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昨天的节目里，我们为大家普及了时下流行的网拍房。对于这一新生事物，其实不少人还是心存疑虑的。而在房屋网络拍卖的过程中，也确实存在着这样那样的风险。所以在今天的节目中，我们就将通过案例解读的形式，教大家如何在网拍房中“避雷”。  案例一 不肯搬走的原屋主 2017年，李先生以560万元的价格，竞得位于广州天河区龙口中路的一处法拍房。这间房子自2007年起就一直由原屋主陈某某和家人居住使用。在李先生取得《房地产权证》之后，陈某某以涉案房屋属于“不交吉”拍卖为由，拒绝搬离。最后双方只能闹上法庭。  不交吉指的是房产以现状拍卖，拍卖成交后法院不负责交付房产。这样的房产，新业主往往不能及时收回。如果这套房子还是原业主的唯一住房，那么申请法院强制执行清退会更加困难。 陈少军 盈科律师事务所股权高级合伙人 我们浙江省跟其它周边的一些地区相比有一点好，基本上所有上线的法拍房都是已经清理过的。里面有居住着不走的、阻挠你入住的这种情况，基本上不太会有。 但是有一点要注意，就是户口的问题。这个户口的问题不属于法院处理的范围，处理完了之后，空置房子里面的户口有没有移走，在你买之前还得要去房屋所在地的派出所了解一下。  图片来源：阿里拍卖杭州站 案例二 不肯搬走的租户  2018年，四川成都的刘先生在网上花123万元拍了一套法拍房，产权40年。没想到这套房子被原所有人李某出租了40年。按照“买卖不破租赁”的原则，40年产权期内，刘先生都无法行使该房屋的使用权。  在这个案例中，我们又碰到一个新名词，叫“买卖不破租赁”，这是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响。也就是说如果你买了一个已经租出去的二手房，那么必须要等租期结束后，才能行使完整的所有权。 当然，刚才这个案件中的租赁合同后来被核实是虚假无效的。但是这样的情况确实存在，甚至有租户要求新业主拿出几十万的赔偿金才肯搬走。  陈少军 盈科律师事务所股权高级合伙人 房子可能要被竞拍了，原业主故意造一个假的租赁合同，把房子租给别人，租个5年、10年、20年。这种情况在我们杭州来讲，法院会处理清楚的。 如果是真实产生的房屋租赁关系，那么法院拍卖之后，价款他会拿一部分去贴补之前的承租人。但是前提是承租人必须得搬走。 如果是虚假的租赁合同，法院会查清楚的，基本上这种阻力是不太会有。 案例三 还没入住就欠下的物业费 在四川成都，一家叫森宇的房产公司因为未还贷款，名下的100多套房子被司法拍卖。去年年底，李先生花500多万买了其中的一套400平米大平层，准备去收房时却被物业告知“想要拿到钥匙，必须结清房屋交付至今拖欠的近10万元物业费。”  张先生随后联系了法院，法院表示未结清物业费这些房屋权属的瑕疵，在拍卖公告中已经说得很清楚了，李先生既然选择了竞拍，就应该自行承担和解决相应的问题。 其实不只是物业费，包括未缴清的水费电费、二手住宅的税费、公司产权房的税费都是需要竞拍人承担的，而且这笔费用通常还不是小数目。  陈少军 盈科律师事务所股权高级合伙人 所有你竞拍的价格，是不包含中间的税费。所以你竞拍的价格加上交易的税费是你应当要综合去考虑的。里面还要涉及到物业费、其他的水电费有没有缴清。 为了避免万一的情况，你可以先到所在的小区去了解一下，中间到底有哪些费用没有进行清缴，或者是直接跟有联系方式的经办法官了解一下房屋的具体信息。 案例四 坑你不眨眼的黑中介 今年5月，重庆的张女士看到某中介机构发布的信息，称有一套价格便宜的学区房出售。中介机构的工作人员告诉张女士，这是一套法拍房，他们是法院委托拍卖的资产公司。于是张女士向这家中介公司支付了一万五千元的委托费用，委托内容包括实地看样、尽职调查、清退房屋等。 但随后，这家中介公司并没有按委托合同上写的带张女士进入房屋内部看样，给出的尽职调查也只是复制了拍卖网站上的公开内容。 这时张女士才发现自己被坑了，但中介公司表示只愿意退还5000元。
说实话，像案例里这样被所谓“代拍中介”坑走一两万委托费的还只是小损失。有不少黑中介甚至会向购房者收取几十万的保证金，再通过为其办理虚假产权证，或是声称房屋竞拍失败、定金不退还的方式，将钱款直接占为己有，导致购房者“房、财两空”。 陈少军 盈科律师事务所股权高级合伙人 从法拍房角度来讲，是不存在中介的问题。而且要明确的是，网上竞拍法拍房，交付的是保证金、不是定金。 定金就是你交完之后你不去买这个房子，定金是拿不回来的。 保证金是我交完之后，如果不参与拍卖或者没有拍卖成功，钱是可以拿回来的。法律上两个词不一样，带来的法律后果是完全不一样。 所以你交钱给所谓信任的第三方，一定要搞清楚，不能交付定金。 可以看到，目前浙江的法拍房规则还是尽可能保障竞拍人的权益，只要通过正常渠道参与竞拍，就可以避免大部分雷区。当然还是需要提醒购房者，不要因为法拍房相对便宜就一时冲动点击了鼠标，竞拍之前一定要在房屋情况、市场行情等方面做足功课。 |
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