|
高周转是中国城市化的大杀器，能把中国房地产企业驯化为冲刺万亿年销售额高周转巨兽，是中国政府的伟大成就。为什么？看看港资开发商的做派就明白了，100亩小地块，像春蚕吐丝一样开发10年，一个片区都被他们拖死了。 高周转是中国房地产开发的独有行业逻辑，因为全世界没有哪个国家，经历了像中国这样的超大规模、高速的城市化，20年的时间，修了一亿套的商品房，可以安置4亿人口，这种成就人类历史上独一份儿。这个过程，成就了宇宙房企碧桂园、恒大、万科。全世界所有的房企都遵循的是收租逻辑、增值逻辑、占据稀缺地段，让别人抬轿，坐享城市发展红利，只有中国不一样。 当然，高周转必然是标准化的、千城一面的、高杠杆的，设计的时间不如让给资金利息。碧桂园上午拿地，下午挖坑，依赖于流水线般的高速作业体系。都说房地产行业的特性在于每块土地“文脉”“地脉”都不一样，产品高度差异，但中国房地产企业把房地产这种非标行业，整成了制造业流水线。 但在当前，高周转似乎走到了转折点。 房地产行业的人从多少年前就开始说，行业开始进入下半场了，以至于很多大佬唱空离场，比如潘石屹。错判导致他们踏空了最近几年行业集体迈入千亿俱乐部的契机，沦为行业边缘。 但这一次，可能真不一样了。城市开始抢人，说明城市新增人口开始乏力了。城镇化率2018年已经达到60%，而老牌发达国家意大利的城镇化率也才68%。住建部原副部长仇保兴预测中国城镇化率会维持在65%，这是低的，也有高的预测达到80%，中国城镇化率究竟会达到多少不得而知，但城市化的速度将明显放慢是可以肯定的。 日、意、法、中城镇化率进程，越到后期，速度越慢 而且，我们得注意到所谓的被动城市化进程，即农村居民基本已经呈现老龄化特征，随着这些人口渐渐衰老减少，而造成的城市化率被动提升。这种被动城市化，是没有增量的城市化。 其次，一线、二线省会城市已经全部迈入改善市场，什么叫改善市场？就是房价太高，新增城市人口已经无法消化新房，只能靠已经拥有房产的的人，出于改善的目的，置换新房。如果没有原来房产作为杠杆支点，光靠城市新人的工资收入与家庭帮忙，基本已经与新房无缘。老破小与70/90政策（70%的新房必须面积在90㎡以下）造就了大量小户型存量房屋，成为刚需首置客户的唯一选择。 高周转将最先终结在一线城市与省会城市，这些城市主城区当前基本已经豪宅化：可开发地块稀缺，地价高企决定目标回收单价高企，最后定位也随之改善化，豪宅化。像一线城市动不动1000万 ，成都武汉动不动500万 的房产，如果没有限价制造投机价差，想要创造日光清盘的场面已经越来越难。从总价上，高周转已经变得不可能。 其次，何谓改善？你得比原来的房子好，你得给别人一个充分换房的理由，在各大城市纷纷限购的当下，客户将越来越珍惜来之不易的房票，出手也将越来越谨慎。吸引他们拿出房票的，不只是空间的简单扩大，各种先进科技设备的大干快上，还得是充分考虑人性需求的个性化与定制化。标准化而粗糙的产品包，简单排列组合般的流水线设计，已经无法满足改善时代的需求。充分照顾与尊重地块“文脉”“地脉”的产品主义态度，将重新回归市场。高周转的标准化产品，已经无法满足改善时代的需求。 在市场总盘萎缩的城市化后半场，各个房地产公司要担心不再是，开发不够快，利息太高，项目占资金无法抽出拿到新地。而应该担心的是，卖完这块地，是否还有下一块地。快周转节约的资金利息，并不能快速变成下一个项目。至少，一线城市与大城市，拿地门槛越来越高，拿地的机会也越来越少，快周转的逻辑已经不复存在。卖得快，仅仅是说明价格没卖够。 在混乱的2016-2019年的成都市场，高周转的品牌开发商基本遭遇了口碑的滑铁卢，而专注产品品质的开发商，异军突起，重塑品牌形象，牢牢站稳高端市场，产品也获得高溢价。市场的攻守之势已经异位，进入限价松动的2020年，市场格局将会更加清晰。 或许这篇东西早写了3年，但最多早3年。
|
|
|
来自： 冲霄3e8ixadnpn > 《爱好》
