买了房子后，开始对新家有无限的美好想象，然而交房却是噩梦的开始——因为房子是毛坯的。需要找设计，比建材，讲价格，做监工，觉都睡不好，饭都顾不上吃就去看装修，工作也开始一团乱。家一天不装好，情绪就狂躁一天。一般来说，从买完房子到装修好能住进去，最少要花费半年时间。在这个过程中，所涉的内容超级冗长复杂，设计、建材、硬装公司、环保材料，每一项都有可能牵扯专业门槛、不透明度、增项增费的风险。可怕的是，好不容易装修完，买完家具晾了半年，搬家入住，却发现左邻右舍楼上楼下刚开始叮叮咣咣不分白天黑夜的敲打，而且两年内都是这种情况。我有朋友曾因为忙于装修疏于工作而被边缘化，甚至还有被辞退影响职业生涯的； 有小两口因为房子装修风格，地砖选什么颜色，在哪里打一面柜子等等装修问题因为意见不同而各执一词，天天吵架影响亲密关系的； 甚至也有因为「装修这件大事」产生裂痕，导致夫妻关系破裂的。
还有一点，因为小装修队的审美和执行力，导致外观难看、品质不好。
你历经千辛万苦装修完成，却发现自己装的是这样的富贵花开。我的邻居更痛苦，入住两年，就开始被楼下频繁敲门：“你家漏水啦！”原来那家装修公司已不见踪影，遑论售后了，砸了两次卫生间地板还没解决。对于很多人来说，你的房子，从居住角度来说，已经落后了。我很喜欢的设计师逯薇，提了一个新概念，叫「住商」。所谓高住商，指的是把房子住出价值、住出品质的能力。房地产发展到今天，成品房已经成为大势。但还有朋友在坚持毛坯房是最优选，他觉得各种各样精装交付后质量很差、千篇一律没有个性的事情层出不穷。在这里强烈谴责一下那些与宣传货不对板的开发商，成品房的良性发展，需要所有的开发商去努力做好。但从我个人经历来说，我更喜欢成品房。因为你花了几百万却买了个半成品，自己装修不仅费时费力费钱，而且建材价格要比开发商集采高近一倍。而且自己也舍不得花太多钱去做设计，如果你经常看盘会发现，最好的室内设计师几乎都被开发商包圆了，一方面他们给个人设计一套和给开发商设计一系列的收益当然天差万别，另一方面，你自己花两千块钱请的设计师，除了审美可能跟不上外，也做不出来开发商花巨资做的人性化考量。
成品住宅是指“住宅在出售前，人们起居、卫生、饮食、学习等基本生活需求的功能空间一次合理设计并设置完成；水、电点位及设备所需配套端口一次设计并安装到位，顶棚、墙面、地面全部粉刷、镶嵌、铺装完成，厨房和卫生间的必要设备及用具安装完成，入住后能直接使用的住宅”。房企之所以都开始大力推进成品房建设，一方面是政府近年加快落地成品房政策推动的原因。早在2002年，国家都开始针对不同的城市提出相关的法规，时至今日，成品房已成为大势所趋。北京、上海、广州、深圳和杭州等发达城市的成品房覆盖率已经向国外发达国家看齐，达到或接近了80%的水准，但我们国家2018年的平均覆盖率只有20%，还有很长的路要走。
另一方面，对于房企们来说，成品房是一种挑战，要考验房企的整合能力、研发能力、资本实力。有挑战就是一次重新洗牌的机会。强如万科，是业内最早开始布局于成品房的房企，他们也因此成为业内翘楚。
简单来说，成品房交付给你的是一个成品，你买完家具就可以搬进去了。而做成品房的开发商，除了有考虑周全标准化的配置，很多都请了著名设计师来设计，室内效果都会很漂亮。这是我看过的一个成品房项目：不仅仅是看得见的地方，成品房在隐蔽的地方也有精细化的考量：水、电、暖、网线、电话线、有线电视、防水；
墙面基础、地面基础、吊顶基础； 墙砖、地砖、地板、乳胶漆、装饰板； 橱柜、卫浴、成品门、灯具、各种控制面板等等
成品房考虑了这些隐藏的细节，并经过知名团队设计规划，精挑细选品牌，最终成为项目的卖点，交房之时，即可达到入住标准。上面是一个项目的成品房展示，不仔细研究，你就不会知道成品房的背后是多少开发商付出的努力。
不仅如此，成品住宅还因为实现了土建工程和室内装修的设计施工一体化，可大幅度减少建筑垃圾、粉尘和噪音污染。每个100平米左右的毛坯房产生的装修垃圾在2.3吨左右，同一小区毛坯房交付后，非集中装修的模式可能会导致社区居民将在装修噪音与污染中持续生活5年。关于前面说的开发商做出的人性化考量，我们来看三张图，第一张是一家房企的交付衣柜图，里面的设计细节，除了考虑周全布局合理之外，甚至在裤架、双抽屉抽拉上都要从人体工程学考虑——空间布局利用、衣物的叠放拿取，上下抽屉的开合：另一张是成品房届的鼻祖开发商，每年都会推出的住宅装修体系标准发布的成品房细节设计：又比如之前去探盘的一个成品房交付项目亚新茉莉公馆，仅一处玄关设计，就做到了这么多细节：进门玄关感应灯；入户玄关，起到影壁遮挡视线的作用，同时结合了收纳系统，又将强弱电箱隐于柜内；玄关柜设置置物台面及感应灯；柜内设置可以灵活调整的置物层板；玄关柜距地面150mm的高度，可将鞋子隐于下面；玄关设置可收纳次新衣的衣柜，柜体门板处设置穿衣镜……
这也是成品房的优势，每一处的舒适性的关怀都关照到了不同家庭成员对温馨舒适的家的不同需求。说了这么多成品房的好处，目前的成品房市场，还有什么问题？未来在哪里？现在都知道，全国很多地方都限房价，就是卖地的时候已经确定房价，而且要求卖给老百姓的是成品房，压缩了开发商的利润空间，这就要求很多房企要同时实现三个目标——“快周转、低成本、好房子”。深化到开发商执行具体角度，就会产生很多问题：到底选择什么样的价值？到底装成什么样的风格？到底怎么交付？包括资金问题、限价带来的利润问题、定价报价问题，与毛坯房产品相比，增加的麻烦无穷大。这也导致很多房企交付的时候出现各种问题，让业主无法满意，全国出现了各种因为成品交付品质不佳而产生的维权问题。在这样的环境下，很多小房企没资金实力，没研发能力，注定无法生存，会被清洗掉。变革已经到来，过去20年中房企所依凭的许多毛坯经验已经失效，未来中国的房地产发展将进入一个新时代。另外一个角度，对于很多业主来说，无法满足个性化需求。购房者越来越专业，对于个性化需求也越来越高，即便开发商很努力做到成品房交付，但因为差异化的需求，总有人不满意。中国房地产已经有达到6000亿规模大的企业，没有标准化就不可能实现规模化。似乎个性化和标准化是相悖的。但成品房发展到现在，当然有了解决之道，譬如推出定制服务。已经有城市和房企推出了成品住宅菜单式装修。开发企业应以菜单方式，为购房人提供多样化的装修风格选择，满足个性化需求。无论怎么发展，家都应该是美好的。也许，我们应该先来听听业内浸淫多年的大咖观点。10月26日下午两点半，在裕达国贸如意厅，第三届中原成品房发展论坛将正式举行，届时国际装配式精装住宅展总策划人关永康，原万科华南区副总建筑师著名住宅设计师逯薇将亲临现场。在深圳住宅精装研究院院长关永康看来，中国一直以来缺乏标准化体系，建筑、室内与家具设计互不相容，但形成标准是大趋势，而且他一直认为「成品房不是终点而是美好生活的起点」，基于此，他和深家协精装院创造性地提出“逆推式集成设计“逻辑，简单来说就是采用反向思维，用模数统一建筑结构、室内空间、配套部品三大领域的设计语言，先有从用户需求再设计出室内的功能空间、动线，再去套最外层的建筑，这比建筑强排出来的户型结构美好多了。而大咖逯薇，也许不需要我多做介绍了，逯薇曾是万科广深区域副总建筑师，也是一名住宅设计师，她经常说，居住是门科学，房子不必大，住好才是家。她曾经提出“住商”的概念，其实就是把房子住出价值和品质的能力。两位大咖对于成品房的现在和未来的高见，都会在论坛上精彩呈现。
|
