飙马中国│社区商业成为万亿蓝海商业新宠，如何分得一杯羹？

核心提示

相对于市中心大型商业综合体，社区商业具有“便利性”这个无可比拟的优势。人们逐年增加的可支配收入以及“就近原则”的消费观念为社区商业带来了新机遇。

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目前，一些敏锐的开发商看中社区商业中的蓝海商机，在社区周边统一规划建设住宅配套设施，植入自己的社区商业品牌自主运营或者直接进行销售，在满足社区消费需求的同时获取利润。一些电商甚至物业公司也根据自身经营优势，加入瓜分社区商业利润的行列之中。社区商业将逐渐成为城市商业中的新宠儿。

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社区业态百花齐放

社区商业最早出现于20世纪中叶，是一种以社区范围内居民为服务对象，满足和促进居民日常综合消费为目标的属地型商业。

根据物业类型，社区商业可分为社区底商、社区商业内街、社区中心三种类型。其中社区底商以楼盘底层作为商业用房，是最为常见的一种社区商业类型。社区底商业态主要包括零售业以及服务业，针对的是社区内居民的必要生活物质与服务需求。至于社区居民更高层次的需求则是由社区中心予以满足。

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规模趋小发展

相比于大型的商业地产项目，社区商业凭借体量小、投资低、利润稳定等特质得到企业的青睐。在宏观经济增速不断放缓、场地租金攀升的大环境下，社区商业业态规模呈现出趋小化发展的态势。

以社区商业的零售业态为例，商务部发布的《中国零售行业发展报告(2018/2019年)》显示，2018年便利店销售额同比增长8.3%，远高于体量更大的超市、专卖店、大型超市等业态的同比增长率。

作为深入社区各个单元的一种零售业态，便利店凭借着距离、营业时间、服务等多方面特性，成为社区居民日常消费的场所。此外，相较于大型超市，便利店依靠合理的选址和稍高定价，小规模体量就能达到稳定创收，成为了企业热衷的零售业态。

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万亿蓝海之争

 

城市化进程的推进，促进了社区数量和社区消费的增多，数据显示，预计到2020年，全国城镇住宅物业面积将达300亿平方米，中国社区服务消费将迈入万亿级市场。

看中社区商业这片蓝海的包括房企、电商以及物业公司等主体，这些主体凭借着独特的资源优势以及不同的经营方式，意图抢占社区商业市场中的一席之地。

房企

对于房企来说，在购物中心存量巨大、去化困难的大背景下，体量较小、易于操作的社区商业成为了其关注的重点，目前不少房企纷纷开始打造自己的社区商业版图，例如万科的“五菜一汤”、协信的星光邻里、龙湖的星悦荟、金科的美邻街等等。

现阶段对于房企来讲，社区商业有众多盈利模式，包括纯销售、售后返租、先租后售、纯租赁、租售结合等模式，房企可根据社区商业店铺经营情况、配套要求以及业态配比等多方面因素进行考虑，选择适当的经营模式。卖出社区商业物业可以快速回笼资金；“租”意味着短租期带来的业态配比调整以及未来资产增值空间；当然也可以选择自主经营，统一布局规划，植入并打造具备影响力的社区商业自营品牌。

以万科社区商业为例，万科2012年左右开始确定社区商业的市场定位，目前有5条社区商业产品线，分别是万科里、邻里家、万科生活广场、万科红、万科2049。

选址方面，不同于绿地、金科偏好“人气中心”区域以及龙湖选择具有某种地理或人文特性的区域，万科社区商业选址范围更广一些。

具体到万科的5条社区产品线，各条产品线体量并不相同，最大的是万科生活广场，体量在3-8万平方米左右。万科生活广场项目普遍位于城市郊区，一般采取小股操盘的模式，业态组合集餐饮、购物、娱乐、社交于一体。代表项目是位于郑州的美景龙堂·万科广场，该项目体量4万平方米，业态配比上，餐饮占比33%、新零售占比30%、儿童亲子业态占比22%以及休闲娱乐占比15%。

电商

随着时代变迁，电商利用互联网快速发展的红利期已过，纯电商模式的发展遇到了瓶颈。引入线上流量成本的增高促使电商们纷纷在线下寻求突破，拓展新的流量入口。定位为“最后一公里”的社区商业凭借着广阔的发展前景成为了电商争抢的重点对象。

除了苏宁小店之外，苏宁还推出了苏宁零售云以及苏宁拼购APP，组成了苏宁智慧零售的“黄金三角”。三个产品针对不同市场消费者差异化的需求，最大程度地满足多样化的购物需要。今年前半年，苏宁新开1626家苏宁小店（含迪亚天天）和1347家零售云加盟店，“黄金三角”的规模和覆盖广度进一度扩大。

但由于目前苏宁小店采用的是直营模式且处于快速发展阶段，可能会受到市场激烈竞争、商品同质化及运营经验缺失等因素影响，短期面临亏损，预计未来将随运营经验的丰富而逐步扭亏为盈。

物业公司

具体的运营思路是彩生活构建服务平台，吸引商家入驻，凭借物业公司对社区居民消费能力和消费需求的精准把握，减少商家寻找目标客户的营销费用，降低流量成本；同时，物业公司将节约的营销费用转换为物业费，直接赠送给在服务平台上消费的业主。

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前景光明，局限犹在

 

尽管社区商业未来前景光明，但现阶段问题依然需要重视。

第三，仓储物流设施的完善是社区攫取区域外客流消费的根本保障，目前苏宁小店已在88个城市提供即时配服务，盒马鲜生可以在20分钟内实现3公里以内的配送……这些发达的物流组织使得社区商业通过线上获取小区外流量成为可能。

此外，社区商业服务对象主要是社区居民，是平民化的商业，这就意味着低客单价以及低回报率，商家相对较低的回报盈利难以承受过高的社区商业租金，这是现阶段社区商业的另外一个局限。

从商家的角度来看，社区商业盈利局限可以从客户数量、消费频次、客单价三个方面寻求突破，提升客户数量可以从社区商业选址、业态多样化、线上渠道等方面着手；增加客户消费频次需要商家精准的推广，到位的服务以及良好的口碑；客单价可以从业态的差异化和产品的个性化两方面进行提升。

解决社区商业盈利难题的另一方法是开发商自主经营，通过在社区商业中植入并运作自营品牌，获取价值提升收益。但自主经营涉及到现金流沉淀以及长期精细运作，对于部分资金吃紧和习惯“短平快”的开发商来说是一个重大的挑战。

不过针对资金沉淀问题，市场上也推出了社区商业REITs产品。2018年4月2日，国内首单社区商业REITs产品“中联东吴—新建元邻里中心资产支持专项计划”在上海证券交易所挂牌上市，发行规模为20.5亿元，发行利率5.8%。该REITs产品将分布在苏州工业园区生活圈核心的10处邻里中心打包成一个金融产品，盘活了既有资产，同时对底层资产运营提升起到很大的促进作用。

文章来源：观点指数