来源：搜狐网 （点击图片了解课程内容） 有一个机构叫私募基金公司，国家监管相对宽松。比较激进的开发商，在拿地时，土地出让金可以找私募基金进行配资，但最多配资60%-70%。土地出让金，开发商自有资金拿出30%-40%就ok了。 这时候开发商还没有土地，私募给开发商配资，只能把股权给私募。 私募的资金成本，一般在16-18%。 用了私募基金，一般情况下，为了避免过度融资，就不能使用信托了。所以，开发商要用私募的钱，来撑到取得施工证，撑到开发贷。 等拿到施工证，找过桥资金，临时拆借一笔，还掉私募的钱，抵押在建工程，银行放“开发贷”。 你算算仅仅土地撬动的资金杠杆。 假设楼盘销售额是土地价格的2倍，以3：7土地配资来算（不算融资利息），相当于开发商撬动了近7倍杠杆的资金。 开发商度过了从拿地到施工的这6个月之后，后面就容易多了。 项目开建，由施工方垫资。 出地面五层，取得预售，卖房收钱。 偿还负债，剩下的，便是利润。 这就形成了一个完美的循环，政府—银行（金融机构）—开发商，生生不息。 开发商赚钱的秘诀有两个： 第一是高周转。 第二是规模。 02 高周转，比较容易理解。 用小额的自有资金撬动大量聚集闲散资金和银行贷款，快速周转。 宇宙第一房企的高周转，已经到了炉火纯青的新境界。 03 高周转之下，必定需要规模才能挣钱。 小规模开发商，赚单盘红利，玩一把就撤退。 而大规模开发商，赚得是多盘复利！ 就好比，你守着一家店，一年能挣20万。但你把店开到10家，为了快速销售，降低单店利润，每家店一年只挣10万，但10家店就是100万。 你选择哪个？ 规模性开发商就是后者。 仅仅靠一个项目，单盘利润其实很低，甚至是不挣钱的。 但是通过资本外力，降低单盘利润，依靠资本滚动速度，增加资金使用率，靠多数量获得总利润。 规模开发商，承担了城市进化的社会责任，但他们不是来做慈善和公益的。敢为政府提供高额土地出让金，支持当地建设，是因为他们的商业模式，不再是单盘红利，而是多盘复利。 成本上升，利润下降，这都没关系，一个项目赚2亿，100个项目就是200亿。 追更： 有小伙伴对银行、信托、私募的资金成本，意见不一。 开发商的融资成本，和公司的负债、是否提供抵押物，项目的优质程度都有关系。很多时候，也并不是我们理解的，越大的地产企业，资金成本越低。见过地方小开发商，融资成本可以做到6%的。 当然，像华润、保利、招商这些央企，那就更不用说了。 文中所涉及到融资的成本数据，是根据一般市场情况，因房企不同会有差异，各位不要执拗于数据，理解这个游戏的逻辑即可。 2019壹方城汗马研习社 11月游学第19届文旅特色小镇杭州站 相关产业链开发商、运营商、规划机构、投资公司董事长、总经理与企业核心高管、相关产业项目负责人及地方政府领导等【限定30人】 北京壹方城智汇科技有限公司 < 中国房地产行业最具前瞻性、最具实效的房地产企业家转型学习及项目创新、资本对接的综合服务平台。我们致力于文旅 地产 互联网 的产业链生态完善，打造文旅 资本 运营 传播推广的跨界融合、资源整合的全产业链无缝对接平台 > 游学行程安排 壹方城汗马研习社企业家游学是以考察 研讨 资源联接的形式来服务平台企业，推动企业实战转型、有效对接转型资源、加速联合发展的好途径。 原汁原味 < 实地考察多个文旅与特色小镇经典项目，让您获得原汁原味的体验 > 三重冲击 < 专题课程培训、实地考察交流、文化体验深入，领悟深刻，收获全面 > 高效省时 < 囊括各类文旅与特色小镇开发模式，了解如何定位、规划及运营，更深切的认识且学习借鉴 > 实操演练 < 分组讨论，实战研讨，结合自己的项目特点找到文旅与特色小镇的IP魂，汗马随团导师全程精彩点评，指导操作路径和实践方法 > 智慧共享 < 智慧精英汇聚，积累人脉，启迪思维，分享智慧，共谋发展 > |
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