目前国内养老地产六大主流开发模式

老年不是人生的终结，而是人生新的转折和开始，是生命和生活体验的新的发展期。老年人群蕴藏着巨大的发展潜能和价值潜能，他们不仅是社会发展的受益者，更应该是未来社会发展的参与者。

中国传统的尊老文化将老年人群单方面地定位在“受照顾的”的角色上，即只将老年人看作被关注、被照顾的对象，却忽视了老年人群身上存在的能动性、积极性和创造性。但在崇尚代际平等和代际和谐的当今社会却显出了自己的缺陷。

▶模式一：隔代亲情社区开发模式

即年轻人群与健康老人混合的社区，与其说是养老地产，不如说是适老型地产。北京太阳城、杭州绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。

这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。“销售物业+持有经营+服务输出”是整体的盈利思路，将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。

▶模式二：会员制医养综合体模式

针对全持有的养老物业，即会员制医养综合体，押金制和会员制是国内可行的盈利模式，会员制销售的是服务内容；押金制仅是销售物业使用权。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。

以销售服务（而非物业使用权）为核心，是会员制交易模式的设计前提，而终身类会员、押金类会员和消费类会员的有机组合，将解决企业开发过程中的资金流问题。但从财务、盈利效果和经营三个角度来看，相比较传统的押金制模式，会员制运作模式可以较为灵活地计入财务报表，在经营上操作更加便捷，能够更好地实现回现。

▶模式三：持续照料退休（CCRC）模式

以持续护理社区（CCRC）模式为代表的现代养老社区，主要面向老年群体退休后的全方位生活服务的社区。代表项目是美国太阳城、三亚海棠湾国际养生社区，此外国内还有众多打着CCRC旗号的养老地产项目。

CCRC模式起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。是将健康、医疗及护理服务与养老保险结合，适合身体健康、现在可以独立生活且希望今后每一个阶段都得到照料的老人。其核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体，提供自最初的退休享乐到最后的临终关怀这样一站式的终生退休养老服务。

CCRC模式将目标客源锁定为离退休或者为离退休后生活做准备的老年人，在目前中国大多数老人面临“退休即失收”的状况，单一的销售模式或会员制都不太适合，还需要在盈利模式上结合以房养老、养老保险等金融创新方面进一步探索。

▶模式四：养生目的地开发模式

“养生目的地”开发模式，需要依托特殊的旅游度假资源，如避暑/避寒气候、地热温泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、长寿之乡等，构建复合型的养生养老度假体系。

这类模式针对具有高保健意识的中高端家庭，盈利模式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，将养生养老服务和产权度假、分时度假结合，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。

针对健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，市场上已经开始有所尝试，目前上海亲和源在海南、东北等地已开始试水度假养老项目。

▶模式五：乡居养老模式

乡居养老模式，是对农村空置房屋资源进行提升改造或者结合新农村建设开发的一种养老模式。代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目，目前在海南万宁等地开始尝试推行这种模式。

这类模式不需要大量的土地成本和大规模的建设，比较适合喜欢乡村生活的中端老年群体。在操作上，通过“公司+农户”的模式，和农民建立良好合作关系，将农村闲置的住房资源进行整合，提供给外来老人居住，企业提供统一运营管理，提供专业的餐饮、医疗、照料、休闲等服务，成为一种分散式养老度假酒店的经营模式。

▶模式六：保险挂钩养老地产模式

保险挂钩养老地产模式，将商业寿险和养老地产与养老服务捆绑，主要是险企介入养老地产后的一项模式创新。最新推出的三种保险产品相关的养老地产将于2015年完工，三大养老地产分别是泰康养老社区、合众养老社区和新华养老社区。

这种模式下，将寿险的年金、红利和养老物业及养老服务的费用通过特定的政策设计结合起来，能够减少入住客户的一次性投入额，又能够为险企提供具有长期稳定回报的投资选择，将成为未来险资介入养老地产的主要模式之一。