详解十陵调规细节！东进“第一站”再迎利好

11月5日，成都市规划局官网发布了一则公告：《龙泉驿区十陵来龙北片区控制性详细规划（第6.1版）等、8个控规单元修改方案公告》。本次调整，成都市政府提出了东3.5环的概念，而沉寂多年的十陵板块，即将迎来全面爆发！

修改位置示意图，图据成都市规划局官网

综合调规内容来看，十陵或将大量增加商住地，原本用于二类存住宅用地的一部分也可以兼容商业，同时提到加密路网、撤离工业业态、优化蓝绿规划、增加公共服务设施等，这意味着老旧破败的十陵或将迎来全面的整体规划。

主要看点如下：

1. 商住地增加，商业比重变大

原二类住宅用地变更为住兼商用地，兼容商业服务业比例在5%~30%之间，同时新增多宗商兼住用地，大程度改善区域商业配套。另外，结合站点布局商业及公共服务设施，9、12号线换乘站点范家院子站处规划纯商业、商兼住、住兼商等用地，4、9号线换乘站点来龙站处规划商兼住用地。

2. 撤离工业业态，改善城市面貌

根据新规显示，原来龙北片区工业用地变更为二类住宅用地及商兼住用地，该工业地块原本用作十陵旧货市场，目前处于拆迁状态，新规调整后对升级十陵板块城市界面有极大的助力。

3. 加密交通路网，完善配套设施

目前片区内规划有4条地铁线路，除此之外，片区还将贯通两条干线，形成纵横交错的交通路网，同时增加两处跨东风渠的跨线桥，让出行更加便捷。另外，按照调规内容显示，增加了公共服务设施用地，后期将逐步完善基础保障类公共服务设施。

4. 优化蓝绿规划，加强生态渗透

增加片区绿地覆盖和水域面积，结合片区中心形成1处片区公园和多处社区级公园，同时打造5条公园街道，东洪路、江华路、蜀王大道等主街道沿线均规划有公园绿地。

图据成都市规划局官网

为什么十陵会成为“新宠儿”？

从十陵的“隔三差五”的调规节奏，我们可以看出成都和龙泉驿区两级政府发展这一板块的决心。

从改控规、治“蓝顶”、拆迁改造，以及大运村建设、TOD开发，到城市一体化设计……近来十陵格外耀眼。有人说，十陵近两年的高速发展，抵得上过去20年的“匀速运动”。那么，几年前无人提及的十陵，为何现在成了“新宠儿”？

其实，十陵“众星捧月”有迹可循。

1. 东3.5环的地理位置

在成都土著眼中“老破旧”的十陵，地理位置却十分优越。地处3.5环，是龙泉驿各大板块中距离成都主城最近的，先天优势相当突出。

地理位置带动交通升级，目前除了已经建成通车的地铁4号线外，片区还规划了9号线、31号线、32号线，而范家院子站TOD项目也将开建。

十陵轨道交通远期规划

根据规划，十陵还将在大运村和东安湖体育中心修建一条大运会专用线路（长度不到15公里），以及一条BRT专用线路，这条BRT也将会是龙泉驿的首条快速公交。

2. 赛事之都

作为网红城市，成都除了拥有青城山、大熊猫基地、都江堰外等城市名片外，似乎还缺少一点国际化元素。举办国际赛事就成了一个重要契机，而大运会在国际上认可度高。通过大运会吸引自全国各地的年轻人，不但能提升城市知名度，还能拉动经济快速增长。

大运村规划图

3. 生态资源丰富

十陵片区拥有主城区最大的湿地公园青龙湖，总占地3万亩，湖域面积4000亩，放眼成都主城区几乎找不到与之匹敌的生态湖区。源于国人的山水情结，成都周边凡是带着湖泊的楼盘，都能迅速受到关注，比如北湖、东湖、锦城湖、兴隆湖、麓湖等。

目前青龙湖还处在一个待开发的阶段，周边的楼盘项目并不多！随着二期升级改造以后，青龙湖势必会成为一个价值洼地。

青龙湖实景图

4. 主城区土地供应越来越少

随着城市建设的加快，成都三环以内的土地供应越来越少，就算三环内有大量供地，也容易出现买得起拆不起的现象。而十陵距离天府中心直线距离约10公里，却存在大量待出售的土地！

成都市龙泉驿区2019年度国有建设用地计划表显示，十陵街道2019年预计将出售商服用地、二类住宅用地共计1013.7亩。

图据成都市龙泉驿区规划和自然资源局

根据成都公共资源交易中心显示，住宅用地方面，2017年东莞市中海康华房地产有限公司以11400元/平方米的价格拿下99.52亩宗地。2019年3月、5月、6月十陵板块累计出让597.065亩土地，在今年上半年的土拍市场，十陵板块属实热了。

数据来源于成都公共资源交易中心

十陵的“冰与火之歌”

不难发现，十陵片区是除东安湖之外，东进之下的又一“价值洼地”，发展势头正旺，但楼市牙尖帮向来是客观公正的分析，目前片区优势明显，但同样存在不足。

1. 十陵的发展有待时间验证

由于历史原因，十陵在很长一段时期内处于“爹不管娘不爱“的尴尬状态，随着2018年十陵规划权收回龙泉，这种状态才得以缓解。虽然成都和龙泉驿区两级政府发展这一板块的决心满满，但是城市界面改造并非朝夕可成，至少需要5-8年的等待，这对于迫切想要感受新区靓丽风貌的购房者而言，并不合适。

2. 土拍虽然火热，但楼市冷清

相比起土拍市场的火热，十陵板块的楼市相对冷静许多。目前十陵板块的中海御湖世家二期（中海御湖华庭）、中梁壹号院（成都中梁锦院）仍有房源在售。

数据来源于成都公共资源交易中心和成都购房通

从链家官网上显示十陵板块二手房均价约1.1万/平方米，通过数据比对，不难发现中海御湖世家二期、中梁壹号院的售价与周边楼盘均价存在较为明显的剪刀差。

图据链家

3. 产业低端，亟待升级

十陵长期以汽车贸易产业为主，但产业链较为低端，呈现的最直接形态是街边的汽修店、汽配店、汽车工厂，产业老旧急需升级，需要持续引入新型、有带动性的产业。

总体来说，十陵虽然目前还存在城市形象、商业、教育、医疗等配套升级缓慢，以及楼盘去化不理想的问题，但从政府多次改规以及今年上半年火热的土拍市场来看，十陵作为东进第一站，未来可期！