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做投资，最基础的工作就是去找项目。很多人认为，找项目除了招拍挂就是收并购，招拍挂就是去拍地，收并购就是找中介要资源。但事实上，这种理解并不全面。本文尝试系统性得将找项目的途径阐述清楚，为求方便归类，分为公开市场与非公开市场。 一、公开市场的途径 公开市场指的是有交易平台，能够对外公开项目信息。公开市场的特点就是市场化、充分竞价，具体有土地交易市场、产权交易所及法院拍卖平台等。 （1）土地交易市场就是土地招拍挂的所在场所，很多地方又称土地交易中心、公共资源交易中心等。政府的招拍挂信息都会在各地的土地交易中心的网站及当地报纸上公示，公示期一般都在一个月左右，这也是开发商获取土地的主要方式。 （2）产权交易所是股权、资产交易的中介场所，各省及主要城市都会设相应交易所。近年来对于国有股权及资产的转让都强制要求进产交所公开竞价，保证国有资产保值增值不流失，所以在国企被要求剥离房地产业务的大背景下，产交所的房地产项目转让业务也较为频繁。产交所对于被委托的交易物一般也会有一个月左右的公示期，甚至也会有预公告。 （3）法院拍卖。法拍的拍品非常宽泛，股权、土地都是拍品，一般而言，各地法院众多，大部分法院的拍卖都没有专门的平台，但会通过登报对外公示，吸引报名竞买。目前淘宝、京东等电商和法院的合作较为紧密，不少项目也能在淘宝上搜到。 二、非公开市场的途径 非公开市场是一个较为小众的市场，一般指的是收并购或和政府一二级联动的途径。 （1）中介。老生常谈的一种方式，但是很容易出现中介背后还有中介的情况，或者碰到吹牛不打草稿的中介，特别是在鱼龙混杂的当下，找中介的效率比较低。 （2）发动公司的整合力量获取信息。房地产公司是一个资源整合链的顶端，每个部门都有自己对外的信息获取途径。比如，财务部对接金融机构、能够通过金融机构了解其他公司的资金链情况，报批报建及项目部对接属地政府、能够通过属地政府了解辖区内其他项目的开发转让意向，设计部对接设计院、能够了解到片区的规划调整情况，工程部对接总包、能够了解到其他地产项目老板的转让意愿。很多信息都是第一手的真实有效信息，但都沉在除投资外的其他部门内，把这些信息整合起来，其实比中介的途径更加有效。 （3）陌生拜访。把前几年成交未开发的土地梳理一遍后陌生拜访，就学二手房中介一样，做地毯式的搜索，逐个确认转让的可能性，就算没有交易也能保留一个合作的联系方式，在房地产项目逐年减少的当下，这种路径的效率也算是较高的。 （4）了解政府的动向，争取与政府下辖国企全面合作。近年来，政府对国企的要求大多是尽快剥离房地产业务，而且大部分国企本身也没有开发能力，不少国企手上也拥有很多历史遗存项目或者是退二进三项目，国企在土地运作上面虽然有效率低下的问题，但本身也有政策上不受限的优势。拜访各大国企并与之开展合作也是较好的方式。 三、小结 找项目其实并不难，平时工作勤奋点，天天轮番刷新几个公开信息的网站；搭建一个好的体系，做好人脉的积累，并发动全公司的力量去找项目，相信会事半功倍。 |
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