【原】养老，没有地产怎么办？

养老，没有地产怎么办？

秦智勇

养老，是现在与未来的刚需；养老地产，是当下社会资本投资养老行业的刚需。——大秦笔记

那么养老地产的三种开发模式原型，可供参考。（此乃业界大咖们总结出来的，我进行了自己风格的编辑和内容增补，方便记忆与做为培训使用）

1.社区型养老

“老少配”的隔代亲情社区模式

    （1）地点选择：城市周围（城郊结合部为宜）。

    （2）开发规模：500—600亩较为适宜。

    （3）模式特点：

    ①自持少量养老物业用于经营，依靠其他物业的销售来盈利。

    ②整个社区是年轻人群与健康老人混合居住。
    （4）模式优点：

    ①“少量持有(少于30%)+大量销售(大于70%)”可以让企业有条件持续开发；

    ②“年轻人+老人”的混合居住可以降低老人的孤独感，整个社区中的老人组团“分隔而不分离”，子女与父母既能够相互照顾，非常符合中国人的“家文化”传统。
    （5）盈利思路：

    本模式的整体盈利思路是“销售物业+持有经营+服务输出”。

    ①前期销售实现快速回现，保证现金流，为后续开发补血；

    ②全程持有有利于树立品牌，塑造核心价值，确定社区属性，为长期发展创造价值；

    ③中后期实现服务输出，包括管理、标准、品牌、客户资源。

2.会员制疗养

完全持有的会员制医养综合体模式

    （1）定位：打造的是一种专业化的养老机构。

    （2）开发区域：需依托城市的医疗资源，适合在城市区域内开发。

    （3）模式特点：是全部持有物业，不能销售产权，项目的占地规模不能太大。

    （4）主要客群：是高龄老人或者慢性病老人，需要提供专业护理服务。

    （5）两个开发要点：

    第一个要点是采用“会员制模式”盈利，这是受到不可销售产权的限制条件所决定的。

    “会员制”模式设计前提是“销售服务”而不是“销售使用权”。
    在有丰富服务内容的前提之下，运用“会员金字塔”模式，可以解决企业开发过程中的资金流问题。

    ①终身类会员的数量最少，但是会费金额最高；

    ②押金类会员可分为使用物业和不使用物业两种；

    ③消费类会员可以形成一个很大的会员服务网络和会员需求链条，其盈利空间很大(市场上已经有成功的类似项目)。
    第二个要点是“医养结合”。

    物业提供一定的“医疗”功能，引入康复医院、中医院等机构，这类医疗机构既可以提供老人需要的康复和养生服务，又可以使用医保，降低老人的支付门槛，这是项目的核心吸引力。

    同时，物业中的老年公寓、护理院等提供了专业化的养老服务，支撑了会员制模式。“医养综合体”在建筑形式上可以是单栋楼体的底层为医疗功能，楼上为养老功能；也可以是多栋楼体中的一栋为医疗功能，其余为养老功能。

3.旅居式康养

关键设施驱动的养生目的地模式

    （1）定位：是一种“旅游+养生+养老”的主题社区，是“强养生弱养老”的功能定位。

    （2）开发区域：一般比较远，距离主城区的车程在半小时到1个半小时不等，自然资源较优良，地块规模较大，但是配套条件非常不足。
    （3）主要客群：不单单是老人，还有更多具备高保健意识的中高端家庭。

    （4）项目特点：“养生目的地”是因为开发企业必须持有一定规模的养生主题设施来保证项目对目标客户的吸引力，以克服距离问题。

    （5）盈利来源：依靠物业销售、会员服务销售和持有设施的经营来盈利。
    （6）主题社区的打造：从环境体系、项目体系、服务体系和居住体系“四大方面”入手；

    （7）功能平台的构建：要围绕保障身体健康、资产健康、精神健康、日常生活和生活空间这“五大需求”来构建。

    养老地产的三种开发模式总结，共同交流。

——“大秦笔记”（秦智勇）于重庆2019年4月10日

喝一杯茶，唱一首歌，写几段文字。

我就是“大秦笔记”，如今行走在中国景区和美丽乡村。欢迎交流。