认清楚这三种“房本”类型，直接关乎你有没有产权，占多少份额

本文是关于“房产继承”系列中的第一篇。

“房本”是老百姓拥有房产的象征。在“房本”中，有三类信息直接关系到老百姓的利益：

• 房子的产权人。证明房子是不是你的？
• 产权人的份额。你在房子中占有多少份额？
• 房子的价值。这套房子值多少钱？

我国住房制度改革正式落地是在1998年，至今已经有20多年的时间。在这二十余年的时间里，伴随着我国不动产登记制度，“房本”的形式在变，登记信息在变。了解清楚这些房本的形式和信息，无论今后售卖、出租、继承甚至分家析产，或者买房，都能做到心里有数。

本文先带着大家认识一下“房本”，看看这些关乎切身利益的信息都“长”什么样。二十年的时间里，按照房本的形式，划分为三个阶段：

【1】“两证”时期

1.“两证”通常指的是《房屋所有权证》和《土地使用证》。

通过这两个证的名字很容易看出：老百姓买的房子，拥有的是房子的所有权；盖房子占用的土地，只有使用权。所以，一个叫“所有权证”，一个叫“使用权证”。

老百姓口中俗称的“房产证”就是从这个时候开始叫起来的，指的就是《房屋所有权证》。“房产证”是在1992年左右的时候开始出现：

“房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行驶占有、使用、收益和处分的权利的证件，即《房屋所有权证》”。

“两证”的房屋目前市场上还普遍存在。在后来新的房产证件推出之后，国家并没有强制换证。08年之前的房子，大多是这种组合方式。这里需要提醒的是，如果涉及到这类房产的交易，要注意《土地使用证》。我国的土地使用权只有两种：

• 城镇土地。属于国家所有，对应的土地使用证叫《国有土地使用证》。
• 乡镇土地。属于集体所有，对应的土地使用证叫《集体土地使用证》。

如果是《房屋所有权证》 《集体土地使用证》的组合，这类房屋多数只能在同村集体成员之间进行交易，“外户人”购买的时候会受到很多限制甚至利益上的损失，必须要谨慎。

2.《房屋所有权证》中的三类关键信息

（1）房屋所有权人。登记的是房子的产权人信息。登记的是谁，谁就有产权份额。注意，房屋所有权人采取的是“一人一证”，只登记一个人的名字。

（2）共有人。这套房子是不是还有其他共有人。如果有，后面还有一个信息栏：“共有权证号自……至…… ”。这里就会涉及到另外一个证：《房屋共有权证》，共有人信息会登记在此证中。所以，一般情况下，多人共有一套房产，采取的是《房屋所有权证》 《土地使用证》 《房屋共有权证》的组合方式。

多人共有时，如果涉及到房产的处置，在“按份共有”的情况下，需要经过拥有2/3以上产权的产权人同意；在“共同共有”的情况下，需要经过所有产权人同意。一般来讲，跟份额有关的约定和说明，会在《房屋所有权证》中的“附记”栏中说明。

（3）房屋价值。房屋价值主要跟房子的位置、面积大小有关。在房产证中的信息主要包括：房屋坐落、产别、建筑面积（平方米）、设计用途等四类。

• “坐落”就是房子所处的地段，值不值钱不言而喻。
• “产别”要注意，对老百姓而言，房子完全是自己家的，在产别栏上应当登记为“私产”。
• “建筑面积（平方米）”就不多说了，面积×单价就是房子总共值多少钱。
• “设计用途”。我们这个系列的主题就是家庭财产，所以这一栏必须是“住宅”。

认识这三类信息之后，就知道房子是不是属于“个人合法财产”、自己占有的份额，等到需要处置的时候，就知道能不能处置、处置多少。

3.另外需要提醒的两个要点

（1）不是所有的房子都必须有“两证”。

早期的时候，房产证和土地证是不同机关颁发的，《房屋所有权证》是由房屋管理部门发的，《土地使用证》是由土地管理部门发的。有些地方由“国土资源局和房屋管理局”统一印制发放，这种情况下，都体现在《房屋所有权证》中，不需要土地证。主要标记就是看看房产证上盖的章。

（2）在这个阶段，还有个证叫“契证”。

契证是一种完税凭证，是由县级契税征收机关统一向纳税人开具，作为农村地区契税纳税人的完税凭证，主要适用于农村地区。

发放的主要原因在于，因为我国部分农村地区存在房产交易缺乏管理制度和机构的实际情况，所以，农村购房者缴纳契税之后，通过“契证”证明购房人实际交易的合法性。“契证”在1998年10月1日开始使用，到2016年左右的时候取消了。

所以，有时候人们口中的“三证”，就是指的《房屋所有权证》、《土地使用证》和《契证》。

【2】房地产权证

1.“两证合一”

把《房屋所有权证》和《土地使用证》合二为一，变成《房地产权证》。最早是1996年3月1日在上海开始实施，2008年9月1日全国统一实行“两证合一”。

顾名思义，就是把房屋的所有权和土地的使用权合并到一个证件上。为方便办证、简化办理流程，明确不再需要跑几个机关部门办理，也是一项便民的举措。《房地产权证》由当地的国土资源和房屋管理局印制发放。

2.《房地产权证》中的三类关键信息

（1）房地产权利人。注意，信息栏名称已经改成“房地产权利人”，不再是“房屋所有权人”。房地产权证依然遵循“一人一证”的原则。在“权利人”登记的是一个人的名字，在后面的信息栏中写明证件名称和证件号码，以证明权利人的真实身份。

（2）共有情况。有些朋友会问：婚后买的房子明明算夫妻共同财产，为什么只能写一个人的名字？

没关系，在“共有情况”栏中做出标识。前面“两证”时期做了一些提示，这里详细说明一下，有三种情况：

• 单独所有。说明该房子仅由权利人个人所有。
• 共同共有。说明这个房子还有其他共有人，一般来讲是平均拥有份额。
• 按份共有。说明这个房子还有其他共有人，每个人占有的份额可以约定，例如，占1/3、占40%、占50㎡等，均可。

具体可参考一纸家书之前的一篇专题文章：你的房子里你占多少份额？好好看一下房本，这栏信息特别重要

针对共同共有、或者按份共有，一般情况下：

• 在“附记”栏会做出备注说明。
• 有一个叫做《房地产权共有（用）证》的证件，针对其他共有人，配套发放。

（3）房产价值。包括房地坐落、房屋的建筑面积、套内面积、土地用途、土地获取方式等。

【3】不动产权证书

《不动产权证书》是对《房地产权证》的一次升级，正式实施是在2015年3月1日，证件中包含的权利和范围更广。

大家知道，现在各地办理房屋登记、更名、过户等的机构都叫做“不动产登记中心”，这是配合国家推动不动产登记制度的机构改革措施。

《不动产权证书》中的三类关键信息：

（1）权利人。权利人可以是多人，例如，夫妻购房并且作为夫妻的共同财产，在“权利人”一栏中同时登记夫妻二人的名字。

这是相对之前“房本”变化的一个关键地方。所有的房子的产权人都写在一栏上，不用再像之前，采用的是“主房本” “共有房本”的组合方式。现在的做法是，如果权利人是多位，每人发一个相同的房本，唯一的区别就在于“权利其他情况”一栏中登记的持证人不同，其他信息完全相同。

（2）共有情况。跟《房地产权证》中的选项一样，也分为单独所有、共同共有、按份共有三种情况。同理，涉及到的“共有”的份额信息，也会在后页“附记”栏中写明。

（3）房产价值。通过坐落、权利类型、权利性质、用途、面积体现。重点介绍三个信息栏：

• 权利类型。会显示土地的性质和对房屋的权利。例如：

“国有建设用地使用权/房屋所有权”

说明这套房子占用的土地属于国家建设用地，持有该证的权利人拥有房屋的所有权，未来这套房子满足自行处置的条件。

• 权利性质。会显示土地的获取方式和房屋的性质。例如：

“出让/商品房”

说明这套房子占用的土地属于国有出让，房子是商品房，上市交易没问题。

• 用途。这套房子是干什么用的。对于老百姓居住而言，显示“住宅”。

【4】小结

目前市场上主要存在的“房本”形式就是上述三类。在实际改革过程中，由于政策试行、历史遗留等原因，上述各类证件在各地实施时间有一定差别。

在整个住房制度改革过程中，还有很多其他形式的“房本”，例如，《村镇房屋所有权证》、《宅基地使用证》，林林总总十余种。这里不详细介绍，在后续文章中涉及到相关话题时再单独讲解。

这里主要是告诉大家，通过各种形式房产证，要清楚房子属于谁的、有多少份额、值多少。因此，这三类信息是真正关乎老百姓切身利益的。

最后再提醒大家一句：“房本”的信息是判断个人权益的最重要依据，但不是唯一依据。

后记

在家庭财产继承中，最复杂和麻烦的就是房产，其中的关键就在于如何判断房产是谁的、有多少份额。

本篇文章先介绍一下目前房产证的主要类型，让大家有一个初步认识。下一篇将介绍如何在“房本”信息的基础上，更清楚的判断产权人在房产中占有的份额。

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