最高院：合同未约定土地交付标准，交付的土地仍应符合这5个标准！

最高院裁判观点：合同双方对出让土地交付条件没有约定，交付的土地应符合《闲置土地处置办法》第21条规定的5个标准，否则受让方有权解除合同。

典型案例：（2018）最高法民申676号

案由：建设用地使用权出让合同纠纷

裁判日期：2018年3月28日

案情简介：

2014年3月10日，建昌国土局与建昌丰宏公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，其中合同关于案涉土地交付条件后面空白处标有“／”。合同签订后，案涉土地一直存在未接受补偿，未被拆迁的房屋，此外还有21根电线杆、高压线，导致建昌丰宏公司虽然拿到土地，却迟迟无法动工。

经过与建昌国土局多次沟通，仍无法解决上述问题，建昌丰宏公司以合同目的不能实现为由，起诉了建昌国土局，要求解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》、建昌国土局承担违约责任。

建昌国土局认为：合同关于案涉土地交付条件后面空白处标有“／”，表面双方对合同标准已经明确，建昌丰宏公司已经签订《成交确认书》、《国有建设用地交地确认书》等文件，对案涉土地情况是清楚的，国土局并不具有移除高压线以及解决拆迁问题的合同义务。

本案经历了一审、二审，在辽宁省高院支持建昌丰宏公司诉讼请求后，建昌国土局不服向最高院申请了再审。

最终，最高人民法院一锤定音，对合同未约定土地交付标准情形下，土地交付标准的认定问题做出了权威的回应。

以下是最高法裁定观点：

关于土地交付标准的认定：案涉合同第六条对于出让土地的场地平整、周围基础设施达到条件及现状土地条件等，均以“／”表示，表面双方对出让土地交付条件没有约定，在此情况下，建昌国土局应交付符合国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定要求的土地。

《闲置土地处置办法》第二十一条：市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：

（一）土地权利清晰；

（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；

（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；

（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。

关于合同解除条件是否成就：本案中，建昌国土局虽然履行了书面的、程序上的交地手续，但是在签订案涉合同时，直至本案一审判决作出前，案涉土地上有一户未拆迁补偿安置到位及高压线路未拆移等情形，阻碍了建昌丰宏公司进行整体开发，上述情形客观上导致建昌丰宏公司不能实现合同目的，符合法律规定的合同解除条件。

房地产法律解读：

1、本案的亮点在于，合同对土地交付标准没有约定，同时建昌丰宏公司在这种大宗商品交易过程中没有尽到审慎义务，在交易过程中已经签订了《成交确认书》、《国有建设用地交地确认书》等文件，并对案涉土地已经实地勘查，有了一定程度了解的情况下，最高法院依然认定土地的交付需要达到一定的标准。

2、对法律工作者而言，需要注意即使双方合同对土地交付标准没有约定，仍应在法律和法规等规范性文件中寻找相关线索。在合同对土地交付标准没有约定的情况下，《闲置土地处置办法》第二十一条规定土地标准应作为交易双方交付土地的认定标准。

3、对于开发商而言：虽然建昌丰宏公司通过诉讼途径，得到了相应的救济，但综合机会成本、诉讼成本、前期项目投入成本等，本案的胜诉无疑只是雪中送炭。在土地受让过程中，受让方既需对土地的实际情况有清晰的了解，对后期开发有初步的预判，必要时请律师进行尽职调查。同时也要在合同中约定好土地交付的标准。若土地上存在开发障碍，应进一步约定转让方移除障碍的义务、期限和责任。

4、本案也再次表明国有土地使用权出让过程中，出让的土地应达到“净地”标准。在土地使用权出让合同关系中，受让方的合同目的无疑是以支付出让金为对价取得土地使用权，通过对土地进行开发、使用和经营经济利益。因此，出让方应确保用于出让的土地符合现行法律和政策规定、不存在不利于合同目的实现的障碍和瑕疵。

房地产法律解读

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