深圳科技园-先行示范区物业ABS获批！

齐一摄现美 2019-11-01

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立冬

图片来源：深市固收公众号

2019年10月30日，“海通-深圳科技园-先行示范区物业资产支持专项计划”获深交所审核通过，发行规模10亿元，发行人为深业资本（深圳）有限公司。

一、深圳科技园概况介绍

深圳科技工业园是我国大陆第一个科技园区，于1985年由深圳市政府和中国科学院共同创办。1991年，经国务院批准，深圳科技工业园成为首批国家级高新技术产业园区。

经过30年的开发建设，深圳科技工业园已成为投资环境优越、高新技术企业众多、科技开发实力雄厚、人才济济的科技园区。

图片来源：深业集团官网

科技园集团作为科技园的开发者和管理者致力于成为成功高科技企业理想的合作伙伴，成立以来转化了一批以中国科学院为主的高新技术成果，引进了大量国内外高新技术企业，在园区内形成了电子信息、新材料、生物工程制药、金融服务和互联网金融等产业集群，是深圳市发展高新产业的重要基地。

近几年来，公司坚持“以科技园区开发经营为主导，以高科技产业投资和专业化高端创新服务为两翼”的发展战略。一方面，通过“政府主导、市场化运作”的模式建设“科技+资本”的创新服务型示范园区，并加快异地特色产业园区的建设步伐；另一方面，创新科技企业股权投资模式，积极打造具有科技园特色的高端产业创新服务平台。

二、园区业务简介

（一）产业平台与物业服务

1.深圳金融服务技术创新基地
科技园·金融基地，是深圳市政府授牌的首家启用的金融基地，是在CEPA框架引导下，深港金融合作先行试点地，积极承接香港金融后台产业转移，努力构建深港金融共同市场，是金融机构及为金融机构提供后台服务的金融数据中心、应用中心、软件外包中心、后台服务中心等企业重要的聚集区。

2.深圳(南山)互联网金融产业园
深圳(南山)互联网金融产业园依托科技园·金融基地打造建设。总建筑面积近100，000㎡。采用“政企共管、合理搭建”模式。深圳市金融办、南山区政府与科技园集团合作共建“互联网金融产业园”服务中心，深圳市金融办、南山区政府为入驻的互联网金融企业提供政策支持，由科技园集团提供相应的场地和服务中心的日常管理，充分整合与利用科技园集团与政府的资源，为入驻企业提供创业孵化、中小企业加速、天使投资、VC投资等服务。

3.南山区股权投资基金（PE/VC）集聚园
PE/VC集聚园由南山区政府搭台，科技园集团为主体，设立了政企共管的服务中心，为入驻企业提供各类服务，包括定期举办项目对接会、定期举办基金公司总裁联谊会或沙龙、帮助开展项目的评估和评审、组织投资机构对重点地区进行项目考察、融资顾问服务、资金募集服务、咨询服务、培训研究服务、公共商务服务等。

4.深港生产力基地
深港生产力基地是由香港生产力促进局（HKPC）与深圳市生产力促进中心共同组建的深港创新科技支援服务合作平台。基地着力在环保技术，电子及汽车技术，软件及动漫产业，科技成果转移，知识产权和品牌建设，管理咨询等方面提供支持与服务。

（二）科技企业投资与管理
科技园集团自成立以来，始终致力于科技成果转化以及企业孵化，先后投资高科技企业70余家。目前，集团旗下共拥有四家工业企业：深圳天鼎精细化工制造有限公司、深圳市金科特种材料股份有限公司、深圳意杰（EBG）电子有限公司以及深圳市西甫新材料股份有限公司。

（三）创业投资服务

1. 科技园·创业孵化器
科技园·创业孵化器专注于互联网金融、创新软硬件、创新传统行业、互联网等领域的知识交流和创业服务。科技园集团在提供集约式空间服务的基础上，整合一系列专业服务，并根据企业不同发展阶段提供针对性的阶梯式服务，促进企业的发展壮大。

2. FT创业咖啡
FT创业咖啡由科技园集团发起，是以为创业者和投资者提供一个开放、专业、休闲的交流场所和沟通平台。自创立以来定期组织创业培训、行业讲座等活动，吸引了大批创业者和投资客。

（四）异地园区建设

近年来，科技园集团潜心探索“把深圳科技园区建设成为示范园区，在异地拓展特色产业园区”。目前，科技园集团已实地考察调研城市和地区近百个，每年接待国内外政企来宾近500人次。首个异地园区——南通金融科技城已动工建设，一期物业将于今年下半年投入使用。
南通金融科技城位于南通港闸经济开发区内，是南通市政府重点引进项目，一期占地面积11万㎡，总建筑面积20万㎡。项目以深圳金融服务技术创新基地为蓝本，将引进国际、国内知名金融科技及金融服务机构。

二、发行主体简介

本次项目的发行人深业资本（深圳）有限公司是深业集团有限公司（简称“深业集团”）的全资子公司，深业集团是深圳市人民政府全资拥有，深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。集团前身深业（集团）有限公司于1983年在香港注册成立。目前，集团以房地产开发、运营服务、基础设施建设、新兴产业投资为主业，同时涉足现代农业、高科技制造等领域。截至2019年6月末，集团资产总额1274亿元，净资产484亿元，土地储备近1,300万平方米。同时，拥有正在运营的收费公路3条，里程数达到188公里。

深业集团现有香港上市公司1家，国内公众上市公司1家，主要全资、控股企业14家。深圳控股有限公司（HK.0604）是深业集团的核心企业，于1997年在香港联合交易所上市，在香港资本市场享有良好信誉和较高知名度，是香港恒生中资指数成份股和大摩中国自由指数成份股。沙河实业股份有限公司（SZ.000014）于1992年在深圳证券交易所上市，主要从事房地产开发以及配套工程开发建设。除此之外，深业集团还是路劲基建有限公司（HK.1098）、中国平安保险（集团）股份有限公司（SH.601318）、沿海绿色家园有限公司（HK.1124）、深圳深港科技创新合作区发展有限公司等企业的主要股东。

产业园区ABS的几点看法：

1）相对于写字楼，产业园对于企业的要求比较高，入驻企业形成产业集群，能带来更高的价值。有些产业园的入驻率一开始不会很高，因为需要有一个筛选的过程，但一旦运营起来，它的竞争力就比较强了，能够避免类似写字楼受房地产行业周期影响比较大的风险。

总体来看，产业园资产证券化产品在市场上属于“少数派”。2014年以来，不动产资产证券化产品不管是发行数量还是发行金额都是逐年上升。相对于写字楼，产业园对于企业的要求比较高，入驻企业形成产业集群，能带来更高的价值。有些产业园的入驻率一开始不会很高，因为需要有一个筛选的过程，但一旦运营起来，它的竞争力就比较强了，能够避免类似写字楼受房地产行业周期影响比较大的风险。

然而，产业地产类产品却远远少于其他，2014年至2019年7月，成功发行的138单CMBS及REITs产品中，产业园类的只有14单，物流园就占据了其中的10单

产业园区资产证券化 Q&A：

Q1、产业园区的资产证券化，大概包括那几种形式？

A：产业园的资产证券化模式主要分为3种：

1) 股权过户模式

园区运营的很好，把它做成轻资产运营，相当于将产业园区的产权或者股权转让给投资人，原有的运营商继续提供服务，继续维护原有的生态和氛围，持续产生现金流。随着更多知名企业的入驻，产业园的名声也越来越大，租金也越来越高，它的价值也越来越高，投资人持有股权的价值也越来越高。这种是看资产本身的、最典型的证券化，但是这种模式，目前在国内发行的情况还比较少。无论是交易所、还是国内的机构投资人，对于更多依靠资产本身而不是主体信用的创新产品，认识程度还需要增强。

2) 物业抵押模式

与银行进行物业抵押贷款相像，既看重物业，也看重主体。通常需要AA以上主体担保通常打折不会超过6折，在5折左右。因为有主体+物业的双重增信，较易受到投资人认可，发行难度比第一种小一些。

3) 基于现金流质押的证券化模式

既不过户，也不抵押，就是基于现金流的证券化，考虑一定的增长率，比如说未来五年产生12亿的现金流，打个折，比如8-9亿。

Q2、如何通过金融手段，解决产业园区现金流不够、融资难问题？

A：产业园区的现金流没有住宅销售那么好，所以我们更关心谁建设？谁运营？如果企业本身实力不强，且项目现金流不多，去传统金融企业融资存在困难，通过发行ABS也不会乐观。我个人建议，先引入一个较强的主体，或基石投资人（收购或者联合运营），参与融资及运营，培育项目，等项目现金流有所改善后，再通过ABS盘活资产，实现投资的退出。比如光大安石在重庆解放碑观音桥做的大融城，几年前收购时物业还比较一般，但收购后通过翻新改造的方式提高了现金流，后来通过证券化实现了退出。另外，ABS也可以通过打包旗下不同资产，增强资产现金流量，但同时要关注资产的可分散性，避免出现系统性风险。目前，投资人既要看项目实施主体，还要关注项目的整体风险是否可控，ABS产品能否发行成功，也要着重关注以上两个方面。