起来，选择多了还更方便，消费者对酒店的粘性也容易增加。  所以说在品牌的选择上，选择有会员体系保驾护航的连锁品牌更占优势。 团队服务团队选择其实是伴随着品牌的选择的，品牌对于酒店来说就是一种无形的资产，而高品质的服务是给顾客展现自身品牌最直接的方法。  比如近几年裂变式发展的美豪酒店，以它“满意+惊喜”的超值服务，吸引了一批忠实粉丝。不仅给顾客提供亲情化的管家服务，我还了解到它家有各种隐藏的增值服务，例如祝寿服务、主动为顾客解决难题和店外咨询、为顾客换零钱等。这种让人真真切切地感受到犹如被家人呵护一般的服务，也许就是美豪能这么受欢迎的原因吧。 成本与投资投资酒店的目的还是想要赚钱，所以成本和回报是一定要了解的。比较直接的就是看单房的投入成本和客房定价。  举个例子，投资美豪酒店的单房投入是15-18万，客房定价是500-800元，然后再根据酒店的入住率和平均房价来估算年收益率和投资回报时间。例如在上述的条件中，运营得比较优秀的门店如果平均房价在600以上，大概两年多就能回本。一般投资品牌连锁酒店的回本时间是3-4年都属正常。 这里还可以对比一下品牌连锁酒店还有单体酒店的回本时间。相对于品牌连锁酒店，单体酒店在运营管理、营销、成本控制方面都不够系统，经营水平普遍较低，全行业平均入住率在50%左右，投资单体酒店的回报年限是比较长的。所以现在投资酒店的话，还是选择连锁品牌投资比较稳健。 物业条件决定开店后，物业就是很基本的问题了。一定要知道，只有商业性质和综合类里面的商业性质 可以作为酒店经营。且物业的产权必须清晰，不能是违章搭建的危房，与居民房也需保持一定的距离。 如果是加盟连锁酒店的话，还需要了解酒店对物业的要求，因为大多数的品牌方对于加盟的客房数量都会有所要求。例如维纳斯皇家酒店的物业要求酒店房间数要大于等于250间，单间含均摊面积不低于55平米；大堂面积300-800平米，要集中拥有车位。这些都是不同品牌会有不一样的规则的。 加盟维也纳集团的维纳斯皇家酒店的物业要求 如果你所选择的物业不幸被划入了政府规划用地中，那情况就比较麻烦了。所以，在选择物业时还要适当了解一下政府和城市发展的动态。 证件准备开酒店需要办理的证件有：《营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》、《消防证》、《特种行业许可证》和《卫生许可证》。 特别要强调的是《消防证》，如果没有通过消防验收而造成返工，可能会导致开业延期，成本增加。所以在施工的初期，就要做好消防这一块的规划。按法定程序来讲，必须先办了《消防证》以后，才可以去办《特种行业许可证》，最后去税务局和工商局办理《税务登记证》和《营业执照》。缺少其中一个证都是违法的，所以证件的办理一定要谨慎！ |
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