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2016年，南昌出让土地504万㎡，成交金额351亿元。 2015年，南昌出让土地997万㎡，成交金额183亿元。 供地量缩减近一倍，成交额不仅没降反而翻番。这四个数字透露着，2016是个完全的di王年。 地价是怎么被推高的？ 从2017年的角度来看，2016是房地产的大年。可2016年年初的时候谁都没想到这点，当时的主旋律还是去库存，减少土地供应量是全国的趋势。 在去年4月，南昌还发布了26条去库存措施。效果显著，到了9月份南昌新房库存就只有3.9个月了。全年新房销量8.2万套，创历史新高。 开发商手里的余粮很快就出净了，回头再看土地市场，供货也很紧张。于是有句话开始在业内流传开来：现在高价拿地是死缓，不拿地直接死刑。在强烈的求生欲望之下，南昌的地价一步步被推高。
2016年南昌出现了12宗楼面价超过6000元/㎡的土地，其中六块地楼面价破9000元/㎡，两块地楼面价过万。这些高价地也将成为拔高南昌区域房价的领头羊。 高价地兑现 老盘离场 恒大华府，2016年1月拿地，同年8月开盘，现在房价18500元/㎡。 联发君澜，2016年3月拿地，今年4月开盘，现在房价17000-18000元/㎡。 接下来，中海寰宇天下、正荣府、正荣西湖原著、融创青山湖壹号、文一锦门香溪南岸、恒大翡翠珑庭都将在近期开盘。这些地块都曾经是区域地王。 “华府”系是恒大的顶豪系、“君”系也是联发的高端产品、正荣“府”系产品更是被誉为精工豪宅……高地价之下的它们，只能通过“豪”来实现更高的溢价。 2017年上半年，土地市场更加凶悍，仅上半年就出现了10宗楼面价超过7000元/㎡的地块，朝阳新城靠近昌南大道的地块楼面价高达13820元/㎡，竟成为了南昌新地王。实际上，这块地已经是南昌市最边缘的位置了，过了昌南大道，对面就是南昌县。同时，麻丘地价也达到了9930元/㎡的高价。这或许预示着，未来南昌主城四区将很难再有万元以下的住宅用地。 地价被不断拔高，南昌主城区被豪宅化不可避免。同时，原本就很稀缺的老城区在售楼盘也将逐步离场，取而代之的是一个个高价盘，完成的不仅新老轮替，也是价格的更新换代。
以老城中心区为例，目前在售楼盘价格从13000-16000元/㎡不等。与南昌其他非中心区域的房价并未拉开差距，比如九龙湖房价约11000-14000元/㎡，朝阳新城房价14000-19000元/㎡，连新建区、南昌县房价也纷纷破万。按照金字塔理论，市中心的房价一般能达到郊区的两倍以上。 高价地入市之后，老城区房价也将完成这一步城市化的必经历程，房价逐步突破两万大关，超过新建区、南昌县等郊区的两倍以上。如果仅以地价推导，高价地全部上市后南昌的房价可能会变成这样：
城市框架拉大 刚需只能被边缘化 从2011年到2016年，南昌城区面积五年扩大了六倍。可南昌还是不够大，建成区面积仅236平方公里，相比北上广等动辄破千的建成区面积还有很大差距，与其他热点二线城市500平方公里以上的建成区面积相比也显得很弱势。2015年，“南昌大都市区”的概念被提出，未来南昌的框架还将继续拉大。现在南昌地铁2号线、3号线共建，4号线站名公布，未来9条地铁线的规划也跃然纸上。2017年以后，南昌城区面积再扩大数倍也很有可能。城市扩展之后，南昌各板块房价会出现更大的分化，主城越来越豪、刚需越来越远。现在南昌各区域房价通通10000+的局面将不会再有。 |
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