2016年5月1日，泰山房地产开发公司在某市通过竞标取得了一项土地使用权，土地面积200 000平方米，土地用途为住宅用地，容积率1.2，支付土地征用及拆迁补偿费31 660万元。经市发改委核准确认为泰山鼎太风华小区开发项目。经市规划局批准的规划设计，建设商住两用房240 000平方米，另外建设地下人防工程，不计算容积率的面积为20 000平方米。
该项目于2016年7月取得了建设工程施工许工证，如期开工。
公司财务部与工程部共同对项目的开发产品进行了分类，编制了开发产品分类表（见表8-2）。
2017年5月主体完工，取得了商品房预售许可证，开始预售。
2018年4月末，项目竣工验收并报房管部门备案，与施工企业的工程决算已经完成，取得了全部扣除凭证，发生成本费用107 120万元。已售面积20 500平方米，取得销售收入（不含税）153 749.5万元。相关成本核算资料见表8-2~表8-6。
表8-2 泰山鼎太风华小区开发产品分类表
企表1 2016年7月1日
| 成本核算对象 | 建筑面积（m2） | 可售面积（m2） | 分类原则 |
可否销售原则 | 功能区分原则 | 定价差异原则 | 成本差异原则 | 分类归集原则 |
可售面积（含自用、经营） | 商铺 | 20 000 | 20 000 | √ | √ | √ | √ | √ |
普通标准住宅 | 95 000 | 95 000 | √ | √ | √ | √ | √ |
非普通标准住宅 | 75 000 | 75 000 | √ | √ | √ | √ | √ |
联排住宅 | 30 000 | 30 000 | √ | √ | √ | √ | √ |
写字楼 | 10 000 | 10 000 | √ | √ | √ | √ | √ |
不可售面积 | 会所 | 5 000 | | √ | √ | | | |
物业管理用房 | 2 000 | | √ | √ | | | |
幼儿园 | 3 000 | | √ | √ | | | |
人防工程 | 20 000 | | √ | √ | | | |
总计 | 260 000 | 230 000 | | | | | |
总经理： 制表人：
注：地下人防工程面积20 000m2，地上配套设施面积10 000m2。
表8-3 开发成本会计核算资料
企表2 （财务部） 2018年4月30日
开发产品分类 | 成本项目 | 金额（元） |
（一）共同成本 | 1.土地征用及拆迁补偿费 | 316 600 000 |
2.前期工程费 | 28 800 000 |
3.基础设施建设费 | 55 200 000 |
（二）直接成本 | 4.建筑安装工程费 | 621 310 000 |
（三）间接成本 | 5.开发间接费 | 8 210 000 |
6.借款费用 | 41 080 000 |
总计 | 1 071
200 000 |
表8-4 各类房产占地面积计算表
企表3 （工程部）
2016年7月1日
| 成本核算对象 | 建筑面积（m2） | 占地面积（m2） |
可售、自用及经营性面积 | 商铺 | 20 000 | 16 400 |
普通标准住宅 | 95 000 | 7 790 |
非普通标准住宅 | 75 000 | 6 150 |
联排住宅 | 30 000 | 3 690 |
写字楼 | 10 000 | 980 |
不可售面积 | 会所 | 5 000 | 490 |
物业管理用房 | 2 000 | 200 |
幼儿园 | 3 000 | 600 |
人防工程 | 20 000 | 0 |
合计 | 260 000 | 36 300 |
表8-5 各类房产建筑安装工程成本计算表
企表4 （预算部）
2018年4月30日
房产分类 | 建筑面积（m2） | 建筑安装成本（元） | 计算说明 |
一、可售及经营面积 | | | |
1.商铺 | 20 000 | 83 770 000 | |
2.普通标准住宅 | 95 000 | 198 950 000 | |
3.非普通标准住宅 | 75 000 | 172 780 000 | |
4.联排住宅 | 30 000 | 94 240 000 | |
5.写字楼 | 10 000 | 25 130 000 | |
二、不可售面积 | | | |
1.会所 | 5 000 | 12 870 000 | |
2.物业管理用房 | 2 000 | 5 030 000 | |
3.幼儿园 | 3 000 | 10 540 000 | |
4.人防工程 | 20 000 | 18 000
000 | |
合计 | 260 000 | 621 310 000 | |
表8-6 各类房产销售收入统计表
企表5 （销售部） 自2017年5月1日至2018年4月30日
房产类别 | 已售面积（m2） | 平均单价（元） | 销售收入总额（元） |
商铺 | 20 000 | 21 500.00 | 430 000 000.00 |
普通标准住宅 | 89 000 | 5 320.00 | 473 480 000.00 |
非普通标准住宅 | 68 500 | 5 810.00 | 397 895 000.00 |
联排住宅 | 26 000 | 8 290.00 | 215 540 000.00 |
写字楼 | 3 000 | 6 830.00 | 20 490 000.00 |
合计 | 206 500 | 7 445.50 | 1 537 495 000.00 |
注：按实测面积计算，收入总额中不含增值税。
（一）开发产品成本分配计算的方法和顺序
1.土地成本的分配
（1）财税【2009】128号规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。房地产项目建在商品房地下的人防工程不属于单独建造的建筑物，不应当征收城镇土地使用税，不承担土地成本。
（2）国家税务总局2016年第86号公告规定，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
（3）如果开发项目不建设地下人防工程，按人民防空法规定，应当征收人防工程异地建设费。如果项目缴纳了人防工程异地建设费，属于大市政配套费的性质，应当计入土地成本。计入土地成本的人防工程异地建设费不再参加各项费用的分摊。因此，人防工程只承担建筑安装成本，不承担其他成本费用。
2.前期工程费的分配：按建筑面积法分配前期工程费，人防工程不承担此项费用。
3.基础设施费的分配：按建筑面积法分配前期工程费，人防工程不承担此项费用。
4.建筑安装工程费：
5.开发间接费、借款费用的分配
（1）将上述土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费四个成本项目计算小计数额，分摊开发间接费和借款费用。但是，由于人防工程只承担建筑安装工程费，不承担其他费用，所以要剔除“人防工程”。
（2）一般情况下按照直接成本法把开发间接费、借款费用分配到各个成本对象中，使可售、不可售的开发产品（人防工程除外）全部承担开发间接费。
至此，“直接成本”加上开发间接费、借款费用构成各类开发产品的“建造成本”，这是开发产品成本分摊的第一次分配。
6.计算不可售面积成本的合计，即“公共配套设施费”。
（1）经过上述分配计算，公共配套设施应当承担的六个成本项目已经完整了，开成了公共配套设施的直接成本。由于公共配套设施不能直接对外销售，是为本小区业主服务的，因此将公共配套设施费作为过渡成本项目分配给直接对外销售的开发产品，这是开发产品成本计算的再次分配。
（2）“公共配套设施费”的分配对象如下：
①可以对外销售的开发产品。
②准备出租的开发产品。
③房地产企业自用的开发产品。
④经营性配套设施。
（3）将“公共配套设施费”按（可售）建筑面积法进行分配。
至此，可以对外销售的独立的成本对象的成本已经计算完成，这就是可售开发产品的“销售成本”。
7.在此基础上，计算各类房产的单位成本明细表如表8-8（1）~（5）所示，然后将“开发成本”按房产类别结转为“开发产品”科目，设置“开发产品”明细账进行销售、库存的明细核算。
表8-8（1）开发产品成本明细表 |
企表7-1（企业所得税适用） 开发项目：泰山 房产类别：商铺 可售面积：20 000m2 |
| 项目 | 总成本（元） | 单位成本（元） |
1 | 1.土地征用及拆迁补偿费 |
143,036,914.60 |
7,151.85 |
2 | 2.前期工程费 |
2,400,000.00 |
120.00 |
3 | 3.建筑安装工程费 |
83,770,000.00 |
4,188.50 |
4 | 4.基础设施建设费 |
4,600,000.00 |
230.00 |
5 | 5.公共配套设施费 |
5,505,362.69 |
275.27 |
6 | 6.开发间接费 |
1,912,078.54 |
95.60 |
7 | 7.借款费用 |
9,567,379.60 |
478.37 |
8 | 合计 |
250,791,735.43 |
12,539.59 |
表8-8（2）开发产品成本明细表 |
企表7-2（企业所得税适用） 开发项目：泰山 房产类别：普通标准住宅 可售面积：95 000m2 |
| 项目 | 总成本（元） | 单位成本（元） |
1 | 1.土地征用及拆迁补偿费 |
67,942,534.44 |
715.18 |
2 | 2.前期工程费 |
11,400,000.00 |
120.00 |
3 | 3.建筑安装工程费 |
198,950,000.00 |
2,094.21 |
4 | 4.基础设施建设费 |
21,850,000.00 |
230.00 |
5 | 5.公共配套设施费 |
26,150,472.76 |
275.27 |
6 | 6.开发间接费 |
2,454,572.83 |
25.84 |
7 | 7.借款费用 |
12,281,833.35 |
129.28 |
8 | 合计 |
341,029,413.38 |
3,589.78 |
表8-8（3）开发产品成本明细表 |
企表7-3（企业所得税适用）
开发项目：泰山 房产类别：非普通标准住宅 可售面积：75 000m2 |
| 项目 | 总成本（元） | 单位成本（元） |
1 | 1.土地征用及拆迁补偿费 |
53,638,842.98 |
715.18 |
2 | 2.前期工程费 |
9,000,000.00 |
120.00 |
3 | 3.建筑安装工程费 |
172,780,000.00 |
2,303.73 |
4 | 4.基础设施建设费 |
17,250,000.00 |
230.00 |
5 | 5.公共配套设施费 |
20,645,110.08 |
275.27 |
6 | 6.开发间接费 |
2,066,331.84 |
27.55 |
7 | 7.借款费用 |
10,339,209.76 |
137.86 |
8 | 合计 |
285,719,494.66 |
3,809.59 |
表8-8（4）开发产品成本明细表 |
企表7-4（企业所得税适用）
开发项目：泰山 房产类别：联排住宅 可售面积：30 000m2 |
| 项目 | 总成本（元） | 单位成本（元） |
1 | 1.土地征用及拆迁补偿费 |
32,183,305.79 |
1,072.78 |
2 | 2.前期工程费 |
3,600,000.00 |
120.00 |
3 | 3.建筑安装工程费 |
94,240,000.00 |
3,141.33 |
4 | 4.基础设施建设费 |
6,900,000.00 |
230.00 |
5 | 5.公共配套设施费 |
8,258,044.03 |
275.27 |
6 | 6.开发间接费 |
1,119,762.07 |
37.33 |
7 | 7.借款费用 |
5,602,902.05 |
186.76 |
8 | 合计 |
151,904,013.94 |
5,063.47 |
表8-8（5）开发产品成本明细表 |
企表7-5（企业所得税适用）
开发项目：泰山 房产类别：写字楼 可售面积：10 000m2 |
| 项目 | 总成本（元） | 单位成本（元） |
1 | 1.土地征用及拆迁补偿费 |
8,547,327.82 |
854.73 |
2 | 2.前期工程费 |
1,200,000.00 |
120.00 |
3 | 3.建筑安装工程费 |
25,130,000.00 |
2,513.00 |
4 | 4.基础设施建设费 |
2,300,000.00 |
230.00 |
5 | 5.公共配套设施费 |
2,752,681.34 |
275.27 |
6 | 6.开发间接费 |
304,037.08 |
30.40 |
7 | 7.借款费用 |
1,521,296.36 |
152.13 |
8 | 合计 |
41,755,342.60 |
4,175.53 |
（二）结转开发产品的会计处理
表8-9 开发产品单位成本汇总表
企表8 2018年6月30日
开发产品种类 | 建筑面积（m2） | 单位成本（元） | 总成本（元） | 计算说明 |
商铺 | 20 000 | 12539.59 | 250 791 735.43 | |
普通标准住宅 | 95 000 | 3589.78 | 341 029 413.37 | |
非普通标准住宅 | 75 000 | 3809.59 | 285 719 494.66 | |
联排住宅 | 30 000 | 5063.47 | 151 904 013.94 | |
写字楼 | 10 000 | 4175.53 | 41 755 342.60 | |
合计 | 230 000.00 | | 1 071 200 000.00 | |
借：开发产品-商铺
250 791 735.43
开发产品-普通住宅
341 029 413.37
开发产品-非普通住宅
285 719 494.66
开发产品-联排住宅
151 904 013.94
开发产品-写字楼
41 755 342.60
贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿 316 600 000
开发成本-前期工程费
28 800 000
开发成本-基础设施费
55 200 000
开发成本-建筑安装工程费 621 310 000
开发成本-开发间接费
8 210 000
开发成本-借款费用
41 080 000
（三）结转主营业务成本的会计处理
表8-10 销售成本计算表
企表9
2018年6月30日
开发产品类别 | 已售面积（m2） | 单位成本（元） | 总成本（元） |
商铺 | 20 000 | 12539.59 | 250 791 800.00 |
普通标准住宅 | 89 000 | 3589.78 | 319 490 420.00 |
非普通标准住宅 | 68 500 | 3809.59 | 260 956 915.00 |
联排住宅 | 26 000 | 5063.47 | 131 650 220.00 |
写字楼 | 3 000 | 4175.53 | 12 526 590.00 |
合计 | 206 500 | 4723.56 | 975 415 945.00 |
借：主营业务成本
975 415 945.00
贷：开发产品-商铺
250 791 735.43
开发产品-普通住宅
319 490 420.00
开发产品-非普通住宅
260 956 915.00
开发产品-联排住宅
131 650 220.00
开发产品-写字楼
12 526 590.00
（四）开发产品核算小结
正确正确 
↙↘土地增值税清算
泰山鼎太风华小区2017年5月主体完工，取得了商品预售许可证，开始预售。截止2018年4月预售总额（含税）为1
706 619 450元，预缴增值税3%，计46 124
850元。本项目累计进项税额留抵额85 520 000元。2018年4月项目竣工验收并报房管部门备案，与施工企业的工程决算已经完成，取得了全部扣除凭证，转让面积206 500平方米，已经达到可售面积230 000平方米的85%以上，符合土地增值税应当清算的条件。
（一）应缴增值税的财税处理
国税总局2016年第18号公告采用“实耗扣除法”解决土地成本中内含进项税额的抵扣问题。房地产开发企业计算应缴增值税时，应将扣除土地成本抵减的销项税额从与之配比的“主营业务成本”中扣除。
（1）截至2018年4月预售总额（含税）为1 706 619 450元，预缴增值税3%，计46 124 850元。
销售额=1 706 619 450÷（1+11%）=1 537 495 000（元）
预缴增值税=1 537 495 000×3%=46
124 850
（2）会计处理
借：银行存款 1 706 619 450
贷：预收账款 1 706 619 450
借：应交税费-预交增值税
46 124 850
贷：银行存款
46 124 850
（3）2018年4月，开具发票并交房确认销售，计算销售额及销项税额：
销售额=1 706 619 450÷（1+11%）=1 537 495 000（元）
销项税额=1 537 495 000×11%=169
124 450
借：预收账款
1 706 619 450
贷：应交税费-应交增值税（销项税额）
169 124 450
主营业务收入
1 537 495 000
同时，结转成本。结转成本见上文。
（4）计算扣除土地价款后的销售额和销项税额：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
（206 500÷230 000）×220 000 000=197 521 739.13元
每平方米可售面积土地成本=197 521 739.13÷206 500=956.52元
扣除土地价款后的销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
=（1 706
619 450-197 521 739.13）÷（1+11%）
=1 359 547 487.27元
扣除土地价款的销项税额=1 359 547 487.27×11%=149 550 223.60元
与增值税发票的销项税额的差额= 169 124 450-149 550 223.60=19
574 226.40元
（5）扣除土地价款使销项税额减少额：
销项税额抵减额=197 521 739.13÷（1+11%）×11%=19 574 226.40
地价中内含进项税额，因为国家出让土地使用权，纳税人无法取得增值税专用发票来抵扣进项税，解决方法是在开具增值税发票确认销售时，以销项税额抵减的方式代替土地价款中内含的进项税额。销项税额抵减的是土地成本，传递到开发成本，最后传递到主营业务成本中。
借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）19
574 226.40
贷：主营业务成本
19 574 226.40
实际销项税额= 169 124 450-19 574 226.40=149 550
223.60元
（6）计算“应交增值税”科目的贷差=149
550 223.60-85 520 000
=64 030 223.60元
借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税） 64 030 223.60
贷：应交税费-未交增值税
64 030 223.60
（7）将预缴增值税结转到“未交增值税”的借方：
借：应交税费-未交增值税
46 124 850
贷：应交增值税-预交增值税
46 124 850
（8）下月申报期内应缴纳增值税= 64
030 223.60- 46 124 850=17 905 373.50
借：应交税费-未交增值税 17
905 373.50
贷：银行存款
17 905 373.50
（9）实缴增值税额=149 550
223.60-85 520 000=64 030 223.60
此项目增值税的税负率=64 030 223.60÷1 537 495 000=4.16458%
（二）土地增值税应税收入总额的确定
国税总局2016年70号公告规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税的销项税额。应当认识到这里讲“不含增值税的销项税额”指的是实际销项税额。
土地增值税应税收入总额=全部价款及价外费用-实缴销项税额
实缴销项税额=发票的销项税额-销项税额抵减
土地增值税应税收入总额=1 706 619 450-（169 124 450-19 574
226.40）
=1 706 619 450-149 550 223.60
=1 557 069 226.40
与主营业务收入差额=1 557 069 226.40-1 537 495 000=19
574 226.40元，恰好等于“销项税额抵减额”。
结论：一般纳税人选择适用一般计税方法的，土地增值税清算时，“应税收入总额”是在企业所得税“主营业务收入（不含税）”的基础上，调增“销项税额抵减额”。
土地增值税纳税申报表填报实例
（一）将“销售收入总额”转换为“应税收入总额”
计算泰山鼎太风华小区销项税额抵减率：
=19 574 226.40÷1 537 495 000=1.2731245565%
应税收入总额=销售收入总额×（1+1.2731245565%）
房产类别 | 已售面积（m2） | 平均单价（元） | 销售收入总额（元） | 应税收入总额（元） |
商铺 | 20,000.00 | 21,500.00 | 430,000,000.00 | 435,474,435.59 |
普通标准住宅 | 89,000.00 | 5,320.00 | 473,480,000.00 |
479,507,990.15 |
非普通标准住宅 | 68,500.00 | 5,810.00 | 397,985,000.00 |
403,051,844.77 |
联排住宅 | 26,000.00 | 8,290.00 | 215,540,000.00 |
218,284,092.67 |
写字楼 | 3,000.00 | 6,830.00 | 20,490,000.00 |
20,750,863.22 |
合计 | 206,500.00 |
7,445.50 | 1,537,495,750.00 | 1 ,557,069,226.40 |
（二）计算与转让房地产有关的税金
实缴增值税额=149 550 223.60-85 520 000=64 030 223.60
此项目增值税的税负率=64 030 223.60÷1 537 495 000=4.16458%
房产类别 | 销售收入总额（元） | 应缴增值税（元） | 应缴城建税（7%） | 应缴教育费附加（3%） |
商铺 |
430,000,000.00 |
17,907,698.01 |
1,253,538.86 |
537,230.94 |
普通标准住宅 |
473,480,000.00 |
19,718,457.80 |
1,380,292.05 |
591,553.73 |
非普通标准住宅 |
397,985,000.00 |
16,574,407.42 |
1,160,208.52 |
497,232.22 |
联排住宅 |
215,540,000.00 |
8,976,337.74 |
628,343.64 |
269,290.13 |
写字楼 |
20,490,000.00 |
853,322.63 |
59,732.58 |
25,599.68 |
合计 |
1,537,495,750.00 |
64,030,223.60 |
4,482,115.65 | 1,920,906.71 |
注：地方教育费附加不得扣除。
（三）土地增值税纳税申报表的填报
“已缴土地增值税税额”是按照中部某省地税局规定的土地增值税预征率计算的，普通住宅为1.5%，非普通住宅为3%，其他类房地产为4%。
财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以（1+适用税率（或征收率）），预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额，简洁方便。
预交土地增值税的计算
房地产开发企业在收到预收款时：
1、一般计税方法下：
预交土地增值税=预收款/（1+11%）*土地增值税预征率
2、简易计税方法下：
预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
国家税务总局公告2016年第18号 关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
全文有效 成文日期:2016-3-31
国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局
2016年3月31日
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法
第一章 适用范围
第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
第二章 一般纳税人征收管理
第一节 销售额
第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
第二节 预缴税款
第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。
第三节 进项税额
第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
第四节 纳税申报
第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第五节 发票开具
第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
第三章 小规模纳税人征收管理
第一节 预缴税款
第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。
第二节 纳税申报
第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第三节 发票开具
第二十三条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管税务机关申请代开。
第二十四条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。
第二十五条 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。
第四章 其他事项
第二十六条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。
第二十七条 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
第二十八条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
注释：《国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告》（国家税务总局公告2018年第31号）对本文进行了修改。
国家税务总局公告2016年第70号 关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
全文有效 成文日期:2016-11-10
为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部
国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：
一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题
纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题
（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题
房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：
（一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
（二）与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加
五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题
营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
六、关于旧房转让时的扣除计算问题
营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
本公告自公布之日起施行。
特此公告。
国家税务总局
2016年11月10日
