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王美丽有四个小孩，分别为王老壹、王老贰、王老叁、王老肆。2018年7月26日，王美丽去世，留下一套房屋，没有进行遗产分割。2018年8月5日，王老壹、王老贰跟黄小鸭签订《房屋买卖合同》，将王美丽遗留的房屋出售给黄小鸭。黄小鸭多次催促王老壹、王老贰办理过户手续，王老壹、王老贰均以各种理由拖延，黄小鸭于是诉至法院，要求确认《房屋买卖合同》有效，并要求王老壹、王老贰将房屋过户至黄小鸭名下。遗产未分割，部分继承人将被继承人遗留房屋出售，房屋买卖合同是否有效？买受人能否要求将房屋过户至其名下？王老壹、王老贰与黄小鸭作为完全民事行为能力人，双方在意思表示一致的情况下签订了《房屋买卖合同》，涉案房屋是王美丽的遗产，因该遗产未进行分割，属于王老壹等四个子女共同共有，但王老壹、王老贰作为其中两位共同共有人，对该房屋有部分处分权，这与无权处分是有区别的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，退一步来说，即使王老壹、王老贰属于无权处分，也不能因此认定《房屋买卖合同》无效。《物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”根据该规定，因该房屋为四人共同共有，如王老叁、王老肆不同意出售该房屋，则房屋的所有权无法发生变动，即黄小鸭无法要求将房屋过户至其名下。但黄小鸭可以依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定主张违约责任或损害赔偿。1、签订《房屋买卖合同》签应当进行查档，并核对查档证明、房产证上所有权人与出卖人是否一致，如为遗留的财产，应当要求出卖人出具遗产分割给出卖人的证明，如法院的调解书、公证处的继承公证书等有公信力的遗产分割证明。2、如尚未进行分割，应当在办理继承手续后再与继承人签订房屋买卖合同。 
《物权法》 第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。” 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 
杨婷婷
广西万益律师事务所合伙人，专注于二手房法律事务的理论研究及实务工作，擅长办理二手房买卖、二手房租赁、房屋析产、继承等相关法律事务。
苏佳丽 广西万益律师事务所专职律师，专注于二手房法律服务，擅长处理二手房交易、房屋继承相关法律事务。 
黄丽莎 广西万益律师事务所实习律师，专注于二手房买卖、租赁、继承纠纷等相关领域。
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