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从城市区位的角度看，在今天重庆龙湖旗下，春江天镜看上去并不是最光鲜的，因为它不在CBD，也不在开发热度最高的北区。
但从市场站位的角度看，它却有可能是龙湖旗下，位置最有利的一个项目。
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因为在坡区和南区，有一大批没有得到满足的客户。
在直港大道、在滩子口、在回龙湾大社区、在学府路沿线……，有很多人对自己现在住的房子，谈不上十分满意，但又不知道怎么换：
○南滨路一线临江的产品，现在动辄500万往上了，对于大部分人来说，这个价格要么觉得贵了，要么觉得没有必要。
○坡区有一些旧城改造项目，比如印江州、九龙天颂，品质比过去大多数坡区项目，明显要好一些，但对于周边环境，很多人又不太满意。
○在春江天镜之前，巴滨路的这个半岛之上，出现了五六个新项目，多数都是偏改善型的规划，但有些客户依然不是很满足，因为自己以前住的都是雅居乐美堤雅城融侨半岛之类的小区，只是由于面积小了或是房子旧了，想搞一套新的，换成这些项目，始终觉得没有完整的实现升级。
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人都有折腾的欲望。比如很多时候人们换车，并不是因为原来的车空间不够用了、或是经常出小毛病了，只是觉得开了五六年了，想换个口味。
房子也一样，我有个朋友住融侨，一家三口有套小三房，虽然稍微挤点但事实上也基本够用，并且现在融侨的各种生活配套，可以说是非常成熟了，他自己也没有投资房子的打算，但最近半年还是在频繁的看房，准备买套新的、交房入住以后卖掉旧的。我说你何必折腾呢，他回答我说，从根源上讲，问题还是出在婚姻法身上，法律要求一夫一妻，自己家里那个老婆又不敢换，在这种情况下，如果五六年都不换辆车、十来二十年都不换次房，人生实在是太寡淡了。
我觉得这个逻辑，好像挑不出什么毛病。
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坡区和南区的这一批改善型客户，在某种程度上，处境和相亲市场上的剩女，有那么一点点类似：年龄已经不小了，身边的男人也不太屌照，但却始终相信爱情，在这种背景之下，如果突然出现一个出身好长得又帅的、还会写两句诗，结果会怎样？——兄弟，晚上一个人出门最好穿保守点我给你讲。
而春江天镜，从理论上讲，有希望扮演这么一个角色：
其一，它一线临江，占了个江景房的概念。
其二，规模大，总建筑面积差不多有100万平米，住宅差不多有80万平米，规模大至少有两个好处：配套设施齐全，项目有知名度。
其三，它是龙湖。
这三个要素，任意去掉一个，它的关注度，只怕都要往下面掉一大截，但三点同时占齐以后，就基本可以确保，它能够吸引到坡区和南区大部分换房客户的注意，不会差人气。
所以，最近两年，龙湖旗下的新项目里，售房部开放当天，来访量最高的楼盘，不是舜山府昱湖壹号九里晴川景粼玖序，而是春江天镜。
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十多年前，龙湖在南区做过开发，但它在南区的经历和回忆，并不是特别美好。观山水曾经卖得磕磕绊绊，郦江的生活配套迟迟起不来，导致在很长时间内入住率都不是很高，口碑也不算很好。十年之后，龙湖再回南区，选在巴滨路，搞了一个百万方大盘，从项目的规模看、从市场竞争环境看，它的市场地位、它在市场上的人气，应该都不存在太大的问题和悬念。
它最大的悬念，在于价格。
如果春江天镜的板式平层，相比巴滨半岛版块其它项目的洋房、只高出几个百分点，它的高层、比这些项目的高层也只高出这个幅度，那么它的销售，可能根本就没什么压力。
但事实上，我个人觉得这应该不太可能，原因至少有两个：第一，从企业的角度说，龙湖是一家对溢价和利润比较看重的公司，第二，项目差不多有20多万平米的商业商务，按照土地出让条件和规划要求，其中相当部分，龙湖要自持5年，不能销售变现，这20多万平米商业商务、综合成本至少要20多亿，龙湖肯定想要通过住宅销售，在现金流上找补一些回来。
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春江天镜第一批次的板式平层，已经快要开盘了，按照项目的综合条件和人气，开盘价格肯定会是区域最高，我在客户和置业顾问那里听到的消息，也差不多是这个口气。
在当前的市场环境下、在客户整体观望情绪已经比较明显的背景下，凭借江景、规模优势，以及牌子，如果龙湖选择卖一个比较高的溢价、去化速度上不上得去？这可能是一个有点悬念的问题。
所以2018年，龙湖旗下，最有悬念的项目，也许就是春江天镜：一方面，它的竞争优势很明显，但在另一方面，它的售价高出可能也很明显，这两个要素的斗争结果，很可能将会决定这个项目的前途和命运。
最后的答案，还要过段时间才能知道。
今天先聊一聊产品。
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先看地段。
巴滨路这个版块，江景不如南北滨路核心段那么华丽，但胜在休闲和生活氛围比较浓。天气好的时候，很多人都愿意去巴滨路的江边，搞个烧烤放个风筝打个小麻将，我也去过几次，感觉还不错，所以比生活环境、比居家感受，它未见得比南北滨路的网红江景段差。
至于距离问题，我开车过去的时候看过导航，从项目售楼部开到美堤雅城的位置，刚好十公里。我个人觉得，对于长江大桥以南到鱼洞沿线的客户，以及从杨家坪到黄桷坪沿线的客户，距离比较合适，超出这个范围，每天的通勤也许就稍微有点压力，在我个人概念里，在路况不是特别好的背景下，如果平均每天上班往返的距离加起来超过40公里，就会让人有点烦躁。
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再来看规划。
春江天镜的规划，我觉得做得好的地方，至少有几点：
其一，利用百万平米规模、20多万平米商业的指标优势，规划了丰富的配套设施，有超市、电影院、临江的大商业，小区内有幼儿园，旁边有教育用地，所以业主子女上学、生活购物、日常看个电影喝个茶吃个饭，都很方便。
其二，规模大、一线临江，整个项目的建筑风格也很现代，这几个要素综合在一起，让项目在视觉上有比较强的标志性，你在江对岸和别人喝茶，别人问你住哪里，你随手一指，对方应该就会记得住。
其三，在垂直于江面的方向，规划了三条景观主轴，让整个社区的骨架很清晰、通透性比较有保障，在这一点上，过去重庆的滨江大盘都做得不太好，住在后排的业主，往往要转几个弯，才能上到滨江路。
其四，根据地形高差，把项目的地块整理成了几个相对平坦的台地，这让各个住宅组团的内部比较平整，车库也不用做很多层，业主出入的感受会更好一些，在这一点上，春江天镜比过去的春森彼岸要强，罗西西开车进出春森，至少有十几次了，至今都还会迷路。
在规划上，这个项目也有不太理想的地方，那就是从平面上看，建筑的业态和朝向，不是很齐整，缺少一点仪式感。造成这种状况，大概应该有两个原因：一是地块本身的形状，不是很规则；二是从经济和效益的角度考虑，龙湖想要把更多的建筑面积指标，用来做售价更高的板式平层。
在这个市面上，没有完美的项目，所以对于购房者来说，首先需要考虑的问题，就是想清楚哪些是自己必须要的，哪些是自己可以克服的。
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然后是景观。
项目一期住宅，有四个5000平米以上的中庭，在景观方面龙湖还是有一套，所以项目的景观质量，应该不需要有太多担心。
举个例讲。下面这张图，是春江天镜的中庭之一，中心是一个面积很大的儿童戏水池，在这个戏水池的上面，是一个曲线型的长廊，天气热的时候，小孩可以在下面玩水，大人可以在长廊上休息聊天，我个人觉得，这是一个很好的生活场景设计。这个场景设计，最早是出现在舜山府的园区，现在搬到了春江天镜，多少可以从侧面证明，这个项目在龙湖内部的等级排序并不低。
在细节上，相比过去的龙湖园区，春江天镜增加了一些比较实用的小心思，比如婴儿车停车位、宠物饮水装置、宠物便箱、户外充电插座、驱蚊灯……等等。
四个中庭、比较丰富的小细节，加上高层一楼架空留出的几个主题休闲空间，让春江天镜的园区生活内容和场景质量，相比同板块的其它项目，要高出那么一点。
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最后，看一下建筑和户型。
建筑是典型的现代风格，直线条的外框、大面积玻璃的外立面，和舜山府昱湖壹号揽境景粼玖序，基本是一个路数，对龙湖比较关注的朋友，应该都很熟悉了，所以不需要多聊。
项目一批次房源有三种户型，套内面积分别是115、118，以及136。其中115和118都是偏紧凑的四房，结构也比较简单，如果是三代同堂加二胎、家里常住6口人，这两个户型用起来、还是稍微有点紧张的，两老两大一小、或是两大两小，相对比较合适，前者我建议选115，后者我建议选118。
115户型
118户型
重点聊一下136的户型。这个户型的看点，在于客厅和餐厨部分：它把餐厅和开敞式厨房放在一起，做成了餐厨区，一方面解决了餐厅的采光问题，另一方面又把7米多的横厅、全部留给了休闲功能，除此以外，客厅区域还配了一个内阳台，以及一个多功能的休闲区，为功能布置和家具摆放，提供了更多的可能性。
136户型
客厅
餐厅
外阳台
在目前市面上、套内面积140平以下的平层户型里，这应该是把餐厨和客厅功能做得最强的户型之一了，并且从厨房到阳台，整个平面的视线完全是通透的，大家在各干各事的同时，也可以实现很好的互动。如果你不嫌弃它的次卧室尺度有点小的话，那这应该算是一个很不错的户型了，龙湖过去的平层项目里，差不多要到150平米以上，餐厨和客厅，才有这种功能配置。
关于项目的户型，还有两点值得一提：一是开窗面大、采光很好，二是剪力墙少，便于改造。
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关于春江天镜，今天想聊的，大概就是这些。
十年之后，龙湖这名北区老干部，选择了第二次南下，相比过去的观山水和郦江，这一次的声势，明显要更大一些：除开20万平米商业商务以外，还有80万平米滨江住宅、超过100亿的住宅货值，在龙湖的盘子里，应该算得上是一笔大买卖了，未来的两江四岸上，这种大买卖，也应该不多了，毕竟现在的地块越划越小。
它的景观资源、配套、建筑外立面、户型……，相比同板块的竞争对手，也都要强出那么一点点。
所以综合来看，它的竞争力，应该没有太多可质疑的地方。它唯一的悬念，也是最大的悬念，就是在现在的市场下，客户愿不愿意花更多的钱、来给龙湖这笔买卖捧场。
每个人都渴望爱情，但究竟有多少人，愿意为了爱情不顾一切？
