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“城市更新”对很多开发商而言是个新名词，但它在1958年就已经被西方的荷兰提出，而真正现代意义上的城市更新也早在美国的60到70年代就已经进行过大规模的更新运动。在广东深圳至今也有了10多年的历史，但最初知道这个名词多数人总以为是个拆房建房的过程， 虽然对城市更新的有着狭义的理解，也由此可见在房地产行业里它一直不被开发商待见。 那么 ! 是什么让无数开发商开始重视旧改了呢？ 这要从2010年开始，城市的规模毕竟是有限的，一二线的中心城市的土地资源供应由此日渐稀缺。对城市建设和产业发展的需求开始无法满足。 如我国的广州、深圳等大城市在土地利用上已从“增量”步入了“存量”的发展阶段。依靠传统的招拍挂方式获取土地资源，明显已经让开发商陷入狼多肉少，难以为继的状态。为解决土地供应问题和推动城市发展，ZF不断推出旧改政策。让开发商看到了契机，因此开发商将目标转向城市更新，以求生存 。城市更新也由此成为开发商解决土地供应问题的重要渠道 。 相比传统的地产开发主要以招拍挂形式获取项目，城市更新则可由政府收储或协议出让方式获取，同时城市更新也被认为是块硬骨头，项目一般有权力人众多，时间长，搬迁成本高等难题，但相对当下拿地普遍的成本情况看，总体回报收益相对高。加之部分城市也陆续出台城市更新的实施计划，促使城市更新吸引了越来越多的房企参与。 市场机遇与发展趋势！ 对中国房地产来说，随着1998年福利分房制度的取消，楼市迎来了爆发式的增长。自2017年新拐点的到来开始，二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.8%，远高于一线城市的 16.8%，且商品房的空置率达到了26.6%。这意味着住房的需求已基本得到了满足，部分地区甚至出现了一定程度的过剩，中国楼市正在逐步进入存量时代。 同时在“房住不炒”的总基调下，银保监23号文的发布，限制了房地产的前端拿地融资，银行方面，除了满足“422”要求的开发贷之外，银行资金已基本淡出前融市场。房地产融资 “拿地”资金受限 ，而城市更新依然有可行空间 。 据小编得到的可靠消息，建行正在打算投资4千亿支持旧改。但是广东大湾区的规划经济发展和国家资源的倾斜，广东每年对全国人口的虹吸效应，广东的住房需求依然强劲。根据贝壳研究院在其发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》中表示，近三年，大湾区平均每年增加150万人口，深圳、广州常住人口分别增长165万和140万。 大量人口涌入使大湾区住房缺口扩大， 湾区11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳仅为23.7%。白皮书引述联合国预测的数据称，未来10年大湾区城市人口增量将超1000万，其中广州增加338万人，深圳增加263万人，佛山、东莞增加100万人左右。 今年《粤港澳大湾区发展规划纲要》发出通知，中央政府希望把粤港澳湾区建成未来的世界第四大湾区，高度繁荣发达的世界级城市群以及中国新的经济增长极。着力推进“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造，即城市更新。众多开发商为此积极布局大湾区抢占市场份额。 粤港澳大湾区是热门 随着粤港澳大湾区规划的重磅出台，众多房企纷纷南下大湾区。克而瑞研究数据表明，在大湾区内拿地规模排名前 30 名的企业新增土地储备总量占比达 48.7%，包揽了近一半的成交土地。其中碧桂园土储建面，均位列榜首。位居第二的恒大16年开启总部搬迁深圳，目前已经把深圳作为自己发展的新主场。 作为本土企业的越秀地产、保利发展更是将策略定为“深耕”粤港澳大湾区。据了解2018年越秀地产90%以上的投资都在粤港澳大湾。总部迁入广州的升龙集团在2017年布局广州旧改，目前已经在广州拿下5个旧改项目。 过去一向在公开招拍挂市场拿地的旭辉，更是表示要以旧改切入大湾区，目前已进入包括惠州、东莞、中山等8个城市，共锁定了30余个项目。和昌集团南下迁入深圳，拿下了深圳、广州在内一共4个项目。深圳“旧改之王”佳兆业更是有着大量的旧改土储，且100%集中在大湾区。 结尾 有人说”城市更新是城镇化进入高级发展阶段调整城市结构，调整存量资源，提升城市发展质量的一个必然之路”。如同许多发达国家所经历过的城市更新一样，今天中国也有很多城市也在开始为“大都市病”的问题进入同样的一个历程。城市更新是城市化的必然结果，同时它也将为城市的发展带来新的活力。 城市更新从2009年开始，已有整整10年时间，其项目开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题，使得旧改项目存在很多不确定性，曾让很多开发商万分苦恼 。 为摆脱匆忙应对政策变动的不利局面，9月4日 的71号文和三年行动计划，更是透露着广东省将全面推动全省“三旧”改造。但是针对政策的不确定性，拆迁时间成本的不可控等风险问题。我们有必要透 过现象看本质，摆脱匆忙应对政策变动的不利局面，从其本质和内在逻辑出发，以不变应万变的思维模式去解读政策。 不少开发商或跨行业的新开发商纷纷涌入湾区开拓城市更新市场，不少村集体都在待价而沽，僧多肉少。我们有必要深入了解村集体，如何与他们打交 道，规避风险，更高效的推进项目。 |
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