最高院：依据房地一体原则形成的法定抵押权足以对抗在后承租人

独钓寒江78l9ts 2019-11-05

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作者：初明峰刘磊

最高院：依据房地一体原则形成的法定抵押权足以对抗在后承租人

裁判概述：

抵押人将其名下房屋抵押给抵押权人并办理了针对房屋的抵押登记后，又将该房屋及占用土地范围内土地使用权出租给承租人，尽管只有针对房屋的抵押登记而没有针对案涉土地使用权的抵押登记，但根据法律规定在案涉房屋被办理抵押登记时，案涉房屋及占用土地范围内土地使用权的抵押权均得以设立，承租人的租赁权不得对抗在先设立的抵押权。

案情摘要：

1、伟达公司将其名下房屋抵押给银行用以担保其向银行的贷款，并在登记机关办理了针对该房屋的抵押登记。

2、随后，伟达公司将被抵押房屋及其所占用土地的土地使用权出租给由尼公司，并签订了租赁协议。

3、伟达公司无力清偿到期贷款，银行诉至法院要求伟达公司承担还款责任并要求就案涉抵押物实现抵押权。后经诉讼、执行，案涉抵押房屋因流拍而抵偿给银行，银行又通过拍卖行将案涉房屋拍卖给圣洁路桥公司。

4、但由尼公司认为其租赁案涉房屋及其所占用土地的土地使用权时，虽然案涉房屋被办理抵押登记，但案涉土地使用权并未办理抵押登记。

5、圣洁路桥公司诉至法院要求由尼公司从案涉房屋及土地上迁出。

争议焦点：

由尼公司是否应当从涉案房屋及土地中迁出？

法院认为：

《物权法》第一百八十二条第一款规定：'以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。'第二款规定：'抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。'上述第一款规定的实质是在我国目前房屋抵押登记和土地抵押登记分属不同部门办理的情况下，对房地产设定抵押权时的倡导性规范。第二款则是针对当事人未按照上述第一款规定一并抵押时的处理，即由法律直接规定为'视为一并抵押'。《物权法》第一百八十二条第二款的文义解释应是，只要在房地产之一的房屋（或者该房屋所占用的土地使用权）上已设立了抵押权，则与该房屋（或者土地使用权）相对应的土地使用权（或者土地使用权之上所附着的房屋）也一并设立了抵押权，而不论该抵押权是否已经办理了抵押登记手续。对于此种虽未依法登记但依据法律规定'视为一并抵押'的抵押权，其设立时间应与该房屋上设立抵押权的时间一致，即在该房屋上登记设立抵押权的同时，该房屋所占用的土地使用权上同时设立了法律规定的抵押权。

《物权法》第一百九十条规定：'订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权'，按照该条规定，虽然该条规定的租赁关系不得对抗'已登记的抵押权'，但是从法律规定的目的来看，该条规定的'已登记的抵押权'也应包括该法第一百八十二条第二款规定的'视为一并抵押'的房屋或者土地使用权。

尽管案涉房屋抵押时其占用的土地使用权并未设定抵押权，但是按照《物权法》第一百八十二条第二款的规定，该房屋所占用的土地使用权也于该房屋设定抵押权同时即一并设立了法律规定的抵押权。在案涉土地租赁关系晚于房屋抵押权设立的情况下，则该土地使用权租赁关系亦晚于该'视为一并抵押'的土地使用权抵押权关系，故根据《物权法》第一百九十条的规定，案涉在后成立的土地租赁关系不得对抗在先已视为'一并抵押'的土地使用权抵押权关系。因此，本案可以参考适用《物权法》第一百九十条第二句的内容，而不能适用该条第一句的内容，故由尼机械公司关于本案应适用《物权法》第一百九十条第一句的再审申请理由，理据不足，本院不予采信。

案例索引：

（2014）民申字第1170号

实务分析：

笔者梳理的本期'房地一体'原则专题，选择的三篇权威判例均是对'房随地走、地随房走'原则的无例外坚持。专题一中判例认为房产设立抵押，土地登记机关虽没有抵押登记显示，作为在后债权人接受土地抵押也有义务落实地上建筑的在押情况，如果没有尽到审慎的查询义务，接受存在'法定抵押权'的土地抵押的，不构成善意，土地使用权抵押不能设立；专题二中判例认为，房屋设立抵押，其抵押效力基于项下土地，未经已经登记的房屋抵押权人同意进行的土地使用权人变更行为不能对抗房屋抵押权人；本文专题三，法院依然明确：房屋设立抵押，其抵押效力基于项下土地，未经已经登记的房屋抵押权人同意针对虽无抵押登记显示的土地进行承租行为，承租人不得对抗房屋抵押权人（该抵押权人对项下土地享有法定抵押权）。三权威判例中坚持的司法精神与九民会议纪要精神完全吻合，特此推荐。虽然现行的土地和房产登记机关合并为'不动产登记中心'，但本此明确的司法精神对于解决历史遗留的案件问题，还是有较大的指导意义，特此推荐。