2020年，中心城区近百个纯新盘供应，准备好迎接了吗？

在2019年即将结束的最后几天里，成都中心城区居然还有十几宗，共计超过1000亩的土地待出让。

一年的土地出让结果，往往决定了第二年市场的产品供应以及价格情况。

恰好成都从2017年开启的“高价地”时代，在当年拍下的高价地中，有超过90%的地块在今年都已有开盘记录。从这些地价及房价中，我们已经可以总结出一些结论。

本篇文章，我们整理了2017年所有拍卖地块，但是我们也对部分土地进行了剔除。

1.人才公寓用地以及纯租赁房地块，这些地块主要被人居、高投等国企拿到。

2.TOD地块也不在所统计的范围内，近两年一共拍出多宗，均为轨道集团所得。

3.重大产业项目及定向销售用地。比如紫光集团以及西藏银行拿下的定向销售、全部自持的地块。

按照这个标准筛选下来，中心城区2017年一共有59宗地块出让（由于数据量庞大，纯人工统计，如有错误，欢迎指正）。

我们先来看2017年，主城+天府新区的土地价格和呈现项目的价格情况，共计27宗地块有开盘记录的楼盘。

数据来源：正合研究院

※  近郊区域共计19个有开盘记录的楼盘。

数据来源：正合研究院

通过上面的统计数据可以发现：

1.已开盘的46个楼盘中，清水房占比17%。

卖清水房的楼盘的开发商，大概率是对更高的精装售价信心不足。

2.地价与房价差值最小的两个楼盘分别是：

中南樾府，楼面地价11080元/㎡，高层售价12500元/㎡。

中南海棠集，楼面地价9800元/㎡，高层售价13000元/㎡。

两个楼盘均位于主城区，但在城北区域，溢价能力还不如近郊的双流、龙泉等区域，不过这也表明开发商中南还是很良心呀。

3.差价最大的两个楼盘分别是：

绿城凤起朝鸣，楼面地价15600元/㎡，产品售价33600-39099元/㎡（含装修），ps：绿城凤起朝鸣实际楼面地价成本约20560元/㎡。

龙湖梵城，楼面地价9200元/㎡，产品售价25000元/㎡（含装修）。ps：该地块商业部分需自持50%。

4.购房者最关心的地价和房价的关系：按照业内普遍的测算方式，一般房价在地价的基础上乘以2，就是大概的房价区间。

上述已上市的主城27宗地块，平均楼面地价为11066元/㎡，我们只取高层售价的平均值，包含装修价格在内，大概是22000元/㎡，不多不少，恰好是地价的一倍左右。

近郊19宗地块，平均楼面地价9250元/㎡，取高层售价平均值，包含装修价格在内，平均售价约为17500元/㎡，也接近于地价的一倍。

但是，如果拆分来看，我们会发现，地段较差的区域，新盘的溢价能力很弱。城西、城南等地段较好的楼盘，溢价能力会更强。

另外，整个2017年出让的商品住房土地中，还有13宗地块没有开过盘，6宗还没有亮相产品。

数据来源：正合研究院

其未上市的原因大概率是地价成本太高，难以盈利。比如金隅在新川拿的地块，楼面地价成本21695元/㎡，周边改善新盘才卖18000-21000元/㎡。业瑞成华区建设路袖珍地块，楼面地价13800元/㎡，暂未动工。也有些楼盘想拿高价预售被卡。

2020年，中心城区预计近7000亩的纯新盘

如果抛开2017-2019年已经开过盘的楼盘，近三年的土拍中，中心城区市场上还有78宗地块还未开盘。其中主城+天府新区有52宗，近郊有26宗。这些存量地块面积已经达到了5600余亩。

算上12月末这几天还有1000多亩的土地待拍卖，明年中心城区新房市场将会接近7000亩的纯新盘等待上市。

※ 主城+天府新区共计52宗土地，平均楼面地价12047元/㎡。

 

如下图：

 

※ 近郊26宗土地，平均楼面地价8159元/㎡。

如下图：

 

从土地容积率指标看，几乎所有地块容积率都在3.0以下，也就意味着未来的产品供应大概率走改善线路。

 

从土地价格来看，中心城区+天府新区未上市的地块，平均楼面地价达到12047元/㎡，要略高于2017年。

 

如果按照2017年的土地和房价的比值估算，这一批新盘价格或将在24000元/㎡左右。近郊平均楼面地价8159元/㎡，未来新盘均价或将在16000元/㎡左右。

 

当然，这只是预估价格，根据不同版块、不同地段、不同产品，溢价必然存在差距。

结语

近日，有自媒体统计出成都的低价地楼盘还剩最后59个，存量不足5万套，理论去化周期仅剩5个月左右（非官方数据）。还有一个现实状况是，当下的低价地楼盘并不一定卖低价。

到2020年，如果算上近三年已经有开盘记录的74个高价地项目，和未开过盘的78宗高价地，低价地楼盘的占比仅剩下1/4左右。

对于刚需购房者而言，想住进主城区又没有足够的预算，我们还是建议关注二手房，总价优势还是非常明显。因为在以高价地为主新房市场，基本没有配建小户型，但是在二手房市场里，小户型尤其是小套二产品还是非常多。

最后，我再补充说明一下，由于没有统计人才公寓、TOD等项目用地，这些地块的住宅供应占比也是不小的规模。

比如成都首个TOD项目陆肖站，其开发类型涵盖商业、住宅及商服设施，官方数据称其住宅建筑面积约72万平米。

陆肖站TOD意境图

根据此前四川新闻网的报道：陆肖站TOD一期首开地块为住宅项目，占地约55亩。虽然无法对此类地块产品的上市价格作出准确的预估，但是作为国企打造的项目，我对于它的预售价还是保留了期待。

文中表述主城区：锦江区、青羊区、成华区、武侯区、金牛区、高新区；

中心城区：锦江区、青羊区、成华区、武侯区、金牛区、高新区、天府新区、龙泉驿区、双流区、温江区、郫都区、新都区。