|
事物的发展都有其规律性，当出现反常态的问题，都有其背后的深层原因。 中国的传统文化博大精深，古人曾经说过：事出反常必有妖，事情的反常发展一定有奇怪的地方。 关于烟台房地产市场，了解的人或许都知道，烟台楼市的发展周期是四年左右一个周期，这个周期中大概有两年的火热期和两年的冷静期。 而目前烟台的房地产市场正处于这个循环周期的第二个阶段，在这样的形式下，烟台地产市场存在着不少“反常”的地方。 01 房价不降反升 在“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等等的政策背景下，人们普遍的认知是：房价应该下降的，至少是应该是停止上涨的态势。 然而烟台房价走势却超出了人们的普遍认知，我们来看一下两组数据。 数据来源：国家统计局 数据来源：腾策投资 从国家统计局的数据们可以看出，烟台商品住宅的价格指数一直处于上涨的趋势；从腾策投资的统计数据可以看出，烟台商品住宅的成交价格在波动中呈现上涨的态势。 在如此高压的调控压力下，烟台的房价却一直上涨，这是为什么呢？K叔认为有以下几个原因。 一是住房需求的变化，带来产品结构的变化。 随着房地产市场的发展，人们的住宅需求在发生着变化，购房人群从刚需开始向刚改、改善性需求改变，单个购房需求的成交面积在上升。 纵观整个烟台房地产市场，100-150㎡的产品在增多，而且雷同，主要的库存面积段多集中在这个区域，80-90㎡的产品非常少见。 产品结构的变化必然带来成交价格的变化，高端的产品必然是较高的价格，烟台房地产市场的形式正处于这样的转变期，带来的结果就是房价上涨现象。 二是开发商不敢降价，降价的后果太严重。 在市场买卖的过程中，中国人的心理向来是买涨不买跌，在烟台这样的传统城市更甚。当降价情况出现的时候，购房者的观望情绪会增加，期待着有更低的价格，总是想着能够抄底。所以开发商不能够轻易降价。 还有一点，如果开发商降价，前期购房的业主会拉横幅“维权”，对开发商的品牌形象造成很大的损失。 就像某大型房企一样，降价之后，业主围堵售楼处“讨说法”，甚至将项目沙盘砸了。这样的情况是开发商不想看到的，毕竟公关这样的事件也是费时费力的。 三是营销成本增加，需要高房价来对冲。 作为普通人来讲，我们的感受是现在楼盘的广告少了，营销的成本应该降低了，为什么会说营销成本增加了呢？这其中重要的一点就是渠道的出现。 在售楼处我们经常会发现这样一种情况，很多购房者身后都跟着一个经纪人，这就是渠道公司的人员。当购房者买房后，这位经纪人要从开发商那拿走3-5万的佣金，比例大概是总房价的2%-3%，这样的比例甚至超过了某些代理公司的费用。 这些佣金在项目的营销费用中占比非常高，有的项目将所有的营销费用全部用在了渠道佣金上。 俗话说，羊毛出在羊身上，营销费用出在房价上，在营销成本的情况下，房价下降的可能性大吗？ 02 地价创新高度 在我们的普遍认知中，一个商品和服务不是由任何人计划的，生产是由供求关系决定的，通过价格体系来传递信息，也就是说供求关系决定了价格走势。 在房价持续上涨的形式下，增加土地供应或许能够抑制房价的上涨，毕竟土地供应的增加的带来的新建房源的增多。 进入到11月份，烟台土地市场在短短几日内连续供应了多个土地，让人感到有些意外。
在短短几天之内，烟台挂牌了10个地块，这在以往是不曾有过的情况。 矛盾的普遍性存在于矛盾的特殊性之中，那么，我们具体来看一下其中几个比较有代表性的地块。
在我们都认为这是在通过增加土地供应来控制房价的时候，高企的楼面价却给了我们狠狠的一巴掌。为什么会土地集中供应？又为什么楼盘价高企？来听K叔讲个故事吧。 K叔的公司有几项业务：销售苹果、樱桃和梨。 在今年的市场中，樱桃和梨的销售非常顺利，虽然不是主营业务，但也给公司带来一些收益。苹果的销售不算顺畅，但我们控制着货源，所以也不担心利润收成。 马上要到年底了，总要给公司的股东一个交代吧，不能让他们的投资收益受损啊，所以K叔开始将苹果投向市场。控制了货源就控制了价格，所以并不担心苹果销售的利润。 另外，年底总要给公司的员工谋点福利吧，所以K叔决定用苹果去置换一些其他的年货，这样年底员工的福利也就有了着落。 虽然还没有看到具体的收益，但这些都在K叔的计划之中，相信会有一个好的结果。 故事讲完了，不知道各位在故事中有没有领悟到一些逻辑规律上的东西，至少应该在一些思考上能有所启发吧。另外，以上故事纯属虚构，如有雷同，实属巧合。 03 关于LPR下降 最后，关于LPR下降，K叔想说几句，对于LPR的国家多是出于经济方面的考虑，对房地产市场的影响甚微，虽然5年期下降5个基点至4.80，但这是可以通过银行的加点来抵消的。 虽然这次降息对地产影响不大，但它似乎能够给我们一种信号。很多购房者都在等待房地产触底后买房，那什么时候是触底呢？在我们普通人的认知里，或许“救市”信号的出现就是触底的征兆。 |
|
|
