看了第一步,可能有一些人要说,卖217.6万就不亏了呀。是吗?当然不是,如果卖217.6万,还是亏的。这里我们漏掉了资金占用成本。企业会计里面,有个衡量企业效益很关键的指标——经济增加值(EVA=Economic Value Added),指从净利润中扣除包括股权和债务的全部投入资本成本后的所得。其核心理念是资本投入是有成本的,企业的盈利只有高于资本成本(包括股权成本和债务成本)时才会为股东创造价值。对于房子,我们不就是股东吗?在上述公式计算中,我们考虑了债务成本(已支付贷款利息),但是没有考虑我们的股权成本(自己支付那部分现金的成本),即资金占用成本。股权成本如何计算,企业计算里,会用很多因素得出一个股东回报率。在这里,我们就考虑,这笔现金,如果我们不拿来买房,那么至少可以获利多少?可以称之为期待收益率——参考一:这笔钱稳妥投资的收益率,比如这笔钱用来买国债、定存银行理财等风险低的产品,至少可以得到的收益率,以当前为例,4%是没问题的。参考二:对于一些成熟的投资者,可以用自己过去几年获得的实际收益率作为期待收益率,例如过去几年平均收益率6%。就实践来说,建议用第一种方法作为参考。所以,继续上面的案例,房子卖多少钱不亏不亏价=当期房子成本价+资金占用成本=房子总成本+首付资金成本*期待收益率=217.6万+115万*4%=222.2万。所以,一年后卖这套房子,至少要卖222.2万才是不亏的。例如在卖房的时候,中介问到你的底价,那么可以是这个价位上浮一点,低于这个价位,其实就是亏的。